“房?jī)r(jià)在未來(lái)會(huì)五年翻一番，十年翻兩番”，“樓市告別‘黃金十年’，將迎來(lái)‘鉑金十年’”。近日多個(gè)城市樓市量?jī)r(jià)齊升，多位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及專家也公開(kāi)表示，“綁架”了地方經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入史上最好的發(fā)展時(shí)期。但也有專家表示，“要保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就離不開(kāi)房地產(chǎn)”――樓市“春天派”簡(jiǎn)單邏輯背后雖然折射了政策調(diào)控的難點(diǎn)，但忽視了長(zhǎng)效機(jī)制下市場(chǎng)自身的調(diào)控效應(yīng)，“鉑金十年”預(yù)言過(guò)于樂(lè)觀。

地產(chǎn)商將迎來(lái)“鉑金十年”？

分析人士近日表示，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的基調(diào)下，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有序推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀?！叭绻f(shuō)2013年之前的十年是中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的‘黃金十年’，那么2013年之后的十年將是中國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的‘鉑金十年’?！?/p>

對(duì)未來(lái)樓市抱繁榮夢(mèng)想的人士被業(yè)內(nèi)稱為樓市“春天派”。其代表人物全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存在接受媒體采訪時(shí)也稱，現(xiàn)在沒(méi)有任何手段能對(duì)土地出讓的成本進(jìn)行控制，那么也沒(méi)有任何手段能代替土地財(cái)政?！胺?jī)r(jià)在未來(lái)會(huì)五年翻一番，十年翻兩番，這是鐵定的，不可能改變。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩大膽預(yù)測(cè)：“25年后，北京每平方米房?jī)r(jià)將超過(guò)80萬(wàn)元非常容易?！?/p>

上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)總裁沈宏澤認(rèn)為，在穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)下，下半年樓市調(diào)控不會(huì)有變革性的措施出臺(tái)，房?jī)r(jià)仍將溫和上漲。政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，預(yù)示著房地產(chǎn)發(fā)展的“鉑金時(shí)代(小區(qū)網(wǎng) 論壇)”來(lái)臨。還有一些開(kāi)發(fā)商明確表示，只要中央政府想經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)“動(dòng)刀子”，可以預(yù)見(jiàn)，樓市調(diào)控將告別“國(guó)X條”時(shí)代。

渣打銀行最新調(diào)查的30家開(kāi)發(fā)商中，有23家開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%，六家開(kāi)發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。30家受訪開(kāi)發(fā)商企業(yè)中，21家表示在未來(lái)的3到6個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買土地，其中10家還表示與3個(gè)月前相比，當(dāng)前有更大的土地需求。

另外，多家券商近日來(lái)也修正此前的判斷，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)前所未有的“鉑金時(shí)代”。財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀則公開(kāi)表示，過(guò)去自己“高估了政府改革的決心，低估了改革的困難，低估了中國(guó)人買房的決心。中國(guó)房地產(chǎn)離開(kāi)了‘黃金十年’，反而進(jìn)入了‘鉑金十年’?！?/p>

記者在采訪中了解到，“看多”人士的樂(lè)觀預(yù)期主要來(lái)自于樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)舉足輕重，當(dāng)前形勢(shì)下樓市調(diào)控可能會(huì)放松。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱，新一屆政府可能更希望房?jī)r(jià)上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿抹不平?！澳憧梢圆恍?，但別后悔?！?/p>

預(yù)期調(diào)控放松“日光盤”頻現(xiàn)

最近引起市場(chǎng)關(guān)注的是，作為46個(gè)限購(gòu)城市之一的浙江溫州已經(jīng)悄然松綁“限購(gòu)令”。原本不可以購(gòu)買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購(gòu)買二套房，名下無(wú)房產(chǎn)的總共可以購(gòu)買兩套。

業(yè)界預(yù)計(jì)，更多“溫州類型”的限購(gòu)城市，如舟山、珠海、金華、寧波等非省會(huì)限購(gòu)城市，都可能在城鎮(zhèn)化和“有保有壓”調(diào)控思路下，成為限購(gòu)松綁的“潛力”城市。

