個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)受到銀行錢(qián)荒的波及，但有意思的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎還未切實(shí)感到寒意。

  國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內(nèi)部還未就此事召開(kāi)過(guò)會(huì)議，從公司高層的態(tài)度來(lái)看，似乎并不太在意銀行錢(qián)荒可能帶來(lái)的變化。

  這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來(lái)，銀行錢(qián)荒導(dǎo)致的貸款收緊，并不會(huì)僅僅對(duì)購(gòu)房者造成影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)貸款肯定也會(huì)受到波及，而開(kāi)發(fā)貸款則是房地產(chǎn)企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。

  “對(duì)我們公司來(lái)說(shuō)，融資的渠道有很多，這些年，公司對(duì)直接融資進(jìn)行了多種嘗試，效果不錯(cuò)。”上述房地產(chǎn)企業(yè)中層管理人員說(shuō)。

  所謂直接融資，簡(jiǎn)而言之就是不通過(guò)銀行進(jìn)行資本的募集，其渠道有信托、私募基金、公司債等。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這幾年來(lái)努力嘗試直接融資，是因?yàn)橛辛饲心w之痛。

  這個(gè)痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當(dāng)年樓市蕭條的根本原因正是國(guó)家收緊信貸，而在那個(gè)時(shí)期，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源就是銀行。

  原本會(huì)出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌被全球金融危機(jī)打亂，4萬(wàn)億資金的入市解救了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但從那之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。于是，房地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開(kāi)始多樣化。

  就在前幾天，國(guó)內(nèi)一家在香港上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)透出風(fēng)聲，將其原計(jì)劃的信貸規(guī)模擴(kuò)大至75億港幣。在3月，這家公司計(jì)劃的這筆海外融資的規(guī)模還僅僅是30億港幣。據(jù)了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過(guò)10家銀行的超額認(rèn)購(gòu)。

  據(jù)接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進(jìn)行的這筆海外融資，算下來(lái)利率只有4.8%左右，而在國(guó)內(nèi)，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在對(duì)國(guó)內(nèi)資金的依賴(lài)度很低，所以即使此次銀行鬧錢(qián)荒，對(duì)其也沒(méi)有太大影響。

  并不僅僅是這一家房地產(chǎn)企業(yè)如此，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。

  由此帶來(lái)的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個(gè)例子，2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行借款占到了46.13%，而到了2012年年末，這個(gè)比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中，信托融資占比為20.36%，2012年年末，這個(gè)數(shù)字達(dá)到27.02%。

  這個(gè)說(shuō)法在一家房地產(chǎn)信托公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢(qián)荒會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成大的沖擊，但如果仔細(xì)研究數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由于樓市形勢(shì)好，開(kāi)發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。

  這位工作人員拿出的數(shù)據(jù)顯示，2012年一些大開(kāi)發(fā)商進(jìn)行信托融資，利率能達(dá)到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準(zhǔn)備。

  “如果銀行錢(qián)荒只是短期變化，那么對(duì)許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響，但那些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能就會(huì)出現(xiàn)資金壓力，從而面臨被市場(chǎng)淘汰。”上述工作人員表示，但如果這種錢(qián)荒從現(xiàn)在開(kāi)始長(zhǎng)期化，那就不好判斷了，可能大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。

  要反思投資效率

  對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，此次銀行錢(qián)荒帶來(lái)的切身感受并不明顯，但也有不少人由此期望房?jī)r(jià)會(huì)因此下降。

  從通常的邏輯來(lái)看，銀行鬧錢(qián)荒會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會(huì)促使企業(yè)盡快出售手中的樓盤(pán)加快資金回籠。而要加快出售樓盤(pán)，一個(gè)重要的手段就是降價(jià)促銷(xiāo)。當(dāng)降價(jià)出現(xiàn)的時(shí)候，會(huì)造成整體市場(chǎng)預(yù)期的變化，從而會(huì)有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加入降價(jià)促銷(xiāo)的隊(duì)伍。

  這個(gè)結(jié)果會(huì)最終形成嗎？在張大偉看來(lái)，這并非不可能?！?008年、2011年樓市出現(xiàn)降價(jià)，原因都是銀行信貸收緊，這可以說(shuō)是一個(gè)基本規(guī)律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上?！?/P>

  而要出現(xiàn)這種狀況，還需要另一個(gè)重要因素。張大偉告訴中國(guó)青年報(bào)記者，中央此次對(duì)銀行流動(dòng)性調(diào)整時(shí)，要改變銀行的盈利模式，同時(shí)要引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)業(yè)。如果這個(gè)預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，更多的資金通過(guò)此次的調(diào)整進(jìn)入實(shí)業(yè)，而不是留在房地產(chǎn)行業(yè)，那么房?jī)r(jià)上漲的可能性就會(huì)大幅減小。

  但是，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入實(shí)業(yè)的預(yù)期目的能順利實(shí)現(xiàn)嗎？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬(wàn)億的投資之后，很多銀行的貸款并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)業(yè)，而是進(jìn)入了地方融資平臺(tái)。而這些地方債都是長(zhǎng)期的債務(wù)，吸納了太多的資金，擠占了實(shí)業(yè)本應(yīng)得到的資金。

  不僅如此，這些地方融資平臺(tái)的項(xiàng)目甚至沒(méi)有實(shí)現(xiàn)基本的收入現(xiàn)金流。

  “2009年之后，國(guó)家大量投資，難免出現(xiàn)魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象。很多項(xiàng)目非常差，根本就沒(méi)有盈利能力，這其中就包含一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，一些小城市搞了大量的住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目市場(chǎng)難以消化?！蓖衾日f(shuō)，很多項(xiàng)目有問(wèn)題，以致資金根本無(wú)法回流，這就造成了投資的低效甚至是無(wú)效。這些項(xiàng)目把地方融資平臺(tái)帶入高風(fēng)險(xiǎn)地帶，也將銀行拖下水。

  在汪利娜看來(lái)，這次表現(xiàn)出來(lái)的銀行錢(qián)荒，其實(shí)并不是整體貨幣供應(yīng)量的短缺，國(guó)家整體貨幣供應(yīng)量對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平來(lái)說(shuō)是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯(cuò)配。如果短期內(nèi)銀行能夠解決資金錯(cuò)配的問(wèn)題，國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然良好，這個(gè)事情也就過(guò)去了，大多房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)受到多大沖擊。

  “透過(guò)這次錢(qián)荒，要反思的是，我們的投資該如何實(shí)現(xiàn)高效。”汪利娜告訴記者，從國(guó)家層面看，儲(chǔ)蓄率依然在增長(zhǎng)，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領(lǐng)域，而不能再去擠占實(shí)業(yè)的資金需求。