養(yǎng)老地產(chǎn)怪圈：納稅人補(bǔ)貼富人養(yǎng)老

保險(xiǎn)企業(yè)低價(jià)圈地、拿補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)手進(jìn)行高端開發(fā)，公益政策與商業(yè)行為的邊界開始模糊

在各路資本熱炒養(yǎng)老概念的當(dāng)下，坐擁優(yōu)惠政策的保險(xiǎn)公司面臨著“借公益之名行牟利之實(shí)”的廣泛質(zhì)疑，在這背后，則是納稅人出錢補(bǔ)貼富人的養(yǎng)老地產(chǎn)怪圈。

目前，泰康人壽就在15個(gè)地區(qū)與地方政府談判拿地，籌備在3年內(nèi)建立15個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。除了泰康人壽之外，近年來，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽等多家險(xiǎn)企紛紛拿地，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)成為“香餑餑”，與政府給出的巨大優(yōu)惠直接相關(guān)?！懊磕陣?guó)家都有補(bǔ)貼預(yù)算，你不申請(qǐng)別人申請(qǐng)，有辦法的人就申請(qǐng)到了，沒有門路就申請(qǐng)不到。越有能力、越大的單位，越能夠申請(qǐng)到補(bǔ)貼?！北本┮幻鲞^養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的私募人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

不過，享受多重優(yōu)惠的險(xiǎn)企將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于補(bǔ)貼富人的質(zhì)疑?！案哐a(bǔ)貼對(duì)接了高端產(chǎn)品，是目前養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀，這說明政府設(shè)計(jì)的政策出現(xiàn)了逆向選擇問題?！绷眍愅顿Y機(jī)構(gòu)華強(qiáng)資本CEO艾曉峰對(duì)本報(bào)稱。

低價(jià)拿地，政策扶持

2013年6月，泰康人壽投資的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)揭幕。當(dāng)時(shí)，泰康人壽董事長(zhǎng)兼CEO陳東升向媒體表示，700億~800億是規(guī)劃中全國(guó)15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)的總投資額。

事實(shí)上，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)時(shí)，有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險(xiǎn)企業(yè)，率先一片歡騰，養(yǎng)老地產(chǎn)開始成為險(xiǎn)資聚集地。

拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最主要的成本，低價(jià)拿地讓險(xiǎn)企得到巨大實(shí)惠。泰康人壽一名中層人士對(duì)本報(bào)表示，泰康就有專門物色合適土地的團(tuán)隊(duì)。

其后，泰康人壽“拿地之旅”再下一城。7月10日，泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以競(jìng)標(biāo)底價(jià)13277萬(wàn)元競(jìng)得廣州蘿崗區(qū)永和區(qū)YH-A4-1地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊面積為23810平方米，出讓年限40年，按13277萬(wàn)元的成交價(jià)計(jì)算，樓面地價(jià)為2788元/平方米。招標(biāo)公告顯示，該地塊用于建設(shè)健康、醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施。

而一周之后，廣州凱得文化娛樂有限公司競(jìng)得的另一塊出讓年限40年的位于蘿崗區(qū)的商服用地，面積11468平方米，成交價(jià)58029萬(wàn)，樓面地價(jià)為5060元/平方米。

無獨(dú)有偶，泰康人壽此前在上海松江區(qū)和北京昌平區(qū)拿地的價(jià)格也相對(duì)較低，一般都與養(yǎng)老概念有關(guān)，項(xiàng)目規(guī)劃往往涉及養(yǎng)老、醫(yī)療及相關(guān)配套用房項(xiàng)目。

低價(jià)出讓土地只是地方政府針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)惠方式之一，更多的優(yōu)惠政策包括政府直接部分出資、減稅免稅、專項(xiàng)補(bǔ)貼、配套出讓商業(yè)住宅用地等，至于如何優(yōu)惠和優(yōu)惠多少，還要看險(xiǎn)企跟地方政府的博弈。

“在土地價(jià)格上，目前各地沒有統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。一般都是相互談判，通過配合當(dāng)?shù)卣酿B(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，在土地價(jià)格評(píng)估方面獲得優(yōu)惠或者爭(zhēng)取地方財(cái)政、專項(xiàng)補(bǔ)助資金支持。”前述泰康人壽中層人士對(duì)本報(bào)表示。

