當(dāng)調(diào)控政策遇到要漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)發(fā)生什么?一方是政府為控制房?jī)r(jià)，對(duì)于高價(jià)格樓盤不給予銷售許可證；另一方是開(kāi)發(fā)商各顯其能，研究出限價(jià)時(shí)代的一套求生法則――以高于毛坯的成本爭(zhēng)取在“限價(jià)”條件下的高價(jià)格。

近日，記者通過(guò)對(duì)多地樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，以精裝修抬高價(jià)格已成為不少開(kāi)發(fā)商的選擇，而慣用的手法就是精裝拆分。精裝修拆分是指，精裝樓盤以低價(jià)獲批預(yù)售證后，將房款與精裝修款相分離，從精裝修中變相漲價(jià)的模式。而購(gòu)房人在購(gòu)置精裝修房時(shí)，簽訂“陰陽(yáng)合同”，這樣既躲避了相關(guān)部門的檢查又達(dá)到了漲價(jià)的目的。

實(shí)際上，精裝修問(wèn)題不止于此，在價(jià)格管控下，精裝修質(zhì)量是否會(huì)隨之縮水，也引起不少人的擔(dān)憂。而監(jiān)管體制的缺失，相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行等問(wèn)題成為精裝修亂象叢生的關(guān)鍵。

“精裝修行業(yè)并不正規(guī)，住建部沒(méi)有準(zhǔn)確的強(qiáng)制文件。現(xiàn)階段，很多單位都在做，有些地方也出現(xiàn)精裝修質(zhì)量驗(yàn)收技術(shù)守則，但目前北京市還沒(méi)有。這就要求政府應(yīng)該做標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行技術(shù)質(zhì)量保障，才能健康地引導(dǎo)全裝修的發(fā)展。”住建部住宅建設(shè)及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會(huì)專家委員開(kāi)彥對(duì)記者如是說(shuō)。

精裝修之困

精裝修，住建部推行多年，開(kāi)發(fā)商卻因技術(shù)、質(zhì)量等問(wèn)題，對(duì)此未有過(guò)多的熱情。而在當(dāng)下，不少項(xiàng)目卻開(kāi)始悄然進(jìn)行精裝房售樓。

“我們現(xiàn)在漲價(jià)，不漲毛坯房的價(jià)格，只漲裝修款，但相當(dāng)于總價(jià)再漲?！比f(wàn)科新里程項(xiàng)目銷售毫不掩飾地道出了項(xiàng)目做精裝的原因。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在銷售時(shí)，要求所有購(gòu)房者簽訂一份《幸福家居解決方案》，其中的裝修不是選裝，只有一種方案，總共費(fèi)用40萬(wàn)元。需要和首付一并交出，一次性付清。而對(duì)于這份綁架式的方案，新里程對(duì)此也打出了“優(yōu)惠政策”，一萬(wàn)抵三萬(wàn)，裝修《幸福家居解決方案》有38400塊錢的優(yōu)惠，一共優(yōu)惠68400元，從七月二號(hào)停止和搜房的合作，但令人感覺(jué)蹊蹺的是優(yōu)惠款現(xiàn)在還是能給申請(qǐng)下來(lái)。

另?yè)?jù)萬(wàn)科新里程的銷售人員介紹，這期總共有八百多套房源在售，目前已經(jīng)賣了三百多套，而后期裝修款還會(huì)漲價(jià)?！靶吕锍躺弦黄诰b標(biāo)準(zhǔn)是35萬(wàn)，這期是40萬(wàn)，以后40萬(wàn)元肯定是拿不下了，相當(dāng)于首付又高了?！?/p>

更讓人驚嘆的是，在銷售人員的口中，這樣的捆綁性銷售，似乎還是消費(fèi)者“占了便宜”。“不用糾結(jié)多交的裝修款，因?yàn)槌山痪鶅r(jià)都一樣，我們相當(dāng)于精裝拆分。畢竟在周邊買不到每平米17000元的毛坯房，而如果買每平米20000多元的毛坯房，自己再裝修，平均下來(lái)價(jià)格和我們的精裝房一樣，還得耽誤時(shí)間和精力。何況花相同的價(jià)錢，自己裝修的效果肯定沒(méi)有我們的好，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是集體采購(gòu)，檔次會(huì)高一點(diǎn)?！?/p>

