據(jù)報(bào)道最近，2012年度中國(guó)房企全年銷售額總排名陸續(xù)揭曉，萬(wàn)科、中海、恒大等一批標(biāo)桿房企位居前列，其中恒大集團(tuán)去年全年的累計(jì)銷售總額達(dá)到了923.2億元。

分析人士指出，萬(wàn)科、恒大等龍頭房企在調(diào)控持續(xù)的2012年還能取得如此佳績(jī)，和它們提前搶占三線城市的戰(zhàn)略布局是分不開(kāi)的。作為我國(guó)最早進(jìn)入二、三線城市、在三線城市布局最廣的房地產(chǎn)企業(yè)，截至2012年10月，恒大已進(jìn)入全國(guó)120多個(gè)城市，其中大部分位于發(fā)展?jié)摿薮蟮娜€城市。

進(jìn)入2013年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)迎來(lái)了新階段。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾經(jīng)表示，2020年之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處在發(fā)展的機(jī)遇期，重要原因之一就是城鎮(zhèn)化。

一些知名房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，主流三線城市或?qū)缪葜匾巧?/p>

9個(gè)一線地產(chǎn)商向下圍獵土地儲(chǔ)備大增8%，招商兇恒大猛。

多數(shù)房企更多是為了拿到二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的權(quán)利，進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)意味著政府會(huì)給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢(shì)，招拍掛拿地相對(duì)勝算大。

以招保萬(wàn)金為龍頭的全國(guó)9大一線地產(chǎn)公司得土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)在發(fā)生著悄然變化。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這9大公司在2009年到2012年間，在三四線城市的土地儲(chǔ)備平均提升了8%。

這背后，是城鎮(zhèn)化達(dá)到50%以后的后城鎮(zhèn)化時(shí)代。

一線房地產(chǎn)公司更是積極將資本的觸角伸到了二三線甚至四線城市，不少公司不僅涉及二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，也開(kāi)始涉入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，所謂“一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)”模式。

正如新時(shí)代證券分析師裴明華認(rèn)為，目前能拿到地的企業(yè)多數(shù)是與地方政府關(guān)系比較密切的企業(yè)。

盡管從利潤(rùn)率方面來(lái)看，從事一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)小于二級(jí)開(kāi)發(fā)，但如果能提前下手，儲(chǔ)備土地，在二級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)就具有比較大的優(yōu)勢(shì)，所以不少二級(jí)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式。

多數(shù)房企更多是為了拿到二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的權(quán)利，因?yàn)檫M(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)意味著政府會(huì)給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢(shì)，招拍掛拿地相對(duì)勝算大。

眼下地方政府目前資金緊張，大量引入民營(yíng)資本進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這也恰恰給了背景資金均雄厚的房企如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一次進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的良機(jī)。

對(duì)于二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的房企，值得關(guān)注的是其土地儲(chǔ)備、拿地節(jié)奏和銷售情況。

萬(wàn)科去年拿地76宗步伐加快

據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)10年中國(guó)城鎮(zhèn)化水平升至60%，中西部城鎮(zhèn)可能將成為未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的主力。

目前低于城鎮(zhèn)化率50%包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等。從另外一個(gè)角度說(shuō)。城鎮(zhèn)化率低代表城市的可發(fā)展空間更大。

憑助雄厚的資金基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)使得一線房企不斷擴(kuò)張“領(lǐng)土”，把土地儲(chǔ)備從一二線城市紛紛轉(zhuǎn)向二三線城市。

推動(dòng)城鎮(zhèn)化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行為。

如吉林省住建廳完成了全省47個(gè)縣級(jí)以上城市新一輪(規(guī)劃期至2030年)城市總體規(guī)劃修編工作，規(guī)劃確定了2020年全省各縣市中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地總量為1995.75平方公里，新增城市建設(shè)用地730.54平方公里，滿足了未來(lái)10年城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的建設(shè)用地供應(yīng)。

再如福建省2013年全面完成設(shè)區(qū)的市城市總體規(guī)劃修編，規(guī)劃支持中心城市將周邊聯(lián)系密切的市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入規(guī)劃統(tǒng)一實(shí)施，有序拓展城市空間，實(shí)現(xiàn)城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)與人口增長(zhǎng)相匹配。

按照當(dāng)下作為中央政策主軸的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的思路，以昆明、福州、合肥、石家莊等省會(huì)城市及以嘉興、紹興、鎮(zhèn)江等為代表的較發(fā)達(dá)主流三線城市展現(xiàn)出了巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

面對(duì)主流三線城市這片“藍(lán)?！?，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了起來(lái)：截至2012年底，恒大地產(chǎn)(論壇)已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)除臺(tái)灣省之外的所有省市自治區(qū)的120多個(gè)城市，而這其中大部分位于三線城市。

