新華網(wǎng)廣州9月4日電8月份廣州十區(qū)兩市住宅均價(jià)“應(yīng)聲回落”，跌破1.2萬元／平方米，房?jī)r(jià)一度回到五年前。此前，廣州7月份房?jī)r(jià)逼近1.6萬元／平方米領(lǐng)漲全國(guó)引社會(huì)關(guān)注。然而，記者發(fā)現(xiàn)，一面是網(wǎng)簽價(jià)下跌，一面是市場(chǎng)價(jià)微漲，漲跌之間頗有學(xué)問。

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廣州樓盤“被降價(jià)”

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽均價(jià)創(chuàng)下今年新低，僅為11926元／平方米，環(huán)比下降了1992元／平方米、跌幅14.3%，同比跌幅1.3%。

成交量方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月廣州十區(qū)兩市共網(wǎng)簽7261套一手住宅，環(huán)比大幅上漲約15.7%，總數(shù)與今年6月成交量基本持平；從網(wǎng)簽面積看，8月份網(wǎng)簽面積為769430平方米，同比大幅下跌13.6%，主要原因在于8月成交量集中在主推中小戶型盤。

而在高價(jià)盤成交方面，8月份網(wǎng)簽均價(jià)超過35000元／平方米的樓盤僅網(wǎng)簽78套，超過40000元／平方米的樓盤僅網(wǎng)簽34套單位，而在7月份，單是網(wǎng)簽價(jià)過40000元／平方米的樓盤，網(wǎng)簽量就高達(dá)89套。

記者發(fā)現(xiàn)，8月“回落”一方面固然是郊區(qū)房?jī)r(jià)拉低所致，但更多是由于廣州不少樓盤采取“雙合同”方式規(guī)避價(jià)格管制，導(dǎo)致市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格相背離。

“高價(jià)盤不發(fā)預(yù)售證，發(fā)了預(yù)售證又不讓網(wǎng)簽，能網(wǎng)簽的很多又是搞‘毛坯房＋裝修’兩套合同，所以才導(dǎo)致房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了如此大的降幅?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，市場(chǎng)上的實(shí)際房?jī)r(jià)普遍在微漲。

分析人士指出，廣州從化樓盤基本是“毛坯房”交樓，因此房?jī)r(jià)漲幅更具可信度。以該區(qū)域某樓盤為例，8月網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到6563元／平方米，對(duì)比7月份均價(jià)5370元／平方米，環(huán)比漲價(jià)幅度高達(dá)22.2%，而該樓盤上半年均價(jià)僅為5006元／平方米，最高的漲價(jià)幅度已經(jīng)超過2000元／平方米?？梢姺?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，“百城房?jī)r(jià)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅居前的分別是，北京22.49%；廣州24.15%；深圳17.55%；上海7.71%；成都10.22%；南京11.96%。

事實(shí)上，面對(duì)當(dāng)初公布的2013房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，壓力頗大，因此地方政府也樂見樓市“被降價(jià)”。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，地方政府為完成房?jī)r(jià)目標(biāo)，短時(shí)間依然會(huì)執(zhí)行“限購(gòu)限價(jià)限簽”，而市場(chǎng)只能走一步看一步。

“雙合同”使買賣雙方面臨法律風(fēng)險(xiǎn)

與廣州類似，國(guó)內(nèi)絕大部分城市都打出“限購(gòu)、限價(jià)、限簽”三張令牌。然而在實(shí)際執(zhí)行過程中，一些開發(fā)商以“打擦邊球”的方式規(guī)避負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大怪現(xiàn)象。

一、沒有預(yù)售證，簽訂“意向合同”。以廣州“天健?上城陽光花園”為例，目前該項(xiàng)目的預(yù)售證僅有100個(gè)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目一期售賣的3、4棟近200套房子已所剩無幾，沒有預(yù)售證的需交10萬元定金。對(duì)此，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人葉建輝表示，他們與客戶簽訂的意向性合同，不是認(rèn)購(gòu)書，沒有構(gòu)成銷售行為，并不存在違規(guī)售房。

二、“雙合同”策略持續(xù)，裝修費(fèi)或超過毛坯房?jī)r(jià)。廣州今年4月全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，其預(yù)售價(jià)格需要接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)，申報(bào)價(jià)格超過指導(dǎo)價(jià)格的，將無法領(lǐng)取預(yù)售證。由于“價(jià)格指導(dǎo)”，“雙合同”大行其道。即開發(fā)商為了樓盤能以較低價(jià)申報(bào)批準(zhǔn)預(yù)售，就把一套住宅合同分為毛坯房和裝修兩份合同與買方簽約。以廣州“東山月府”樓盤為例，最高帶裝修價(jià)約4.9萬元／平方米，但由于政府對(duì)該盤的指導(dǎo)價(jià)為33559元／平方米，開發(fā)商遂以“雙合同”簽約，以致其裝修價(jià)高達(dá)1萬甚至以上。

專家表示，不管是“意向合同”，還是“雙合同”，購(gòu)房者和開發(fā)商都面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦產(chǎn)生合同糾紛，由于不受法律保護(hù)，均面臨維權(quán)困難。

加快推進(jìn)市場(chǎng)化手段尤為重要

事實(shí)上，今年以來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。專家表示，隨著“金九銀十”的到來，再加上實(shí)力房企對(duì)房?jī)r(jià)的抗跌能力，未來房?jī)r(jià)仍將保持在一定范圍內(nèi)的上漲幅度。此外，近幾個(gè)月來北京等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，“地王”頻出，在土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的情況下，房?jī)r(jià)面臨水漲船高的局面。

更需注意的是，一些地方政府在房地產(chǎn)政策方面出現(xiàn)了分化。鄭州市房管局為進(jìn)一步嚴(yán)格住房限購(gòu)審核程序，明確“對(duì)于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房”。而與此相對(duì)的是，溫州為解決房?jī)r(jià)持續(xù)下降的問題選擇政策松綁：溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購(gòu)買一套市區(qū)住房，名下無房的可以購(gòu)買兩套。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房?jī)r(jià)不斷上行給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大壓力，行政手段控房?jī)r(jià)已十分艱難，市場(chǎng)化手段快速推進(jìn)尤為重要，“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行”。