今年以來，房價持續(xù)高燒不退。國家統(tǒng)計局8月18日發(fā)布的7月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，69座城市新建商品住宅價格同比上漲。房價逆市上揚，調(diào)控政策依然“有心無力”，房價與調(diào)控的分歧繼續(xù)凸顯。專家認為，改變“重調(diào)控、輕改革”傳統(tǒng)思路，通過土地、稅收、金融等一系列配套改革，建立房地產(chǎn)業(yè)長效機制，才能實現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標。

房價普漲，調(diào)控“尷尬”

今年上半年，房價尤其是一線城市房價持續(xù)升溫，這在7月份的房價數(shù)據(jù)上得到更為充分的顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份房價環(huán)比上漲城市有62個，同比上漲的達69個，僅溫州房價持續(xù)下跌。一線城市房價漲幅最大，居前四位的北京、廣州、深圳、上海同比分別上漲18.3%、17.4%、17%、16.5%。

“近期北上廣深一線城市之所以房價快速上漲，最核心的原因就是因為土地資源稀缺，而人口仍在大量涌進一線城市?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，一線城市房價持續(xù)上揚的根源是市場供求矛盾?！氨M管有限購政策，但每年仍有五六十萬人具有北京購房資格，供應量有限，需求量膨脹，這是一線城市繞不開的矛盾?！?/p>

回顧近幾年來國家為遏制房價過快上漲連續(xù)打出的“組合拳”，不可謂不嚴厲。2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央出臺了抑制投資投機性購房、大規(guī)模推進保障性安居工程建設的“國四條”。

2010年4月27日，國務院又發(fā)布了史上最嚴厲的調(diào)控政策“國十條”。建立考核問責機制，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，停發(fā)部分地區(qū)第三套房貸款等。政策出臺初期，交易量大幅度下降，價格也有所松動，但經(jīng)過4個多月的觀望僵持后，交易量和房價又迅速反彈。

隨后，圍繞著“限貸”“限購”的“新國八條”等新政策不斷出臺，房價上漲幅度得到一定遏制。但2012年底，樓市再次出現(xiàn)火爆局面。

今年2月份，“新國五條”面世，除強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購措施和實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，盡管引起不小爭議，但社會仍對這記“重拳”寄予厚望。

然而，“新國五條”實施半年以來，依舊沒讓樓市冷下來。尤其是近期“地王”“日光盤”現(xiàn)象頻頻重演，加劇了購房者的恐慌入市，進一步加大了房價上漲的預期。

退燒藥為何屢屢“失靈”

樓市調(diào)控“組合拳”不可謂不嚴厲，但實際效果為何仍是“調(diào)不動”？

中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，過去十年調(diào)控最大的缺陷之一，在于調(diào)控措施在不斷強化政府的權力，弱化市場經(jīng)濟配置資源的作用?！皠e老覺得吃退燒藥能治病，我們得動手術，還得住院打吊針?！标惢瘁槍σ呀?jīng)實施的調(diào)控措施形象地比喻說，“我們要少談點調(diào)控，多談點改革?！?/p>

“目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)高度市場化，運用政府行政手段來調(diào)控，只能是事倍功半，運用市場的手段則會事半功倍?！敝袊鴩H經(jīng)濟交流中心常務副理事長鄭新立解釋說。

“我們的調(diào)控措施主要集中行政性的限購、限價、限貸，但土地和樓盤的有效供應遠遠不足。”顧云昌認為，供求矛盾是造成調(diào)控效果“打折扣”的根本原因。

今年上半年全國住宅用地供應僅完成全年計劃的36.7%。而過去3年的土地供應計劃均未完成。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降10.4%，同期的土地成交價款增長7.5%，“量縮價漲”成土地市場的主旋律。

更令人擔憂的是，后續(xù)的房價上漲預期似乎愈趨強烈。近期“地王”現(xiàn)象再次重演，一些專家認為地價上漲將推高房價上漲的壓力。以一線城市為首，近期各地土地市場中成交了多宗單價超過周邊房價的“地王”。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲分析，有些“地王”的單價比旁邊的房價幾乎高出一倍之多，“我認為這是地方政府在背后有意或無意把地價推高上去的”。

渣打銀行“開發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開發(fā)商中，23家開發(fā)商認為未來6個月內(nèi)房價漲幅將達10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。

配套改革破解調(diào)控“困局”

朱中一在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，國務院有關部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制仍處在論證階段，估計3個月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長的時間”。

近期來看，穩(wěn)地價才能穩(wěn)房價。對于目前土地供應緊張，地價、房價上漲較快的城市，朱中一建議，要強化地方政府責任制，強調(diào)住房用地的供應計劃與住房供應計劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價格與穩(wěn)定房價的目標責任制銜接。“否則下一步穩(wěn)定房價的難度更大?！?/p>

在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家普遍認為，過去房地產(chǎn)業(yè)一直強調(diào)的是調(diào)控，現(xiàn)在必須把改革放在第一位，通過改革建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“改革是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的落腳點之一?！标惢凑f，目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地和資金要素沒有充分市場化，亟待推進土地制度改革和利率市場化。

顧云昌認為，目前三大促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的改革亟須推開：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系；二是推進土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結構，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；三是推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資投機資金“分流”。

首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為，影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本，這將涉及對房地產(chǎn)的土地、稅費和金融的改革，“我想在未來幾年內(nèi)應該有一些新的進展”。

財政部財政科學研究所所長賈康則對房產(chǎn)稅試點擴圍、通過房產(chǎn)稅改革建立房地產(chǎn)業(yè)長效機制寄予厚望。賈康認為，房產(chǎn)稅可以影響房地產(chǎn)市場的供需關系。對于自住型需求，房產(chǎn)稅可以使得更多的人購買中小戶型，提高土地的集約利用程度；對于投資性需求，房產(chǎn)稅可以有效改變目前大量空置房的現(xiàn)象，用經(jīng)濟手段盤活二手房和租房市場，增加市場供給，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。他認為，這最終將對需求方和供求方形成綜合作用，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更健康，更少泡沫。