陳季冰：據(jù)市場人士說，他們已經(jīng)捕捉到越來越強烈的中國房地產(chǎn)政策即將調(diào)整的信號。

據(jù)市場人士說，他們已經(jīng)捕捉到越來越強烈的中國房地產(chǎn)政策即將調(diào)整的信號。

7月末召開的最近一次中央政治局會議在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作時，提出要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，但并未像往常那樣提及“進一步加強市場調(diào)控”。

8月上旬，新湖中寶、宋都股份、冠城大通、招商地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司密集推出發(fā)行企業(yè)債、增發(fā)股票等再融資預(yù)案或資產(chǎn)收購計劃。這似乎預(yù)示著已經(jīng)凍結(jié)了3年有余的房地產(chǎn)企業(yè)直接融資開閘在即，滬深股市的地產(chǎn)股為此歡欣鼓舞了一陣。

上周，有媒體報道，浙江省溫州市在全國率先對已實施了兩年半的“限購令”進行有條件松綁。雖說溫州官方并未對此次限購政策微調(diào)正式下發(fā)過任何文件，但實際操作中已經(jīng)執(zhí)行，報道得到了溫州市相關(guān)部門官員的確認。

在這種預(yù)期之下，新出爐的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市房價同比平均漲幅再創(chuàng)新高，達到了創(chuàng)紀(jì)錄的7.71%。

按照一些看多的市場分析師的判斷，由于中國經(jīng)濟增長速度正快速回落到上世紀(jì)90年代初以來的最低水平，而房地產(chǎn)行業(yè)對提振市場整體需求的功效又至關(guān)重要，因此政府很可能放松樓市調(diào)控―――至少是其中的一部分―――以期對經(jīng)濟起到支撐作用。據(jù)稱，此次溫州對樓市限購令的調(diào)整，便與該地區(qū)經(jīng)濟的低迷形勢存在很大關(guān)聯(lián)。2012年，溫州的GDP增速僅為6.7%，在全省11個地級市排名墊底；2013年上半年，溫州的GDP同比增長7.4%，也低于浙江省8.3%的增速。

這種分析和預(yù)期無疑會獲得各級地方政府的強烈支持，但這個問題的關(guān)鍵在于中央政府。因此，它對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的把脈和判斷，將在很大程度上決定那些看漲房價的機構(gòu)和投資者能否美夢成真。

房價10年未暴漲的根源，在我看來，并非像與地產(chǎn)利益集團眉來眼去的“專家學(xué)者”宣稱的那樣，仿佛是城市化造成的無窮“剛需”所致。不管潛在的需求有多大，市場上沒有只漲不跌或只跌不漲的商品，這是一條最簡單不過的經(jīng)濟學(xué)鐵律。

今天再回頭來看，我們能夠清晰地發(fā)現(xiàn)，造成中國當(dāng)前嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的既有結(jié)構(gòu)性因素，又有宏觀經(jīng)濟因素。所謂結(jié)構(gòu)性因素，主要是上世紀(jì)90年代分稅制改革后造成的地方政府對“土地財政”的日益依賴。目前，土地出讓金已經(jīng)占到中國各級地方政府常規(guī)收入的1/3以上，這使得地方政府天然懷有推高房價進而推高地價的強烈動機。所謂宏觀因素，則是次貸危機以來中央政府推出的一輪又一輪依靠投資和信貸拉動經(jīng)濟的擴張性財政、貨幣政策，它使得國內(nèi)市場上流動性泛濫，從而推高了各個投資市場的價格。實際上，性質(zhì)相同的泡沫眼下充溢在幾乎一切具有投資投機價值的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場只是其中與普通老百姓生活關(guān)聯(lián)度比較大的一個，因而最有代表性，也最受社會關(guān)注。

若進一步分析，我們還能得到以下大致結(jié)論：雖說上述“結(jié)構(gòu)性”和“宏觀”因素從來都是交織在一起，推動著房價輪番上漲，但在2008年華爾街金融危機爆發(fā)之前，“土地財政”在中國樓市泡沫中所占的比例更高一些；而在4萬億經(jīng)濟刺激政策出臺以后的新一輪房價加速上漲過程中，“貨幣超發(fā)”取代“土地財政”，變成了決定性的推動力。

