以限價、限制高價土地出讓的房地產市場行政化調控，正在從北京、深圳等一線城市逐漸“退場”。與準許“農展館地塊”入市并再成北京“地王”的同時，北京市已經悄然批準了多個預售價格在5萬元/平方米以上的高價項目。

9月4日，融創(chuàng)（中國）下屬企業(yè)以21億元的價格競得農展館地塊，加之異地還建的醫(yī)院樓，農展館地塊的樓面成本價已經超過7.5萬平方米。而在北京“即將入市”的土地中，還包括多幅位于東城、朝陽、海淀、豐臺四個城區(qū)可能引發(fā)高價爭奪的居住和商服用地。

北京行政調控的“退場”并不孤立。深圳市在放松預售審批口徑的同時，還調整了普通住宅的認定標準，從而變相使更多高單價的住宅可以享受普通住宅的優(yōu)惠政策。隨著市場對行政調控手段的漸趨免疫，如何填補行政調控退場后的政策真空，將是一個棘手的問題。

預售審批松綁

“近期預售許可的價格卡得不是那么嚴了，只要你和住建委有足夠的理由說明，價格和項目的情況是合理的，被‘卡住’的壓力就沒那么大了，比五六月份的時候小得多?！?月5日清晨，北京一家市屬房地產開發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。

目前，該企業(yè)有3個住宅項目正在等待北京市住建委的預售行政許可審批。其中一個項目的擬預售價格超出同期同區(qū)域在售項目平均價格的15%。在提交預售許可審批的過程中，除了必須報件之外，還包括對周邊地價上漲、項目精裝修成本等方面的說明。上述負責人告訴記者，當前要想在較高價格水平獲批預售許可，這些說明材料是必不可少的。

“根據(jù)這些材料的情況，必要的時候，住建委的負責人會對項目進行實地調查，核實相關的情況，而后決定是否批準?！彼f。在此之前，北京市住建委在預售許可審批中，一直執(zhí)行“后期項目不得超過前期售價”“新開項目定價不得超過同期同區(qū)域上一個已批樓盤銷售價格”的口徑和原則。

不過，多位房地產開發(fā)企業(yè)銷售負責人向本報記者表示，近期北京市住建委在審批過程中，對擬預售價格一項的口徑開始放松。自8月中下旬開始，北京住建委已經陸續(xù)發(fā)放了多張高價住宅項目的預售許可證。在北京，單價5萬元/平方米被視作高價住宅的標準。

這些被批準預售的高價住宅項目包括首創(chuàng)禧瑞都，批準預售價格最高為130000元/平方米；紅璽臺，批準預售價格最高為80000元/平方米；九章別墅，批準預售價格最高為90000元/平方米；雙瓏原著，批準預售價格最高為50000元/平方米。

此外，曾經創(chuàng)下北京房價最高紀錄的盤古大觀項目，其期房轉現(xiàn)房的手續(xù)也將完成辦理，預計平均售價將在15萬元/平方米以上。

高價地不設防？

9月4日，被視為2013年地王備選的農展館地塊對外出讓。融創(chuàng)中國下屬公司最終以21億元價格加異地還建醫(yī)院樓的方式，成為最終勝出者。兩者加總，農展館地塊的樓面成本價已經超過7.1萬元/平方米。

僅過了一天，香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價格競得上海徐家匯中心項目地塊，溢價率為24%。這次土地競價已經成為全國土地出讓歷史上總價第二高的地塊。而在最近4年之內，217.17億元的價格，已經是總價的最高紀錄。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，農展館地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年推出市場的城市核心區(qū)地塊，而前者由于地處東三環(huán)畔，毗鄰CBD核心區(qū)，并且是東部城區(qū)近年來為數(shù)不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠比上述另外幾宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關注這一地塊。

“但是與此同時，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積僅不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項，2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層左右。受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅。預計未來售價將在15萬元/平方米以上，或將新創(chuàng)北京豪宅項目的最高價格標桿。”他說。

除該地塊外，在即將入市的地塊中，亦有不少位于海淀、朝陽、豐臺、東城等區(qū)的黃金地帶?！扒耙魂囉捎谡{控的壓力，北京押后了很多可能產生高價的地塊交易，今后一段時間，這些土地將陸續(xù)投入市場，地價繼續(xù)上行的可能是存在的。”某開發(fā)企業(yè)項目發(fā)展部負責人稱。