醞釀多年之后，遠(yuǎn)大集團(tuán)終于啟動(dòng)了“世界第一高樓”天空城市的開工典禮。這一超級(jí)建筑預(yù)計(jì)明年1月完成基礎(chǔ)設(shè)施施工，4月封頂，預(yù)計(jì)造價(jià)90億，近日招來(lái)質(zhì)疑之聲。

“世界第一高樓”天空城市的開建似乎只是中國(guó)大中城市超高層項(xiàng)目的冰山一角。近幾年，在大中城市的中央商務(wù)區(qū)、城市副中心、區(qū)域中心、高鐵商務(wù)區(qū)等這些城市核心區(qū)或次中心區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)超高層住宅或綜合體項(xiàng)目已成為普遍的現(xiàn)象。

如總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2015年全面建成并啟用；在蘇州紅極一時(shí)的“秋褲樓”旁,中南建設(shè)將新建一座700米以上的超高層；青島落成后的世奧大廈將成為集五星級(jí)酒店、智能寫字樓、高端商業(yè)和高端住宅的超大規(guī)模的建筑集群，其中主樓部分將以339米的高度成為“北方第一高樓”……

個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)城市犯病超高層，與土地資源的稀缺性、城市形象、政府業(yè)績(jī)、城市發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)商的拿地模式等有諸多的關(guān)系。

從土地資源的角度來(lái)講，城市核心區(qū)域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內(nèi)，其建筑高度將達(dá)到區(qū)域內(nèi)的高值。

從當(dāng)?shù)爻鞘谢蛘慕嵌葋?lái)講，當(dāng)?shù)刂詿嶂杂诔邔禹?xiàng)目，主要有兩個(gè)目的，一個(gè)是，通過(guò)超高層建造地標(biāo)性建筑，打造城市新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]標(biāo)，提升城市形象，顯示當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與發(fā)展的政績(jī)；二是通過(guò)超高層項(xiàng)目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業(yè)入駐，進(jìn)行帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目或區(qū)域企業(yè)的集聚，對(duì)于區(qū)域板塊的城市競(jìng)爭(zhēng)力提升會(huì)起到一定積極作用。

此外，城市化進(jìn)程不斷推薦的市場(chǎng)背景下，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級(jí)成為超高層綜合體項(xiàng)目不斷推出的主因。當(dāng)前，中國(guó)仍然處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個(gè)階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致超高層項(xiàng)目在中國(guó)二三線城市正不斷成長(zhǎng)并經(jīng)歷著快速的發(fā)展。

最后，從開發(fā)企業(yè)拿地模式的角度來(lái)說(shuō)，超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來(lái)看，房企以超高層為概念進(jìn)行拿地，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，但是，當(dāng)前超高層實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為開發(fā)商積極拿地，布局一二線城市的核心地段，搶占市中心優(yōu)質(zhì)土地資源與未來(lái)發(fā)展先機(jī)的戰(zhàn)略布局手段。

中國(guó)城市犯病超高層，并不是一件好事，建的太多有可能會(huì)后患無(wú)窮。主要表現(xiàn)在三方面：

首先，當(dāng)前來(lái)講，就經(jīng)濟(jì)總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層項(xiàng)目之外，大多數(shù)三四線城市甚至部分發(fā)展較好的二線城市沒有太多能力承載超高層項(xiàng)目，超高層建成最終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無(wú)法運(yùn)營(yíng)的好實(shí)現(xiàn)超高層真正的城市價(jià)值所在。

其次，不少城市規(guī)劃、興建超高層項(xiàng)目，顯示不少城市在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)的相當(dāng)浮躁，一味追求硬件的“第一”，希望通過(guò)表面上的城市形象提升吸引企業(yè)入駐，但事實(shí)上并不是這樣，城市“軟件”也很重要，政府辦事效率、服務(wù)水平、市場(chǎng)開放程度等決定了企業(yè)是否在一個(gè)城市留得下來(lái)，活得好。

第三、有部分開發(fā)商以超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國(guó)化布局，在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)的項(xiàng)目一部分進(jìn)行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項(xiàng)目而言，盡管對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，可以通過(guò)可售型物業(yè)回籠資金，平衡資金，對(duì)于持有型物業(yè)如果一旦經(jīng)營(yíng)不善可以通過(guò)資產(chǎn)打包整體出讓，整體上開發(fā)商不會(huì)虧，但是，后續(xù)這些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性問題留給了接盤者甚至整個(gè)社會(huì)，將會(huì)形成更多的爛尾樓。

如此這般，在二三線城市，這些不善于經(jīng)營(yíng)的超高層項(xiàng)目將在未來(lái)3-5年內(nèi)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓（一般而言，3-5年是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正常的一個(gè)市場(chǎng)培育期，過(guò)了這個(gè)培育期還沒有實(shí)現(xiàn)盈利，那么企業(yè)財(cái)務(wù)壓力可能就會(huì)比較大），這些開發(fā)企業(yè)也將被洗牌，逐漸退出市場(chǎng)，未來(lái)將市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高。

作者：張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者來(lái)源觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))