9月以來(lái)，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交較8月出現(xiàn)明顯上升，一、二線城市成交熱度延續(xù)，“日光盤(pán)”頻出?！皬哪壳皵?shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市持續(xù)升溫，‘金九’行情已無(wú)懸念，‘銀十’也值得期待?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉23日對(duì)記者表示。

樓市熱度不減，也使得房地產(chǎn)調(diào)控的難度加大。一位權(quán)威人士23日對(duì)記者說(shuō)，考慮到各地房?jī)r(jià)漲跌已開(kāi)始呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，很難期待全國(guó)統(tǒng)一的更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。再加上房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制遲遲未建立，更加劇了樓市的“陰陽(yáng)不調(diào)”。由此，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，盡早出臺(tái)有針對(duì)性的“降溫”措施，顯得尤其迫切。

記者注意到，近日北京住建委官方微博稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經(jīng)反復(fù)討論并征求有關(guān)意見(jiàn)，目前已基本成熟，有望近期正式出臺(tái)?！?/p>

樓市迎來(lái)“金九銀十”

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個(gè)別二、三線城市，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在18%至20%。

“整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，市場(chǎng)恐慌已經(jīng)出現(xiàn)，頻繁出現(xiàn)的地王依然可能抬高價(jià)格預(yù)期，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下樓市調(diào)控的難度明顯加大，大部分城市想要完成年度調(diào)控目標(biāo)難度非常大。在地王頻繁出現(xiàn)的情況下，今年‘金九銀十’很可能會(huì)熱度空前。”張大偉說(shuō)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，各地樓市成交依然活躍。3天假期中，全國(guó)主要城市簽約合計(jì)為1.29萬(wàn)套，比端午假期的1.09萬(wàn)套上漲18%。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，截至21日，全國(guó)54個(gè)主要城市住宅簽約套數(shù)合計(jì)為16.5萬(wàn)套，相比8月同期的16.28萬(wàn)套有所上漲。

“特別是9月中旬以來(lái)各地‘日光盤(pán)’頻現(xiàn)，大部分樓盤(pán)未推出優(yōu)惠政策?！睆埓髠フf(shuō)。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近期北京新推樓盤(pán)幾乎都成為“日光盤(pán)”，預(yù)計(jì)四季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性將進(jìn)一步高漲，市場(chǎng)交易量有望進(jìn)一步回升。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認(rèn)為：“目前市場(chǎng)整體向好，消費(fèi)者購(gòu)房踴躍，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情也有所提升。今年前8個(gè)月，北京樓市成交樂(lè)觀，使得房企業(yè)績(jī)壓力有所減輕，在預(yù)期向好的大環(huán)境下，‘金九銀十’將成為部分開(kāi)發(fā)商提高利潤(rùn)率、完成全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期。因此，9月以來(lái)，無(wú)論是房企的推盤(pán)速度，還是單次推出房源量都有所增加?！?/p>

限貸影響逐步顯現(xiàn)

也有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)一段時(shí)間樓市表現(xiàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。某房企高管對(duì)上證報(bào)記者表示，今年的“金九銀十”或許會(huì)比往年略顯平穩(wěn)。從9月以來(lái)的情況來(lái)看，雖然延續(xù)了8月份的供銷兩旺，但是價(jià)量增速比預(yù)期的要低。一個(gè)很重要的原因是從9月初開(kāi)始，全國(guó)多地銀行出現(xiàn)暫停房貸、遲貸或者上調(diào)房貸利率的情況，銀行收緊房貸的情況抵消了一部分市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

對(duì)此，張大偉表示，銀行收緊房貸近期對(duì)“金九銀十”影響不大，但預(yù)計(jì)這一影響將在11月份凸顯，因?yàn)?1月后可能很難貸款。

他分析稱，目前多家已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)的銀行，并非官方口徑宣布暫停房貸，而是因其首套房貸款等基本無(wú)優(yōu)惠，購(gòu)房者并不會(huì)選擇這些銀行做貸款，故出現(xiàn)了事實(shí)上的貸款暫停。這些銀行的房貸業(yè)務(wù)占比不高，市場(chǎng)占有率低。

