下半年整體的房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)趨緩，一定會(huì)比上半年要低，這是9月1日，在本報(bào)舉辦的中國(guó)地產(chǎn)大河論壇第四屆年會(huì)上，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹給出的明確判斷。在此次年會(huì)上，秦虹女士對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)以及投資趨勢(shì)進(jìn)行了判斷，并對(duì)政府的下一步政策導(dǎo)向進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

人口結(jié)構(gòu)決定樓市需求轉(zhuǎn)變

秦虹表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上，雖然70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)還在漲，但是現(xiàn)在市場(chǎng)需求主體和國(guó)八條之前市場(chǎng)需求主體已經(jīng)發(fā)生變化，就是現(xiàn)在買房人新增需求主體不是全部，我們說(shuō)的主體是自住性需求為主，這和國(guó)八條之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有所變化的。

秦虹認(rèn)為，產(chǎn)生這種變化的主要原因是人口結(jié)構(gòu)決定了住房需求的周期。根據(jù)世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年周期演變過(guò)程，我們得出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律：在住房市場(chǎng)，兩類人群對(duì)樓市買賣影響較大，一類是勞動(dòng)力人口里面的年輕勞動(dòng)力，目前為止我國(guó)20歲到49歲的年輕勞動(dòng)力占到全國(guó)人口比重的55%，而在省會(huì)以上大城市，特別是在一線城市，更年輕的人口20-39歲的年輕人占到每年新增人口的55%。還有一類人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響也比較大，就是高儲(chǔ)蓄人口。2010年人口普查之后，我們的高儲(chǔ)蓄人口35歲-54歲占到30%，這個(gè)比例我估計(jì)不會(huì)超過(guò)2020年。也就是說(shuō)，這幾年我們都面臨著兩個(gè)高峰：年輕人占比的高峰和高儲(chǔ)蓄人口占比的高峰。這兩個(gè)因素表明，這幾年正是年輕人占比大，對(duì)住房需求量旺盛的時(shí)期，所以現(xiàn)在改善性需求、剛性需求都比較大。

城市發(fā)展不均衡決定房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)格局

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一種分化的格局，就是大中小城市，不同的城市出現(xiàn)了一個(gè)不同的市場(chǎng)變化的狀態(tài)。

秦虹指出，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)城市化率在50%以下的時(shí)候，就是農(nóng)村人口多、城市人口少的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的人口流動(dòng)以農(nóng)民進(jìn)城為主，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市人口多、農(nóng)村人口少，城市化率超過(guò)50%的時(shí)候，整個(gè)國(guó)家人口的流動(dòng)是以中小城市人口向大城市流動(dòng)為主。而我們國(guó)家從整體上正處于這樣一個(gè)發(fā)展階段，也就是說(shuō)我們現(xiàn)在城市化率已經(jīng)超過(guò)50%了，一方面農(nóng)民在進(jìn)城，但是農(nóng)民進(jìn)城對(duì)大城市房?jī)r(jià)影響是有限的，可能對(duì)中小城市、周邊縣級(jí)城市影響比較明顯。但是中小城市人口向大城市流動(dòng)，這個(gè)對(duì)大城市房?jī)r(jià)影響特別大，而我們國(guó)家恰恰正處于這個(gè)發(fā)展階段，中小城市人口向大城市流動(dòng)，這種結(jié)果，導(dǎo)致了大中小城市房產(chǎn)市場(chǎng)格局出現(xiàn)了不同，今天的北京、上海每年新增常住人口差不多60萬(wàn)人，但我們的一線城市和二線城市絕不代表全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

下半年整體房?jī)r(jià)漲幅趨緩 堅(jiān)持抑制投資和投機(jī)性需求

“下半年我認(rèn)為整體的房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)趨緩，一定會(huì)比上半年要低?！标P(guān)于今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，秦虹給出了明確的判斷。秦虹表示，得出這個(gè)結(jié)論主要有兩方面的原因。首先，去年上半年房?jī)r(jià)上漲整體基數(shù)較低。其次，目前全國(guó)總庫(kù)存量仍然比較大。數(shù)據(jù)顯示，今年的銷售速度和在建速度相比，全國(guó)下半年供應(yīng)量還會(huì)增加。因此，在基數(shù)增高、供應(yīng)量又增加的情況下，我認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)趨緩。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，秦虹做出了如下判斷，首先，下半年漲幅會(huì)下降，供應(yīng)量大，不會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。政策方面，我們的政府不會(huì)放松調(diào)控，甚至還會(huì)為了完成我們年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步采取措施，抑制房?jī)r(jià)的漲幅。貨幣環(huán)境方面，我個(gè)人判斷下半年的貨幣政策環(huán)境恐怕不會(huì)那么寬松，最好的格局或者我們能看到的最好的貨幣政策恐怕就是保持不變的一個(gè)政策，不會(huì)進(jìn)一步寬松。保持不變，就已經(jīng)是最好的了。調(diào)控政策方面，秦虹認(rèn)為未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是在政策層面上，還會(huì)有堅(jiān)持對(duì)投機(jī)和投資性需求進(jìn)行抑制，至少是不支持。