北京市房地產交易管理網的統(tǒng)計數據顯示，截至7月24日，北京市住宅庫存房源總計90453套。目前，北京市政府已經做出部署，要求在控制新建住宅合理價格的同時，增加住房供應，并將在一定程度上優(yōu)先對中低價位、中小套型普通商品房預售許可進行審批，以緩解住房供應相對緊張的局面。

  7月中旬，國家統(tǒng)計局公布70大中城市房地產價格漲幅情況，北京房價以同比上漲16.7%位居全國首位。在短暫的“貨源緊張”之后，開發(fā)企業(yè)在土地市場上的搶地動作所制造出的連鎖預期，正在令北京房價控漲承受更大的壓力。

  短暫“斷頓”

  保利地產在北京的“斷頓”并非孤例，萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項目可售房源不多。

  “上半年，我們公司在北京住宅的可售房源比2012年減少了很多，比如到現在，我們整個北京只有51套住宅房源是可售的。”日前，在接受《中國經營報》記者采訪時，保利地產北京公司副總經理王英男表示。也正因如此，在2013年上半年北京公司約45億元的銷售收入中，有超過55%為商務辦公類地產項目貢獻。

  相比之下，在2012年7月，保利地產在北京就已經完成了將近100億元的銷售收入，進而完成了全年的銷售目標。王英男承認，同比銷售業(yè)績的下滑，在相當大程度上是由于在住宅市場相對向好的情況下，手中“無房可賣”。“下半年的情況會好一些，可售住宅房源會多起來?！蓖跤⒛姓f。

  保利地產在北京的“斷頓”并非孤例。萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項目約有7個，其中新開盤項目在3個左右，剩余均為原有項目的后期，可售房源不多。盡管尚未出現像保利地產半年住宅可售房源僅為兩位數的情況，但對于以銷售周轉速度著稱的萬科而言，可售房源的總量，也已相對緊張。

  萬科企業(yè)股份有限公司半年業(yè)績公報顯示，2013年上半年，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，同比分別增加18.9%；而實現銷售金額836.7億元，同比增長33.79%，其中北京公司銷售貢獻在集團中名列前茅。

  記者了解到，并非保利地產、萬科企業(yè)以普通住宅為主的開發(fā)企業(yè)面對銷售速度過快而導致“斷供”的情況，包括別墅在內的高檔住宅開發(fā)企業(yè)，也一度出現了可售房源不足的情況，這在過往中十分罕見。

  聯想控股下屬房地產開發(fā)業(yè)務平臺融科智地總裁鄭志剛告訴記者，融科智地北京公司的簽約銷售額約為20億元，完成了全年銷售任務的一半以上，甚至達到全年銷售目標的75%左右，主要由融科鈞庭和千樟樹兩個項目貢獻，其中千樟樹的一期已經基本售完，再售房源要等待住建委新批的預售許可。

  行政“影響”

  從2012年開始，北京市住建委不同程度開始對預售許可證的發(fā)放進行干預。

  北京市一線房地產開發(fā)企業(yè)之所以出現少見的“斷供”情況，與北京市住建委實施的一系列行政干預住房預售許可證審批的情況有所關聯――從2012年開始，北京市住建委不同程度開始對預售許可證的發(fā)放進行干預，主要包括兩方面，一是價格，二是取證之后的銷售速度。

  “我們出現上半年可售住宅房源只有51套的原因，主要是2012年下半年的市場不錯，而且我們的取證節(jié)奏逼到那里了，6月前后，我們的多個項目都取得了預售許可證，按照北京市住建委的規(guī)定，取證之后必須打開銷售所有的取證可售房源，市場銷售情況比較好，所以銷售的速度非?？?。”王英男向記者表示。

  按照北京市住建委的規(guī)定，在樓盤取得預售許可證后三天之內，必須開盤銷售，且必須開售所有已經取得預售許可證的樓盤。

  中原地產華北區(qū)分析師張大偉告訴記者，由于開發(fā)企業(yè)當時對房地產市場的未來走勢以及住建委的管控口徑不十分明朗，因此在2012年年中時，出現了集中申請預售許可的情況。

  萬科北京公司的一位銷售負責人也告訴記者，由于住建委在取證過程中的等待時間較長，價格審核較為嚴格，因此加大了一次申領預售許可的房源數量，所以，在市場總體走勢開始復蘇的情況下，房源銷售速度過快而導致2013年可售房源庫存減少的問題。

  從2009年3月北京樓市開始回暖至今，商品住宅的庫存基本呈現出逐月遞減的態(tài)勢：2009年3月庫存為13.84萬套，4月下降到13.13萬套，到5月降到了12.7萬套，6月降到了11.85萬套，而從8月開始，一直“徘徊”在10萬套“警戒線”附近，到了12月，降到了警戒線以下，變成了9.71萬套。

  直到2013年3~6月，庫存量甚至出現了連續(xù)4個月在9萬套以下的現象，至6月底方有改觀。

  控漲再承壓

  更多的房地產開發(fā)企業(yè)在面對可售房源短缺的情況下，已經在悄然改變定價策略。

  “我們正在做二期預售許可證的申領工作，從現在的情況看，價格持平的可能性比較大，還是要看住建委對預售價格的尺度掌握，我們現在大概還是定在36000元/平方米?！比诳浦堑乇本┕靖笨偨浝韽報泱涓嬖V記者，下半年該公司在北京在售的主力項目千樟樹目前也面臨著定價和等待預售許可審批的狀況。

  鄭志剛則表示，融科智地2011年和2012年的債務利率將近11%，今年通過幾筆大的信托融資，這一利率已經降到8%左右。雖然不需要融科?千樟樹去快速回籠資金，但考慮到項目拖延開盤的資金成本以及利潤空間情況，“我們決定要讓資產轉起來，況且還可以順利實施后面的拿地計劃”。

  此外，鄭志剛向記者強調，即使是這一銷售價格，客戶也有10%~20%的房產升值空間。

  不過，更多的房地產開發(fā)企業(yè)在面對可售房源短缺的情況下，已經在悄然改變定價策略。某“地王”項目的開發(fā)企業(yè)負責人就表示，由于下半年房源銷售情況趨緊，集團已經同意該項目在操盤的過程中，犧牲一部分周轉率，在與住建委協商的情況下，盡量提高銷售價格，以獲取更高的利潤率。

  記者了解到，面對這一房價控漲的壓力，北京市政府已經部署增加市場供應，優(yōu)先加快審批中低價位、中小套型普通商品房預售許可的進度，以增加市場供應量，保持平穩(wěn)。

  “7月北京市新增住宅量開始增加，應該是本輪房地產調控取得階段性成果的表現?！睆埓髠ケ硎荆笆紫?，無論是‘國十一條’還是‘京十二條’，都把增加房屋供應作為重要調控措施之一；其次，從4月至今，隨著各種調控措施即所謂利空消息的出盡，購房人、開發(fā)商都開始躍躍欲試――萬科、金隅、保利等大開發(fā)商7月開始大規(guī)模推新盤，應是7月住宅庫存增加的原因，而這將最終打破此前的觀望氣氛，帶動成交量開始回升?！?/P>