房產(chǎn)稅應(yīng)該征，不過對過度期的亂像，對房產(chǎn)稅被閹割之后的低效，要有足夠的心理準(zhǔn)備。

財政部日前向全國人大常委會預(yù)算工委通報關(guān)于貫徹落實十二屆全國人大一次會議預(yù)算決議和履行政府三項承諾時表示，將加快推進(jìn)營改增等相關(guān)稅制改革，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗，同時研究完善對工商業(yè)等單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅制度。房產(chǎn)稅與土地財政互相消解，靠賣地收入的地方政府不可能歡迎房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅增加持有成本，而土地財政需要維持高房價高地價，兩者的目標(biāo)截然不同。如此土地收入下降形成臨界點，地方政府對房產(chǎn)稅可能有興趣，以目前土地財政收入與房產(chǎn)稅的比例，兩者遠(yuǎn)未形成此消彼漲的關(guān)系。

以上海為例，房產(chǎn)稅試點兩年，2011年、2012年兩年房產(chǎn)稅收入分別為22.1億元、24.6億元，分別占兩年財政收入的0.64%、0.66%。相比而言，2011年，上海土地出讓金總額為1260億元，是2011年房產(chǎn)稅收入的57倍;2012年，上海土地出讓金總額達(dá)875.78億元，是2012年房產(chǎn)稅收入的35.6倍。需要指出，所征房產(chǎn)稅還包含商鋪、寫字樓，個人住宅房產(chǎn)稅可以忽略不計。

清華大學(xué)白重恩先生的研究顯示，2上海房產(chǎn)稅試點之后降低了房價，實際的房價比征收房產(chǎn)稅之前的房價要低15%，確切說是比沒有征收房產(chǎn)稅的時候少增加了15%；而重慶則相反，房產(chǎn)稅試點之后，房價比沒有征收房產(chǎn)稅的時候上漲了11%。這一數(shù)據(jù)令人生疑，從實際的房產(chǎn)交易來看，各區(qū)政府為規(guī)避房產(chǎn)稅甚至區(qū)之間的政策信息都不一致，房產(chǎn)稅是否落到了實處，很難說。

土地指標(biāo)用完了怎么辦？還有辦法。

上海實行土地指標(biāo)平移，即對已批未供的土地，在符合法規(guī)和規(guī)劃的前提下，將農(nóng)轉(zhuǎn)用和占補(bǔ)平衡指標(biāo)調(diào)整到急需項目用地上來；對批而未供的土地依法予以收回，定向出讓給急需用地項目；對用而未盡的，依法或協(xié)商收回，直接供給急需項目。如此一來，超前用完了土地指標(biāo)的地區(qū)，仍然可以獲得新的土地指標(biāo)。

其他地區(qū)也是如此，國土資源部實行“占補(bǔ)平衡”制度，重慶、成都試行建設(shè)用地指標(biāo)交易，把較遠(yuǎn)地區(qū)的用地指標(biāo)置換到城市周邊地區(qū)，而其他地區(qū)的土地置換同樣暗流涌動，只不過成渝兩地有公開市場，而其他地區(qū)由地方政府主導(dǎo)。

各地方政府四處學(xué)習(xí)取經(jīng)，太原市政府到合肥、成都取經(jīng)，宜昌到成都取經(jīng)，陜西寶雞到江蘇、安徽取經(jīng)，內(nèi)蒙古鄂托克前到成渝取經(jīng)，人不分男女，地不分南北，務(wù)求取到土地“真經(jīng)”。取到的真經(jīng)是，通過將邊遠(yuǎn)農(nóng)村土地置換到城市周邊，擴(kuò)大城市范圍提升土地溢價，如此一來，土地指標(biāo)有了，農(nóng)地保護(hù)也完了，城市還擴(kuò)張了，農(nóng)村人口還減少了，一舉四得，各地樂此不疲。甚至出現(xiàn)了省內(nèi)某地土地指標(biāo)富裕出售給發(fā)達(dá)少地地區(qū)的現(xiàn)象，未來，各地肯定會繼續(xù)取經(jīng)，通過“地票”交易等擴(kuò)張土地市場價值，甚至進(jìn)行地票期權(quán)交易，讓土地在金融市場直接成為金融產(chǎn)品。

在土地價值沒有被榨干之前，房產(chǎn)稅不過是個點綴。雖然房產(chǎn)稅很重要，但地方財政與城鎮(zhèn)化由地方主導(dǎo)的現(xiàn)實，決定了土地而不是房產(chǎn)稅，才是地方的命根子。地價高的地方不愿意征房產(chǎn)稅，地價低的地方為了提升地價更不愿征。

據(jù)媒體披露，房產(chǎn)稅試點征收擴(kuò)圍工作由住建部會同財政部、國稅總局共同審定，包括杭州市在內(nèi)，總計有4~5個城市上報了技術(shù)方案，既包括特大型城市，也包括一般省會城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。按照會簽的“杭州方案”，采用對增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的4‰的稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格的8‰的稅率征收。這一方案與上海類似，加上政府征收可能會打折扣，考慮到杭州土地值錢，市區(qū)已擴(kuò)展到周邊的蕭山、余杭等縣，杭州市政府想必會理性，把房產(chǎn)稅這頭狼變?yōu)樨i，再放出籠。

吸引資金，吸引人才，提升地價，擴(kuò)展新區(qū)，這是目前城鎮(zhèn)化的主線索，沒有地方政府愿意本地率先征收房產(chǎn)稅，降低本地的吸引力。從這個角度說，幾個高房價城市一起推，不找單個試點，是更好的更公平的選擇。

土地財政方興未艾，擠壓了房產(chǎn)稅的空間，要推房產(chǎn)稅，先除土地財政。內(nèi)地與香港這個彈丸城市不同，賣地加收住宅房產(chǎn)稅不可兼得。雖然房產(chǎn)稅很重要，很重要。