以民生地產(chǎn)定位的恒大地產(chǎn)，從成立之初便瞄準(zhǔn)中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)超過(guò)九成。

從2011年拿地情況來(lái)看，萬(wàn)科地產(chǎn)(論壇)大力挺進(jìn)二三線城市，招商地產(chǎn)跑馬二三線甚至四線城市。

萬(wàn)科于2012年4月首次在唐山拿地，四個(gè)月內(nèi)在全國(guó)至少新增項(xiàng)目18個(gè)，大部分都集中在二、三線市場(chǎng)。

之后萬(wàn)科新增的土地項(xiàng)目至少有23個(gè)，這些新增的項(xiàng)目也大多位于二、三線城市。

從2012年拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，公司全年共拿地76宗，其中超過(guò)80%為下半年所拿，該比重體現(xiàn)出公司下半年后對(duì)土地市場(chǎng)判斷的轉(zhuǎn)向，全年累計(jì)新增建面1871萬(wàn)平米，比2011年略少20萬(wàn)平米，為最近三年最低值。

從新增項(xiàng)目分布來(lái)看，該公司布局二三線城市速度明顯加快，全年一線、二線、三線城市分別新增權(quán)益建面164.5萬(wàn)平米、935.0萬(wàn)平米、370.9萬(wàn)平米，同比分別下降17.7%和增長(zhǎng)27.3%及28.4%。

新增進(jìn)入城市三個(gè)南充、徐州、營(yíng)口，均為三、四線城市，合計(jì)拿地建面109.7萬(wàn)平米，權(quán)益比重76.9%。

而據(jù)國(guó)泰君安研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2012年11月底，招商地產(chǎn)共計(jì)耗資157億元獲得土地儲(chǔ)備427萬(wàn)平方米(建筑面積)。拿地規(guī)模超過(guò)2010年和2011年的總和，創(chuàng)下招商地產(chǎn)有史以來(lái)的新高。

2011年和2010年招商地產(chǎn)新增土地建筑面積分別為232萬(wàn)平方米、87萬(wàn)平方米。

相對(duì)于上述幾家公司的積極外圍擴(kuò)張，金地集團(tuán)的領(lǐng)土范圍還是堅(jiān)守在一二線城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)2012年共獲取土地儲(chǔ)備316萬(wàn)平(包括星獅地產(chǎn)資產(chǎn))，其中一二線城市占比95%，一線城市占比超過(guò)40%。

金地集團(tuán)2012年上半年在土地市場(chǎng)上最為謹(jǐn)慎，公司上半年并未獲取新的土地儲(chǔ)備。

直到去年8月23日，公司公告稱，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式獲取了沈陽(yáng)市渾南新區(qū)濱河?xùn)|項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積6.14萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為3，土地用途為居住商業(yè)，項(xiàng)目的土地成本為2.5億元。

招商新年雙響炮5億買地

中銀國(guó)際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，萬(wàn)科、保利銷售規(guī)模已突破千億，處于穩(wěn)步擴(kuò)張階段，招商地產(chǎn)由于加快了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，貨以輪動(dòng)，且由于基數(shù)效應(yīng)，2013年銷售金額依然保持30%以上增速，金地集團(tuán)由于戶型和產(chǎn)品定位問(wèn)題，增速較小，但公司目前正逐步改善公司的產(chǎn)品類型，目前股價(jià)已充分反映市場(chǎng)悲觀預(yù)期，與其他三大公司對(duì)比，估值水平最低。

上述分析師還指出，2012年萬(wàn)科加快了拿地節(jié)奏，2013年可售貨值為2400億元。

保利可售貨值為1800億元，低于預(yù)期水平。招商地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年可售貨值為700億元，金地為600億元。

按照60%的去化率而言，預(yù)計(jì)今年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售1500億，保利1200億，招商地產(chǎn)400億元，金地集團(tuán)380億左右。

2013年招商地產(chǎn)延續(xù)了2012年兇猛的拿地勢(shì)頭。

1月7日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司之全資子公司天津招勝房地產(chǎn)有限公司與大連昊宇投資有限公司通過(guò)掛牌出讓方式，聯(lián)合競(jìng)得大連市高新區(qū)兩幅地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊成交總價(jià)為人民幣4.98億元。

而1月9日，招商地產(chǎn)再次公告，控股子公司云南招商城投房地產(chǎn)有限公司通過(guò)掛牌出讓方式，競(jìng)得昆明市官渡區(qū)兩幅地塊，地塊成交總價(jià)為人民幣4.98億元。

