伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，記者遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

2013年對(duì)于凱德集團(tuán)來說，是一定會(huì)記錄在集團(tuán)發(fā)展史冊(cè)上的年份。這一年，凱德集團(tuán)的架構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整。

1月11日，新加坡嘉德置地宣布，公司中文名稱正式更名為凱德集團(tuán)，“凱德”品牌將成為集團(tuán)統(tǒng)一的中文標(biāo)識(shí)適用于原嘉德置地全球業(yè)務(wù)范圍。

同時(shí)，凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥宣布，自2013年起，凱德集團(tuán)將重組組織架構(gòu)，集團(tuán)將精簡為凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣有限公司(雅詩閣)四個(gè)主要的業(yè)務(wù)單位。通過精簡布局以明確其專注于核心市場的策略并提速自身發(fā)展?jié)摿Α?/p>

精簡后，凱德將聚焦在新加坡和中國兩大核心市場，集團(tuán)的開發(fā)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將以屬地原則進(jìn)行統(tǒng)一管理。

中國顯然已經(jīng)成為凱德集團(tuán)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一。目前，凱德集團(tuán)在中國40多個(gè)城市運(yùn)營超過130個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模超過2200萬平方米，總管理資產(chǎn)超過2000億元人民幣。在凱德集團(tuán)總資產(chǎn)中，中國部分占比高達(dá)近40%。

林明彥表示，中國市場在未來20年內(nèi)依然是最有活力的房地產(chǎn)市場之一，中國將一如既往作為凱德集團(tuán)的核心市場，未來3-5年內(nèi)中國的資產(chǎn)總值集團(tuán)占比至45%這一發(fā)展預(yù)判保持不變。

據(jù)凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥對(duì)媒體透露，2013年上半年，凱德于中國的住宅成交額同比增長了三倍多，主要銷售貢獻(xiàn)來自上海的項(xiàng)目嘉博名邸和茂名公館、成都的項(xiàng)目凱德風(fēng)尚、深圳的項(xiàng)目公園道（為深圳來福士項(xiàng)目一期產(chǎn)品）以及昆山的項(xiàng)目凱德都會(huì)新峰。

對(duì)于在中國未來具體將如何擴(kuò)張，林明彥表示：“發(fā)展城市綜合體會(huì)是我們長遠(yuǎn)計(jì)劃和重視的一項(xiàng)最重要的戰(zhàn)略?！?/p>

以下是媒體對(duì)凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

新一屆政府上臺(tái)至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？您認(rèn)為新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？

從今年3月新一屆中國領(lǐng)導(dǎo)層正式接班至今僅幾個(gè)月，很難說房地產(chǎn)行業(yè)在如此 短的期間內(nèi)發(fā)生了什么特別顯著的變化，但普遍達(dá)成的一個(gè)共識(shí)是，由新一屆領(lǐng)導(dǎo)層明確的新型城鎮(zhèn)化這一條中國未來發(fā)展的道路在放緩發(fā)展速度的同時(shí)更為注重城 鎮(zhèn)化的質(zhì)量，在這個(gè)大背景下的房地產(chǎn)業(yè)將有望獲得更為平穩(wěn)、健康、均衡的發(fā)展。

具體就地產(chǎn)行業(yè)來說，中國政府自2010年以來，一直在抑制樓市投機(jī)，控制房價(jià)過快 上漲，并調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，以保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展?？梢粤粢獾?，在3月底的時(shí)候，李克強(qiáng)總理曾經(jīng)公開重申，政府有決心控制房價(jià)上漲并防止再 度形成房地產(chǎn)市場投資過熱的局面。如果再觀察6月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策措施的話，還可以發(fā)現(xiàn)，政府提出了要?jiǎng)?chuàng)新金 融服務(wù)，支持居民家庭首套自住購房，以及助推消費(fèi)升級(jí)?？梢姡磥硪欢螘r(shí)間的房地產(chǎn)市場調(diào)控方向還將繼續(xù)保護(hù)和鼓勵(lì)居民首次購房，投資、投機(jī)性需求仍將受 到抑制，以滿足首次置業(yè)需求為商品住宅建設(shè)主要導(dǎo)向。我們預(yù)期，新一屆政府仍將延續(xù)很長一段時(shí)間以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主體思路，但可能在政策措施上有所變 化。