那么究竟為何樓盤銷售不將房?jī)r(jià)直接漲上去，而要采取精裝修變相漲價(jià)？

其實(shí)，在限價(jià)之下，預(yù)售證越來(lái)越難取得，拆分精裝變?yōu)榱饲€漲價(jià)的渠道。由于房?jī)r(jià)“水漲船高”及集團(tuán)財(cái)務(wù)考核要求等諸多情況，都迫使樓盤有漲價(jià)沖動(dòng)。但開(kāi)發(fā)商怎么樣才能賣到預(yù)期的價(jià)格？就只能采取精裝分離這一策略。向政府提交毛坯房的價(jià)格，而在銷售時(shí)按精裝房出售，從而增加利潤(rùn)。

不難看出，精裝修已成為開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)的又一方式，而這背后卻是對(duì)購(gòu)房人利益的損害。

雙向防范

對(duì)于政策的具體落實(shí)與實(shí)施，部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始做出了嘗試。

2013年5月20日，沈陽(yáng)市建委出臺(tái)了《關(guān)于推動(dòng)沈陽(yáng)市現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化工程建設(shè)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》要求，今后，凡在沈陽(yáng)市行政區(qū)二環(huán)內(nèi)新開(kāi)工的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須實(shí)行全裝修；其他區(qū)域商品住宅鼓勵(lì)采用全裝修。沈陽(yáng)市建委按照商品住宅全裝修的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查、工程竣工驗(yàn)收、備案等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督管理。

根據(jù)規(guī)定，全裝修將實(shí)行分戶驗(yàn)收制度，未按規(guī)定和要求進(jìn)行全裝修住宅施工圖審查、監(jiān)理和施工的工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，沈陽(yáng)市建設(shè)主管部門也不予工程備案。為此，沈陽(yáng)市國(guó)土規(guī)劃局在土地出讓公告中將“商品住宅須采用全裝修”作為土地出讓條件，并在土地出讓合同和其他規(guī)范性文件中注明。

“這或許為全裝修的發(fā)展提供了良好的思路?！比~明認(rèn)為，為了確保全裝修長(zhǎng)效機(jī)制的建立，未來(lái)國(guó)家層面也需要逐步制定相應(yīng)政策。政策確立后，地方政府應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，沈陽(yáng)的案例就是一次良好的嘗試。

開(kāi)彥也直言，全裝修的良性發(fā)展需要政府發(fā)布整套的政策和標(biāo)準(zhǔn)去支持，“或者政府可以將權(quán)力下放，將制定權(quán)力下放給社團(tuán)組織、專業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)?，F(xiàn)在雖然有大型房企會(huì)自己制定一套標(biāo)準(zhǔn)，但畢竟都是非正式的。日后應(yīng)該公開(kāi)全裝修的裝修標(biāo)準(zhǔn)，給消費(fèi)者提供相應(yīng)宣傳手冊(cè)，涵蓋詳細(xì)信息，讓消費(fèi)者心中有數(shù)?！?/p>

然而，單純的依賴政策監(jiān)管并非全策。消費(fèi)者也應(yīng)從自身角度出發(fā)，提升防范和維權(quán)意識(shí)。

中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)主席陳順指出，目前大部分開(kāi)發(fā)商在精裝修的標(biāo)準(zhǔn)上是留有余地的，比如只在宣傳單上寫著某品牌、同等品牌，或者干脆寫知名品牌，是個(gè)相對(duì)模糊的概念。這就需要消費(fèi)者提高警惕，在買房前應(yīng)該充分研究樓盤的宣傳資料，并注意觀察開(kāi)發(fā)商精裝修的封樣，交樓的時(shí)候，房屋應(yīng)該和樣板間展示的完全一樣。

另一方面，后期的消費(fèi)者維權(quán)也將對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)督。岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)部王艷華表示，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間是合同關(guān)系，如果是房屋裝修出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以根據(jù)合同，明確主張維權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商維修或者賠償。