招商地產(chǎn)在2012年三季度加快拿地節(jié)奏，報(bào)告期內(nèi)在哈爾濱、深圳、上海、蘇州、常州等地通過(guò)招拍掛及股權(quán)收購(gòu)方式共獲得土地項(xiàng)目資源64萬(wàn)平米，新增權(quán)益建面約159萬(wàn)平米，是二季度整體拿地的1.6倍。合計(jì)拿地款達(dá)57.13億。

項(xiàng)目選擇上看，公司仍然以一二線城市為主，三四線城市核心地段為輔的戰(zhàn)略。

2012年萬(wàn)科加快了拿地節(jié)奏，截至目前，新購(gòu)得建面1029萬(wàn)方，土地購(gòu)置費(fèi)用接近300億元。

2012年，保利實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工計(jì)劃1500萬(wàn)方，實(shí)際可能低于這個(gè)數(shù)字，2012年預(yù)計(jì)保利銷售會(huì)超過(guò)1000億元，年末貨值300億元，2013年新推1200億-1600億貨值，累計(jì)可售貨值為1500億-1900億之間，低于萬(wàn)科的2400億元。中銀國(guó)際證券表示，預(yù)計(jì)保利2013年實(shí)現(xiàn)銷售1200億元左右，目前負(fù)債率接近70%，凈負(fù)債率在90%左右，高于萬(wàn)科的負(fù)債水平，但保利地產(chǎn)身為央企，相比萬(wàn)科，具有明顯的拿地優(yōu)勢(shì)。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，保利地產(chǎn)軍隊(duì)企業(yè)文化和地產(chǎn)央企背景，是保利核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。

良好的政府關(guān)系能提升其獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的能力，而雷厲風(fēng)行的軍事管理作風(fēng)能夠保證對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)快速高效。

在四大一線房企中，保利ROE數(shù)值在近幾年一直領(lǐng)先于其他三強(qiáng)，資金回轉(zhuǎn)速度和效率較快也說(shuō)明企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和管理理念較為合理。其毛利率在這幾年也一直維持在35%以上，和萬(wàn)科差距不大。

據(jù)中投證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2012年保利也跟上拿地潮流，截至目前，新購(gòu)得建面1133萬(wàn)方，比萬(wàn)科增加10%，土地購(gòu)置費(fèi)用接近37億元。

2012年12月保利地產(chǎn)新增權(quán)益土地款74億元，規(guī)模僅次于10月份，平均樓面地價(jià)3160元/平米。該公司去年10月加大拿地力度，共獲得9幅地塊，增加土地儲(chǔ)備136.6萬(wàn)方，計(jì)容面積415.4萬(wàn)方，總地價(jià)152.5億元。

恒大三成城市布局最廣

事實(shí)上，早在“城鎮(zhèn)化”定調(diào)之前，大房企已得風(fēng)氣之先而在全國(guó)二三線城市布局落子。

恒大地產(chǎn)去年拿地動(dòng)靜不大，但早在2004年，其已謀劃全面進(jìn)軍二線城市，之后開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入三線城市，目前是國(guó)內(nèi)三線城市布局最廣的房企。

去年銷售額923億元，超98%得益于非一線城市，其中絕大部分得益于三線城市項(xiàng)目，是城鎮(zhèn)化政策的最大受益者。

2012年1-11月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積91705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.40%，1-11月份全國(guó)商品房銷售額53526億元，同比增長(zhǎng)9.1%。

各大城市整體來(lái)看，11月份的成交量，同比全部增長(zhǎng)，漲幅最低的無(wú)錫同比增長(zhǎng)28.79%。從環(huán)比來(lái)看，除廈門環(huán)比下降2.53%之外，其余城市全部增長(zhǎng)。

整體來(lái)看，三線城市成交套數(shù)合計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)34.38%，二線城市環(huán)比增長(zhǎng)13.17%，一線城市環(huán)比增長(zhǎng)37.24%。同比漲幅分別為125.31%、73.74%和84.01%。出現(xiàn)了明顯的翹尾行情。

申銀萬(wàn)國(guó)[微博]分析師認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，二、三線城市樓市無(wú)泡沫;同時(shí)，盡管不知道未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加。

某研究院日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示，截至2013年1月4日，在監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)企業(yè)中，有萬(wàn)科、保利、綠地(論壇)、中國(guó)海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億，百億房企陣營(yíng)再度擴(kuò)容。

另外，千億企業(yè)則由2011年的1家增加至3家，分別由萬(wàn)科、保利、綠地奪得。

1月7日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，2012年12月份該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積116.8萬(wàn)平方米，銷售金額140.7億元。2012年1~12月份，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬(wàn)平方米，銷售金額1412.3億元，再度蟬聯(lián)銷售榜頭名位置。

保利地產(chǎn)在堅(jiān)持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位前提下，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)節(jié)奏，進(jìn)一步加大推盤力度，全年銷售額達(dá)到1020億元。