一直以來，對(duì)于中國政府在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的種種部署，作為一家立足于長遠(yuǎn)發(fā)展、深耕中國的國際性企業(yè)，凱德都非常歡迎、并支持。

“國五條”出臺(tái)之后，大部分城市并未出現(xiàn)“量價(jià)下跌”的狀態(tài)，原因是什么？未來的樓市會(huì)如何發(fā)展？

我們也觀察到近幾個(gè)月來中國的樓市表現(xiàn)的確強(qiáng)于一些預(yù)期，市場處于比較活躍的成交水平，我認(rèn)為這是多方因素綜合作用的一個(gè)結(jié)果，可以從以下幾個(gè)維度試著對(duì)此進(jìn)行簡單分析：

首先，我們必須承認(rèn)，目前中國的房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，一方面，核心城市主流住宅產(chǎn)品 供不應(yīng)求是當(dāng)前的一個(gè)現(xiàn)狀，另一方面，旺盛的剛性需求依然表現(xiàn)強(qiáng)韌；而整個(gè)市場來看的話，總體購買力都是比較充足的。其次，調(diào)控政策對(duì)樓市的作用是復(fù)合性 的，譬如說，各地方政府加強(qiáng)了對(duì)房價(jià)的監(jiān)管和干預(yù)，但在取得平抑房價(jià)的同時(shí)，也一定程度上導(dǎo)致市場供給減少、加劇了市場供求關(guān)系的失衡。再次，“國五條” 的具體實(shí)施還在逐步落地之中。另外，不要忽視了，導(dǎo)致今年各項(xiàng)市場數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了提升的一個(gè)原因還在于去年同期的低基數(shù)效應(yīng)和今年以來由于市場向好開發(fā)商普 遍減少了優(yōu)惠幅度。最后，不得不提的是，2012年下半年中國放松了信貸，貨幣政策的調(diào)整必然會(huì)影響中國房地產(chǎn)的走勢。

要準(zhǔn)確預(yù)判未來樓市發(fā)展是很難的。在現(xiàn)今全球一體化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場與資本的 流向往往密切關(guān)聯(lián)。過去10年，國際資本在非儲(chǔ)備貨幣國家形成巨量流動(dòng)，造成了新興市場國家通脹和資產(chǎn)價(jià)格的上漲，以及國際大宗商品的10年牛市。所以， 我認(rèn)為有必要對(duì)國際資本流動(dòng)和本國貨幣供給給予必要的關(guān)注。與此同時(shí)，我想強(qiáng)調(diào)的是，長遠(yuǎn)來說，影響房價(jià)的核心因素還是供求關(guān)系。正如中國國務(wù)院總理李克 強(qiáng)所說，城鎮(zhèn)化可以為中國經(jīng)濟(jì)增長提供動(dòng)力。對(duì)應(yīng)到房地產(chǎn)行業(yè)的話，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長和不斷推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程都會(huì)為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定非常堅(jiān)固的 基石，中國依然是世界上最強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場。單看住宅市場的話，雖然政府會(huì)抑制投機(jī)投資需求，但同時(shí)也會(huì)支持包括首次置業(yè)和改善性購房在內(nèi)的居民合理性購 房需求，所以我們還是看好中國樓市現(xiàn)在到未來20年的成長。

能否介紹一下上半年凱德在內(nèi)地的物業(yè)銷售情況？公司對(duì)于全年銷售有什么樣的目標(biāo)和規(guī)劃？

根據(jù)一季度的財(cái)報(bào)，今年以來，凱德各項(xiàng)業(yè)務(wù)保持了均衡、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。其 中，中國的住宅成交額同比增長了三倍多，主要銷售貢獻(xiàn)來自上海的項(xiàng)目嘉博名邸和茂名公館、成都的項(xiàng)目凱德風(fēng)尚、深圳的項(xiàng)目公園道（為深圳來福士項(xiàng)目一期產(chǎn) 品）以及昆山的項(xiàng)目凱德都會(huì)新峰。

