一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇今年移師三亞舉辦。然而，8月13日，一場(chǎng)不期而遇的臺(tái)風(fēng)讓眾多趕赴三亞的航班被迫取消，不少航班延誤。然而風(fēng)雨之后的論壇，還是讓人們享受了一次思想盛宴。

十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，越調(diào)越漲的尷尬現(xiàn)實(shí)讓人開(kāi)始思考制訂房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。限購(gòu)、限貸、限價(jià)這些政策的式微，讓人們希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制能不能在今年出臺(tái)？還有，不斷傳出的房地產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息會(huì)不會(huì)成真，如何實(shí)施？從去年開(kāi)始，中央大力提倡的新型城鎮(zhèn)化之路該進(jìn)行怎么樣的制度創(chuàng)新？在房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，需要進(jìn)行怎么樣的金融創(chuàng)新？人們急切地希望能夠在本次論壇上得到一些答案。

兩天的論壇上，雖然少了唇槍舌劍，但是與會(huì)嘉賓在房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)方面的實(shí)踐與探索、思考與想法、建議與建言如同一枚枚石子投向了因沒(méi)有政策出臺(tái)而略顯平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，然而每次重磅發(fā)言激起的市場(chǎng)漣漪效應(yīng)逐步擴(kuò)散，也許影響到的是未來(lái)十年、二十年乃至更久的市場(chǎng)。

新型城鎮(zhèn)化要以人為核心

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，過(guò)去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅(jiān)持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說(shuō)是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，涉及到戶(hù)籍制度、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設(shè)計(jì)的前提下積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波就用其在實(shí)踐與探索過(guò)程中的理解告訴大家，新型城鎮(zhèn)化的核心是市民化和房地產(chǎn)化。何劍波認(rèn)為，市民化就是人的城鎮(zhèn)化的表達(dá)，即城鎮(zhèn)化下人、戶(hù)籍、權(quán)利的統(tǒng)一；房地產(chǎn)化就是以人為核心的土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的結(jié)合模式，以及人、戶(hù)籍、權(quán)利與土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。在何劍波的理解，在新型城市化的大背景下，房地產(chǎn)不再是狹義的房地產(chǎn)，而是廣義的，包含了居住、社交、購(gòu)物、休閑、康體、旅游、養(yǎng)老等與人的生活相關(guān)的部分。此外，也包括了工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等與生產(chǎn)相關(guān)的部分。

嘉凱城集團(tuán)股份有限公司也在積極地探索著新型城鎮(zhèn)化下的消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)之路。嘉凱城城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)合了嘉凱城之前開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與資源優(yōu)勢(shì)，以及與大股東浙江省商業(yè)集團(tuán)旗下豐富的商業(yè)資源，定位為最貼近老百姓生活的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，力求開(kāi)辟商業(yè)地產(chǎn)的新藍(lán)海。

“我們計(jì)劃到2016年底，3年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)200萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)規(guī)模。其中年內(nèi)要做成5個(gè)樣板店，規(guī)模大于8萬(wàn)平方米?！奔蝿P城董事、副總裁李懷彬在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)。

長(zhǎng)效機(jī)制要管100年

近期調(diào)控政策稍有松動(dòng)的跡象，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展更是以平穩(wěn)為主，而調(diào)控房?jī)r(jià)或者促房?jī)r(jià)合理回歸等不再是重點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的有識(shí)之士關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日盛。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，朱中一說(shuō)：“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包括，抓緊完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

朱中一說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)、完善都有一個(gè)過(guò)程。如我們希望地方政府不要過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政和房地產(chǎn)，而要通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)匹配問(wèn)題，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有條件等問(wèn)題，非一年半載就能解決好的。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮在發(fā)言時(shí)表示，在過(guò)去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。

他還強(qiáng)調(diào)，別老把短期的調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制聯(lián)系起來(lái)，政策永遠(yuǎn)是短期的、是即時(shí)決策的，長(zhǎng)效機(jī)制則是制度建設(shè)，是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問(wèn)題。在他的愿景當(dāng)中，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該能夠管上100年。

要明確第一套房不征房產(chǎn)稅

今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的擴(kuò)圍的消息不斷傳出。顯然，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康的演講，與千千萬(wàn)萬(wàn)房屋持有者的切身利益密切相關(guān)，也最受大家的關(guān)注。

在賈康看來(lái)，房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行。因?yàn)橹袊?guó)權(quán)威的信息是，從決策層到管理部門(mén)所形成的文件，這幾年從最高層面的文件到具體的綜合管理部門(mén)的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，或推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

在賈康看來(lái)，房地產(chǎn)稅的擴(kuò)圍，要更多地借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，比如日本實(shí)際上是首套房可以不征。結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，他強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅的征收設(shè)計(jì)上面一個(gè)非常重要的要領(lǐng)就是要調(diào)節(jié)高端，而不是普遍征收。官方如果不把這個(gè)說(shuō)清楚，很容易造成人心惶惶。他個(gè)人力主在房地產(chǎn)稅擴(kuò)圍大方向確定的時(shí)候，要及早讓社會(huì)把這個(gè)定心丸吃下來(lái)，讓大家知道，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個(gè)單位的住房是不被這個(gè)稅覆蓋的。