他還稱，泰康人壽努力爭(zhēng)取的優(yōu)惠政策與其他進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司無異，主要是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專項(xiàng)補(bǔ)助資金、銀行貸款利率優(yōu)惠等。

此外，民政部129號(hào)文規(guī)定，社會(huì)力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在資金稅費(fèi)上加大力度支持，按照民政營(yíng)業(yè)稅征稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，大品牌保險(xiǎn)企業(yè)到了地方，或多或少都會(huì)獲得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠扶持，因?yàn)殡U(xiǎn)企建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)活躍，既滿足了地方政府招商引資的需求，也給當(dāng)?shù)亟鉀Q了部分就業(yè)問題，還能帶去穩(wěn)定的稅收收入。

市場(chǎng)質(zhì)疑富人受益

“政府要辦的養(yǎng)老是普遍服務(wù)性質(zhì)的，是提供給普通消費(fèi)水平的老年人的。而地產(chǎn)和險(xiǎn)資等社會(huì)資金要做的，是高端或變形的房地產(chǎn)開發(fā)。”前述北京私募人士稱，無論是高端養(yǎng)老項(xiàng)目還是低端養(yǎng)老項(xiàng)目，面對(duì)的政府優(yōu)惠政策是一樣的，但現(xiàn)實(shí)的結(jié)果就是，地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求與險(xiǎn)企的逐利需求，在高端養(yǎng)老地產(chǎn)上達(dá)成了一致。

舉例而言，一款與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目泰康之家掛鉤的“財(cái)富尊贏”保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品正在銷售中。泰康之家銷售經(jīng)理稱：“這屬于高端養(yǎng)老社區(qū)，不是有錢就可以入住，必須要買保險(xiǎn)產(chǎn)品，才有入住資格?！?/p>

該銷售經(jīng)理介紹說，第一批入住的老年人很多都是國(guó)家部委退休干部以及著名演員。

知情人士表示，“財(cái)富尊贏”這款產(chǎn)品包括兩個(gè)版本：“定制版”每年繳納35萬(wàn)繳納10年或一次性繳納350萬(wàn)，贈(zèng)送養(yǎng)老社區(qū)一室一廳免費(fèi)入住；“自選版”每年繳納20萬(wàn)繳納10年或一次性繳納200萬(wàn)，贈(zèng)送養(yǎng)老社區(qū)一室一廳免費(fèi)入住。購(gòu)買定制版產(chǎn)品，老人從醫(yī)護(hù)到公墓，全部由泰康負(fù)責(zé)。

2015年才能入住的養(yǎng)老社區(qū)，開售不到3個(gè)月已經(jīng)銷售過半。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至9月5日，泰康之家第一期2000套住房已經(jīng)簽售1300多套。繳納完第一年的35萬(wàn)或20萬(wàn)之后，可以簽訂保證入住合同。

“既然是一款純商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品，為何不按照商業(yè)規(guī)則運(yùn)作，而要享受政府財(cái)政補(bǔ)貼、各種低價(jià)以及各項(xiàng)優(yōu)惠政策，這不是拿著納稅人的錢補(bǔ)貼富人嗎？”供職于美國(guó)通用電氣公司的王先生在放棄購(gòu)買這款產(chǎn)品后，在泰康人壽客戶高端推薦酒會(huì)上當(dāng)場(chǎng)表達(dá)了自己的疑惑。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，養(yǎng)老地產(chǎn)的建安成本決定了與之相掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品就是為富人服務(wù)的，普通精裝修房，建筑成本2000～3000元/平方米，但是養(yǎng)老地產(chǎn)往往配套有公園、健身房、醫(yī)院、超市等，如果是開發(fā)企業(yè)做配套，這部分成本都計(jì)入，建安成本一般在8000元左右/平方米，再加上樓面地價(jià)，成本過萬(wàn)，而且接待能力有限。這些都決定了與之掛鉤的產(chǎn)品保費(fèi)高企，天然屬于高端保險(xiǎn)產(chǎn)品。

前述北京私募人士則對(duì)本報(bào)稱，富人得到補(bǔ)貼，但保險(xiǎn)企業(yè)從中受益更大。“因?yàn)楦鞣N優(yōu)惠、補(bǔ)貼都是中間企業(yè)或機(jī)構(gòu)先拿走，是否會(huì)轉(zhuǎn)利給入住老人以及轉(zhuǎn)利多少，還取決于企業(yè)或機(jī)構(gòu)?！?/p>