針對(duì)難以界定的開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)問(wèn)題，王艷華也給出了自己的建議，“如果開(kāi)發(fā)商在合同上對(duì)房屋定價(jià)進(jìn)行了拆分，明確了精裝修和毛坯房的價(jià)格。那消費(fèi)者可以申請(qǐng)讓相關(guān)部門對(duì)實(shí)際房屋內(nèi)的裝修進(jìn)行核算，如果發(fā)現(xiàn)確實(shí)是成本明顯不符或價(jià)格提高，可能法律上就會(huì)對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行一定的維護(hù)。當(dāng)然，這也要考慮實(shí)踐中的可支持性，畢竟針對(duì)此類情況的衡量和舉證都比較困難?！?/p>

誰(shuí)為精裝修做主？

實(shí)際上，新里程的這一市場(chǎng)現(xiàn)象，已不是個(gè)案。

位于大興區(qū)的某個(gè)高端項(xiàng)目也遭到過(guò)裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格不符的質(zhì)疑。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目報(bào)價(jià)8000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際所使用的品牌產(chǎn)品，與5000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)幾，其廚房電器所使用的品牌也并無(wú)過(guò)人之處。

而上文提及的精裝修拆分僅為全裝修所遇到問(wèn)題的一個(gè)方面。去年，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]的“地板門”、“紙板門”在業(yè)界掀起軒然大波，這都暴露出精裝修質(zhì)量問(wèn)題的缺陷。質(zhì)量問(wèn)題的監(jiān)管、材質(zhì)與所報(bào)價(jià)格的核定等諸多問(wèn)題，該由誰(shuí)來(lái)操作，至今還未得到解決。

那么面對(duì)這一市場(chǎng)問(wèn)題，造成的原因是什么？其實(shí)這與許多問(wèn)題一樣，全裝修并不缺乏行業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，真正缺乏的是行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管。

從1999年的國(guó)務(wù)院72號(hào)文首次提出要“積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式”，到2002年原建設(shè)部的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，再到2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，對(duì)全裝修的引導(dǎo)力度逐步加大，內(nèi)容逐層加深。不難看出，國(guó)家近年來(lái)對(duì)全裝修鼓勵(lì)推進(jìn)及整肅、規(guī)范的用意。

而在不久前，經(jīng)過(guò)3年時(shí)間編制的《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程驗(yàn)收規(guī)范》（JGJ/T304-2013）（以下簡(jiǎn)稱《驗(yàn)收規(guī)范》）也隨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一紙公告，宣布出臺(tái)，并規(guī)定2013年12月1日起《驗(yàn)收規(guī)范》正式實(shí)施。

對(duì)此，記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心技術(shù)產(chǎn)品處處長(zhǎng)葉明求證《驗(yàn)收規(guī)范》的執(zhí)行力度時(shí)，其表示，“這是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，一個(gè)推薦性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。”

就以往來(lái)看，《驗(yàn)收規(guī)范》已從國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)“降級(jí)”為推薦性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而這一變化，實(shí)際上是有著難言之隱。據(jù)某業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，這和政策的執(zhí)行與監(jiān)管不足有著直接關(guān)系，“規(guī)范、準(zhǔn)則一直就有，可由誰(shuí)監(jiān)管？怎么監(jiān)管？采用何種方式？這些問(wèn)題一直得不到解決，政策無(wú)法落地。”

對(duì)于未來(lái)，精裝修是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)。據(jù)記者了解，住建部一直在大力進(jìn)行推廣，中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李秉仁在近期就曾表示，“住宅精裝修的節(jié)能、環(huán)保優(yōu)勢(shì)非常明顯，因此精裝修住宅的質(zhì)量和安全至關(guān)重要。精裝修住宅作為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要抓手，在國(guó)家保障房政策的推動(dòng)下效果較為突出?！?/p>

而就目前精裝修市場(chǎng)的不規(guī)范現(xiàn)象要如何解決，監(jiān)管的執(zhí)行層面如何確定等問(wèn)題來(lái)看，依舊任重道遠(yuǎn)。