一直以來，凱德集團(tuán)都致力于追隨中國的城市化進(jìn)程，在住宅、商務(wù)、購物商場、城市綜 合體、服務(wù)公寓等房地產(chǎn)的多元領(lǐng)域深入發(fā)展，穩(wěn)健、有序拓展在華業(yè)務(wù)。2013年，凱德中國的住宅交付量將超過3000套住宅，總值約90億元人民幣；此 外，將有3個(gè)商場和8個(gè)服務(wù)公寓物業(yè)于今年開業(yè)運(yùn)營。

全國各地土地交易非常活躍，您怎么看待這樣的土地市場表現(xiàn)？對(duì)于凱德而言，是否為補(bǔ)充土地的好時(shí)機(jī)？

進(jìn)入2013年，中國的土地市場延續(xù)了去年下半年的回暖趨勢，在成交量、成交價(jià)格、溢價(jià)率等方面都呈現(xiàn)出上行態(tài)勢，尤其是在一些熱點(diǎn)城市，土地市場競爭激烈。我想，個(gè)中原因，無外乎有以下幾點(diǎn)：

從市場因素看，房地產(chǎn)市場持續(xù)向好，市場供不應(yīng)求的情況日漸加劇，而近兩年來房企的 土地儲(chǔ)備大幅減少，企業(yè)有增加土地儲(chǔ)備的需求和資本。從政策層面看，歷經(jīng)多年的調(diào)控，人們對(duì)房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了更理性和深入的認(rèn)識(shí)，開發(fā)商和消費(fèi)者的心理 預(yù)期一定程度上也反映到了土地市場上。從企業(yè)戰(zhàn)略看，三四線城市房地產(chǎn)市場購買力相對(duì)較弱，部分品牌房企的經(jīng)營戰(zhàn)略重心由三四線重新轉(zhuǎn)向一二線城市，加劇 了重點(diǎn)城市土地市場的競爭程度。同時(shí)，還可以看到去年以來房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)，在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)不樂觀的情況下，一些寬松貨幣也進(jìn)入房地產(chǎn)尋求獲 益。

就凱德來說，一直是秉承穩(wěn)健的發(fā)展策略，從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展前景、市場需求和供給、區(qū) 位、配套等方面綜合評(píng)估，開發(fā)適合的項(xiàng)目和產(chǎn)品。如果單看今年的話，凱德目前拿了兩塊地，一塊是6月剛確定的位于上海漢中路的地塊，通過和上海申通地鐵集 團(tuán)的合作，我們將在該地塊打造11萬平方米的綜合體項(xiàng)目；另一塊位于武漢漢口地區(qū)，將建設(shè)30萬平方米的商業(yè)娛樂綜合體。

凱德集團(tuán)未來的擴(kuò)張方向、途徑是什么？最合適的機(jī)會(huì)來自哪些方面？

今年年初，凱德因應(yīng)發(fā)展需要進(jìn)行了集團(tuán)范圍內(nèi)的架構(gòu)重組，將業(yè)務(wù)精簡為四個(gè) 主要的業(yè)務(wù)單位――凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣。精簡后，在新加坡和中國這兩大核心市場，我們的開發(fā)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將以屬地原則進(jìn)行統(tǒng)一管 理，而在購物中心和服務(wù)公寓領(lǐng)域具有核心專業(yè)技能的凱德商用和雅詩閣，將繼續(xù)以專業(yè)歸屬實(shí)行跨國管理。作這樣的架構(gòu)調(diào)整，主要是為了進(jìn)一步整合資源，提高 運(yùn)營效率和溝通流暢度，更敏銳、更靈活地對(duì)市場變化做出回應(yīng)。

那么，對(duì)凱德來說，機(jī)會(huì)在哪里？顯而易見，正如我上述的分析，從全球范圍來看，中國 市場在未來20年內(nèi)依然是最有活力的房地產(chǎn)市場之一，對(duì)國際開發(fā)商來說無疑也會(huì)提供很多發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們首先明確的是，中國將一如既往、繼續(xù)作為凱德集 團(tuán)的核心市場，未來3-5年內(nèi)中國的資產(chǎn)總值集團(tuán)占比至45%這一發(fā)展預(yù)判保持不變。

