當(dāng)前，面對全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、IMF(國際貨幣基金組織)等機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)主要經(jīng)濟(jì)體增長預(yù)期、中國經(jīng)濟(jì)增速放緩等新形勢，新一屆政府采取了一系列應(yīng)對措施。

其中，在涉及房地產(chǎn)調(diào)控、財稅體制改革、淘汰過剩產(chǎn)能等具體方面時，行政調(diào)控會否陷入歷史怪圈、本輪改革能否取得預(yù)期效果等諸多問題，廣受社會甚至是世界各國的關(guān)注，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的相關(guān)人士對此作出了精彩解讀。

樓市新政

在史上最嚴(yán)的新“國五條”的壓力下，為何“地王”仍然頻出？房價為何依舊上漲？

今年初春，房地產(chǎn)新“國五條”閃亮登場，但并未使市場再次陷入嚴(yán)冬。

7月10日，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院報告稱，新“國五條”及其細(xì)則的效果應(yīng)驗了“再而衰，三而竭”的規(guī)律，商服、宅地市場上漲勢頭未能遏制，反倒維持高位運(yùn)行。

中國指數(shù)研究院(以下簡稱中指院)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。從價格上看，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%，各地“地王”頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。

雖然自二季度以來，決策層鮮有關(guān)于樓市的表態(tài)，但卻暗流涌動，以房產(chǎn)稅為核心的長效調(diào)控機(jī)制正在謀劃之中。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，包括杭州(樓盤)在內(nèi)的幾個城市已經(jīng)在擬定房產(chǎn)稅試點方案，待國務(wù)院批準(zhǔn)后，或?qū)⒃谙掳肽曷涞亍?/p>

行政調(diào)控效應(yīng)遞減明顯

今年上半年，隨著新“國五條”細(xì)則落地，也宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點城市投資投機(jī)需求再度升級，北京(樓盤)、上海(樓盤)等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了“國五條”的政策方向。

然而，房地產(chǎn)市場高燒仍難退，百城均價絕對水平創(chuàng)新高，自4月起均價超過萬元，環(huán)比連續(xù)13個月上漲，近3個月漲幅持續(xù)收窄，同比連續(xù)7個月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上半年成交量為近4年同期最高，“國五條”出臺后的第二季度，成交量降幅明顯小于2010年的“國十條”。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，50個代表城市住宅月均成交2522萬平方米，與2010年~2012年同期相比增幅均超過35%，處于近4年同期最高水平。

與此同時，“地王”頻出也觸動著購房者的神經(jīng)。以上海為例，5月9日，上海浦東新區(qū)世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新該市年內(nèi)單價“地王”。20天后，上?？們r地王又被刷新，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億奪得長寧區(qū)新華路街道地塊，溢價57%。

鏈家市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新“國五條”的沖擊逐漸被消化，住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場較2012年出現(xiàn)明顯變化，雖然受到新“國五條”細(xì)則沖擊，但政策環(huán)境和市場環(huán)境都比較穩(wěn)定，購房者預(yù)期較為一致，市場熱度升高，需求集中釋放。

此外，不錯的銷售情況在房企業(yè)績中也得到體現(xiàn)，鏈家統(tǒng)計顯示，2013年6月，萬科[簡介最新動態(tài)]等23家發(fā)布月度成交信息的房企的銷售業(yè)績合計958.3億元，環(huán)比增長5.8%。25家主流房企上半年銷售額合計5338.7億元，同比增長45.9%。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控并未引起驚濤駭浪，甚至有“空調(diào)”之勢。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這已經(jīng)是本輪房地產(chǎn)行政調(diào)控第五次升級，市場多方主體都已經(jīng)有了抗體，調(diào)控效應(yīng)遞減已十分明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在市場短周期步入上行通道后，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時，就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行，估計最快也要等到四季度。

長效機(jī)制正在謀劃之中

在新“國五條”細(xì)則出臺后，決策層的注意力似乎鮮在樓市停留，政策再次進(jìn)入真空期，但從各地方的動向不難看出，一系列長效機(jī)制卻正在積極謀篇之中。

黃瑜表示，作為長效機(jī)制的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落實、土地制度改革等一系列配套制度或?qū)⒃谙掳肽曛鸩铰鋵?，房地產(chǎn)業(yè)中長期運(yùn)行環(huán)境已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

多方消息均顯示，繼上海與重慶(樓盤)后，目前杭州的房產(chǎn)稅改革試點方案也已經(jīng)上報，并有望在年內(nèi)推出。國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表態(tài)稱，正考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍，今年會有具體動作。

據(jù)了解，新房產(chǎn)稅試點城市在征收辦法上將更傾向于上海模式，即“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對增量住房進(jìn)行征稅，不會覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對超出部分征稅。

此外，3月28日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于實施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工通知中提出，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。國土部副部長胡存智5月也表示，國土部正積極會同有關(guān)部門推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析說，不動產(chǎn)登記制度有利于未來房產(chǎn)稅的試點和全面開征，持有多套房的家庭會面臨房產(chǎn)稅持有成本的增加，從而間接影響購房者對房產(chǎn)投資的熱情，減少市場不合理性需求。

一位接近決策層的專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地方財政收入來源與事權(quán)的統(tǒng)一是高層十分關(guān)心的問題，而“地王”頻出背后的土地財政怪圈折射出地方稅源不足，房產(chǎn)稅和資源稅無疑是未來的改革方向。

而在解決需求端問題時，保障房工作已逐漸進(jìn)入一個新階段。黃瑜表示，與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標(biāo)都有所減少。2013年全國保障房建設(shè)的工作重心開始由建設(shè)數(shù)量上轉(zhuǎn)移至求質(zhì)求量、發(fā)揮實效。此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前行政調(diào)控正在積極為長效機(jī)制建立爭取時間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：

在市場短周期步入上行通道后，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時，就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行，估計最快也要等到四季度。

近1個月部分高價成交地塊

23.09億廣州(樓盤)白云配件廠地塊6月18日直逼該區(qū)今年總價“地王”47.21億上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊6月27日創(chuàng)上?？們r“地王”53.72億重慶溉瀾溪地塊6月27日創(chuàng)重慶今年總價“地王”48.70億上海張江高科(600895)技園地塊7月3日再次刷新上?？們r記錄17.70億北京夏家胡同地塊7月3日成住宅單價“地王”6.03億廣州荔灣區(qū)一商業(yè)金融地塊7月8日成該區(qū)商業(yè)單價“地王”37億上海梅隴新中心一商住地塊7月11日成交，溢價率達(dá)115%。