另外，7月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而停牌，這也給市場(chǎng)傳遞了調(diào)控政策或?qū)⒎潘傻男盘?hào)。

受諸多利好消息影響，多個(gè)城市出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。最近廣州萬(wàn)科東薈城、中海譽(yù)城等5個(gè)樓盤入市，一個(gè)周末就有兩個(gè)盤“日光”、兩個(gè)樓盤銷售九成，兩天時(shí)間賣房超過(guò)2000套。除北京、上海等地出現(xiàn)“日光盤”外，杭州、青島、長(zhǎng)沙等二線城市也出現(xiàn)當(dāng)天即售罄的樓盤。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的“高溫”也在影響著樓市的預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，創(chuàng)歷史新高，大幅高于五年同期水平。4日，北京農(nóng)展館地塊成交，折合樓面價(jià)每平方米7.3萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)下北京單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。5日，上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊以217.7億元成為上海市總價(jià)新“地王”。隨后，杭州、蘇州地塊拍出新地王……

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，降價(jià)動(dòng)力不足，而高價(jià)地不斷出現(xiàn)，又推高了未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。但從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，不排除個(gè)別供應(yīng)量大的城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降。

長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)見(jiàn)實(shí)效

專家認(rèn)為，“鉑金十年”可能只是少部分人的一廂情愿，但在樓市調(diào)控方式“轉(zhuǎn)軌期”，這種論調(diào)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期影響很大。當(dāng)前是建立以市場(chǎng)調(diào)控為主的長(zhǎng)效機(jī)制最佳時(shí)機(jī)，一方面有條件地逐步放寬限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段，一方面啟動(dòng)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)，加快推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，改變土地供給機(jī)制。

分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)自身有調(diào)節(jié)功能，當(dāng)前沒(méi)有必要再采取更嚴(yán)的行政手段來(lái)調(diào)控。7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，但房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已連續(xù)四個(gè)月回落?！跋掳肽攴?jī)r(jià)仍將震蕩上行，但這已是爬坡的最后階段，動(dòng)能越來(lái)越小，勢(shì)能越來(lái)越高，預(yù)計(jì)明年上半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下滑?！?/p>

上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會(huì)推高地價(jià)、房?jī)r(jià)；但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)最終是由供需關(guān)系決定，放開(kāi)融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴(kuò)大供給，從而平抑房?jī)r(jià)。不僅如此，開(kāi)發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應(yīng)外，還會(huì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極推動(dòng)作用。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史、財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉8月28日向全國(guó)人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)，雙雙提到“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。徐紹史在推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革中提到，當(dāng)前我國(guó)財(cái)政收支矛盾突出，金融領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，房?jī)r(jià)反彈壓力也比較大。

房產(chǎn)稅一直被業(yè)界視為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要手段之一。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所的一份報(bào)告則建議，在上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房房產(chǎn)稅政策應(yīng)在以下兩個(gè)維度拓展：一是繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍并最終在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，優(yōu)先試點(diǎn)城市宜在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、安徽、河南、福建等前期物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)省市范圍內(nèi)選擇；宜優(yōu)先安排經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民平均收入水平較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的城市。二是逐漸擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍和縮減稅收優(yōu)惠，滬渝房產(chǎn)稅規(guī)定了較為狹窄的征稅范圍，同時(shí)，較為寬泛的稅收優(yōu)惠更加縮小了設(shè)定的征稅范圍，這有利于稅改的平穩(wěn)進(jìn)行，但卻極大減小了稅收效應(yīng)的發(fā)揮。建議上海等地的房產(chǎn)稅改革方案，在“十二五”末拓展至非普通住房。

業(yè)內(nèi)專家建議，房產(chǎn)稅方案實(shí)施的核心在于評(píng)估和征管，社會(huì)存量房體量巨大，產(chǎn)權(quán)信息復(fù)雜，應(yīng)盡快建立準(zhǔn)確、完整、透明的不動(dòng)產(chǎn)清冊(cè)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，健全房地產(chǎn)批量評(píng)估機(jī)制，降低征稅成本，實(shí)行稅收征管的信息化。