根子在于它們幾乎無一能把握對中國樓市泡沫的脈絡(luò)，從而也就做不到對癥下藥?，F(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，起初幾乎全部著力抑制需求―――無論是提高稅收、收緊房貸還是直接限購，都是試圖提高房地產(chǎn)交易的成本；近幾年里，中央政府又試圖通過推進廉租房、經(jīng)濟適用房等所謂“保障性住房”的建設(shè)來擴大供應(yīng)。

但事實證明，它們都沒有起到太多實際效果。因為經(jīng)濟學(xué)理論早就告訴我們，當(dāng)一種商品“金融化”―――亦即變成一種投資籌碼―――以后，它就會在相當(dāng)長一段時期內(nèi)讓供求關(guān)系這只“看不見的手”失效，無法實現(xiàn)正常的市場均衡。簡單地說，巨大的“財富效應(yīng)”會誘使市場出現(xiàn)“追漲殺跌”的非理性局面。以本輪房價上漲為例，根據(jù)一些機構(gòu)的數(shù)據(jù)，從2008年到2012年，中國M2占GDP的比重由不到150%急速飆升至超過200%，是目前全球各國中最高的。這么多的錢流淌在市場上，總要尋找回報率比較高的出處，在全球經(jīng)濟低迷、實業(yè)經(jīng)營艱難、行政壟斷壁壘無處不在的中國市場，樓市差不多是唯一比較好的投資渠道。

于是，在銀行信貸依然快速增長的大前提下，現(xiàn)行的樓市調(diào)控政策就變成了揚湯止沸。這不僅是指充盈的流動性正在繼續(xù)吹大樓價泡沫，還意味著開發(fā)商依然可以極為低廉的價格從銀行那里源源不斷地獲取資金。這使得它們并無迫在眉睫的資金鏈壓力，從而也就有充足的資源繼續(xù)與中央政府耗下去，而被視為“殺手锏”的“限購令”充其量無非是延后了房價的進一步上漲而已。然而，上漲的動能并未削弱，只不過是積蓄了起來，這就是為什么每一次當(dāng)調(diào)控政策一出現(xiàn)松動，樓價就會呈現(xiàn)報復(fù)性加速上漲的根源。

因此，我們可以斷言，2008年以來的新一輪房價上漲，是一種典型的“貨幣現(xiàn)象”。想要使調(diào)控真正產(chǎn)生效果，當(dāng)然也只有從貨幣著手。

新一屆中央政府上任以后，將推進體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為指導(dǎo)思想和工作重心。不論海外投行總結(jié)的“李克強經(jīng)濟學(xué)”三要素是否確實道出了新政府經(jīng)濟政策的自覺思維，但從今年6月驚心動魄的“錢荒”危機來看，新政府已經(jīng)發(fā)出了寧愿GDP增幅適當(dāng)下降也不再輕易刺激的明確信號。

如果本輪房價上漲確實如前分析是一種貨幣現(xiàn)象的話，那么，李克強總理及其國務(wù)院同僚顯然有可能認為，管住了貨幣的水龍頭，也就自然而然地馴服了房價。這種看似“功夫在詩外”的總量控制對抑制樓市泡沫不僅事半功倍，還避免了政府之手直接介入房地產(chǎn)市場所造成的許多新的更棘手的問題。

至于本文先前提到的房價泡沫中的另一個同樣重要的因素―――地方政府的“土地財政”問題，則有待于進一步的深層經(jīng)濟改革。中國經(jīng)濟走到現(xiàn)階段，越來越多積弊的浮現(xiàn)告訴我們，如今已經(jīng)到了非得對現(xiàn)有財稅體制做一次全局性大手術(shù)的時候了。不過很明顯，這也不是房地產(chǎn)業(yè)本身的問題。