而在中國的房地產(chǎn)市場，凱德具體將作何擴(kuò)張？我可以說的是，發(fā)展城市綜合體會(huì)是我們長遠(yuǎn)計(jì)劃和重視的一項(xiàng)最重要的戰(zhàn)略。這是因?yàn)椋?/p>

一方面，我們看到，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的進(jìn)程中，城市對(duì)商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂的 綜合需必然將不斷增長。大家可能都有關(guān)注到，國土資源部的官員在最近（6月）也特別提到了“土地高效配置和節(jié)約集約利用”的問題。實(shí)際上，城市綜合體的概 念正是源自于土地的集約化利用。拿一個(gè)綜合體來說好了，底下可以做商場，高層可以做寫字樓、酒店，以這樣的方式提供豐富的業(yè)態(tài)和服務(wù)，在滿足了城鎮(zhèn)居民多 元需求的同時(shí)，土地的價(jià)值也得到了一種理想的釋放。

另一方面，需要承認(rèn)的是，綜合體對(duì)于企業(yè)開發(fā)、運(yùn)營管理、資產(chǎn)資本化等綜合能力的要 求相比于其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)會(huì)更高，而這恰恰可以更大地發(fā)揮凱德綜合能力強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。自從1994年進(jìn)入中國以來，凱德在中國開發(fā)的綜合體項(xiàng)目總面積已近 365萬平方米；其中，我們的旗艦品牌來福士的總開發(fā)面積超過290萬平米，建成后價(jià)值達(dá)600億元人民幣。令我比較欣喜的是，這么多年來，在中國的八座 來福士在產(chǎn)品規(guī)模、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)等方面其實(shí)都不斷地在進(jìn)行提升。比如，最早的上海來福士廣場由辦公樓和商場組成，到北京來福士中心就開始加入了服務(wù)公寓業(yè) 態(tài)，2012年動(dòng)工的重慶來福士廣場則真正比較完整地實(shí)現(xiàn)了包括酒店、購物中心、會(huì)展中心、交通樞紐等多種物業(yè)類型的有機(jī)整合。

在未來，我希望的是通過綜合體，凱德在中國的三個(gè)業(yè)務(wù)板塊凱德中國、凱德商用（中 國）、雅詩閣（中國）能更好地協(xié)同發(fā)展，并集中釋放我們?cè)谧≌_發(fā)、商場運(yùn)營、服務(wù)公寓運(yùn)營、地產(chǎn)金融等方面的專業(yè)優(yōu)勢；與此同時(shí)，在每一個(gè)城市綜合體的 打造過程中，我們也能夠真正將一種全球化的視野注入其中，注重綜合體的可持續(xù)發(fā)展與增值，兼顧生態(tài)、文化與智能。

凱德的發(fā)展模式是很多內(nèi)地房企的學(xué)習(xí)方向，內(nèi)地房企如果試圖打造凱德的結(jié)構(gòu)模式，應(yīng)該如果進(jìn)行？

進(jìn)入中國市場19年來，得益于大膽前瞻的業(yè)務(wù)創(chuàng)新與業(yè)務(wù)整合，多元的融資渠道，成功的資本回籠模式，凱德在中國的的確取得了比較平穩(wěn)的發(fā)展?？赡茉谄渲?，業(yè)界普遍比較關(guān)注的是我們的多元業(yè)務(wù)模式和整合能力。

的確，凱德管理的資產(chǎn)鏈條比較完整，包括了住宅、寫字樓、購物商場、服務(wù)公寓、城市 綜合體、金融產(chǎn)品等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的內(nèi)容，這就一方面確保了在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資產(chǎn)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都能獲得穩(wěn)定的收益，另一方面也會(huì)在一定程度上 較好地控制了各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。跨領(lǐng)域業(yè)務(wù)發(fā)展和整合是目前較少中國房企會(huì)采用的運(yùn)營模式，卻也正是凱德的核心競爭力所在。

以我們的來福士品牌為例，對(duì)每一個(gè)來福士項(xiàng)目，凱德都邀請(qǐng)世界級(jí)知名建筑大師根據(jù)項(xiàng) 目自身特點(diǎn)度身設(shè)計(jì)、打造，建成后就交由我們經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理――購物商場部分交由凱德商用管理，服務(wù)公寓由雅詩閣管理；此外，我們成立了 來福士中國基金，持有基金的50%并充當(dāng)基金管理者的角色，確保持有者和管理者的一貫性，從而保證項(xiàng)目的穩(wěn)定性和后期持續(xù)升級(jí)。以上這些，都讓我們?cè)陧?xiàng)目 前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)就充分考慮到后期運(yùn)營中可能出現(xiàn)的問題，同時(shí)保證了來福士品牌的品質(zhì)延續(xù)和資產(chǎn)升值。

至于可以和內(nèi)地房企交流的經(jīng)驗(yàn)，我想強(qiáng)調(diào)的是，任何一種商業(yè)模式，其核心還是在于 人。我曾經(jīng)說過，對(duì)凱德那么多年來在中國的發(fā)展，我最滿意的是我們的人才隊(duì)伍。正是因?yàn)閯P德培養(yǎng)、擁有了一支在房地產(chǎn)開發(fā)、商場管理、服務(wù)公寓運(yùn)營等各個(gè) 領(lǐng)域都具備國內(nèi)國際領(lǐng)先水平的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們才能不僅自主開發(fā)、持有項(xiàng)目，也有豐富的經(jīng)驗(yàn)和能力進(jìn)行自主管理。

其實(shí)，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，可以看到有很多成功的中國房企在許多領(lǐng)域已經(jīng) 做得非常專業(yè)、優(yōu)秀，我們也在不斷向他們學(xué)習(xí)。我相信，通過相互競爭和學(xué)習(xí)，無論是本土的房企或是像凱德這樣的外企，都在不斷提升競爭力，中國的房地產(chǎn)行 業(yè)也會(huì)發(fā)展得越來越健康、專業(yè)，而最終受益的是中國的經(jīng)濟(jì)和國民。

在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對(duì)您來說，“新力量”指的是什么？

根據(jù)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境，可以預(yù)見，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了 快速增長的十年、完成了資本和經(jīng)驗(yàn)積累后，接下來一段時(shí)間，將有望從過去的高速發(fā)展時(shí)期過渡為穩(wěn)健優(yōu)化發(fā)展時(shí)期，整體產(chǎn)業(yè)格局向平衡、優(yōu)質(zhì)、精深的方向深 化。在這種形勢下，企業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型升級(jí)變得勢在必行。這個(gè)“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的內(nèi)涵是很豐富的，絕對(duì)不僅僅是簡單地由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)，一定還包括商業(yè) 模式、盈利模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變等等。盈利模式方面，以土地價(jià)值轉(zhuǎn)移為主向以管理報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為主轉(zhuǎn)變將是趨勢；相對(duì)應(yīng)的，商業(yè)模式將由規(guī)模速度型轉(zhuǎn)為 質(zhì)量效益型、由散售轉(zhuǎn)為持有，而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，現(xiàn)在的以住宅開發(fā)為主將轉(zhuǎn)向更為多元化的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新的業(yè) 務(wù)領(lǐng)域都會(huì)有更廣的拓展空間。

對(duì)凱德來說，其實(shí)也一直在思考如何在這樣一個(gè)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、內(nèi)需消費(fèi)升級(jí)的房 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢下，發(fā)揮自身優(yōu)勢、做中國市場有特色有擔(dān)當(dāng)?shù)囊粏T。作為一家跨國企業(yè)，凱德的其中一個(gè)優(yōu)勢就是那么多年的國際化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以我想，在 這方面我們還是可以有所作為的。比如商場運(yùn)營、綠色建筑、房地產(chǎn)金融等，我們都有很多不同的理念和經(jīng)驗(yàn)可以帶到中國來。所以，未來凱德將會(huì)利用多年的跨國 跨領(lǐng)域知識(shí)，結(jié)合本土經(jīng)驗(yàn)，引入更多適合中國國情的國際化的產(chǎn)品消費(fèi)理念與金融創(chuàng)新模式，為中國房地產(chǎn)行業(yè)的變革注入創(chuàng)新動(dòng)力。