目前還做房貸的各家銀行預(yù)計(jì)，這兩個(gè)月購(gòu)房貸款大幅收緊的可能性不大，但折扣優(yōu)惠可能會(huì)有所收窄。預(yù)計(jì)從10月底開(kāi)始，貸款額度會(huì)非常緊張，甚至可能出現(xiàn)難申請(qǐng)到新額度的可能性。

各地政策松緊不一

面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，北京等一線城市調(diào)控政策也在趨緊，南京、鄭州則緊隨其后。

作為全國(guó)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月保持同比接近20%的高增長(zhǎng)，環(huán)比增速也始終未見(jiàn)明顯下降。為此，近日北京住建委官方微博稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經(jīng)反復(fù)討論并征求有關(guān)意見(jiàn)，目前已基本成熟，有望近期正式出臺(tái)?！?/p>

據(jù)透露，該文件主要內(nèi)容包括：明確自住型商品房定位為商品住房屬性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房輪候家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)，辦法對(duì)該類住房的再上市年限要求和收益分成等，均做了明確規(guī)定。

“大規(guī)模地限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)將改變樓市調(diào)控機(jī)制，而自住型商品房的供應(yīng)必然會(huì)平抑房?jī)r(jià)。”張大偉認(rèn)為，北京作為實(shí)施“國(guó)五條”力度最嚴(yán)格的城市，目前最新政策還未正式公布，對(duì)市場(chǎng)的影響還有待觀察。

南京日前也出臺(tái)政策，明確國(guó)企退出商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域時(shí)間表；鄭州則進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買(mǎi)房。

然而，需要指出的是，與政策收緊的一、二線城市相比，一些地方也在為樓市松綁。如房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌的溫州率先微調(diào)了限購(gòu)政策，將2011年初開(kāi)始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套住房的限制放寬為兩套。此外，蕪湖、舟山等三線城市也都或明或暗地調(diào)整前期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

“在全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲跌呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)下，很難期待全國(guó)統(tǒng)一的更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)?！币晃唤咏〗ê蛧?guó)土部門(mén)的權(quán)威人士向記者說(shuō)，目前最迫切的是盡快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

亟需建立長(zhǎng)效機(jī)制

不久前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，抑制樓市投資投資性將長(zhǎng)期不放松。這意味著“限購(gòu)、限貸”等措施短期內(nèi)不會(huì)退出。然而，目前來(lái)看樓市已經(jīng)將這些調(diào)控政策“消化”，因此亟需房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制建立，以求對(duì)樓市預(yù)期形成管理。

住建部政策研究中心原副主任王玨林認(rèn)為，單就接下來(lái)的調(diào)控思路來(lái)看，可關(guān)注幾大方面。其一，通過(guò)“三限”(限價(jià)、限購(gòu)、限貸)緩解供求矛盾；其二，抑制投資性購(gòu)房仍將是調(diào)控重點(diǎn)；其三，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域?qū)⒊蔀檎{(diào)控重點(diǎn)區(qū)域；其四，加快保障房建設(shè)；其五，長(zhǎng)效管理機(jī)制開(kāi)始啟動(dòng)。

“長(zhǎng)效機(jī)制早就應(yīng)啟動(dòng)了，首先應(yīng)當(dāng)從基礎(chǔ)做起，包括個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一?！蓖醌k林多次向記者如是說(shuō)。他表示，房產(chǎn)稅肯定要推進(jìn)，應(yīng)該盡早明確方案、目的，指導(dǎo)思想，以及要達(dá)到的效果等問(wèn)題。

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，秦虹也有自己的看法。

“我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策方向長(zhǎng)期不能變，但是在調(diào)控政策優(yōu)化方面還是有很多空間可以繼續(xù)探索。對(duì)于未來(lái)，大家都認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要基石，并對(duì)此有很強(qiáng)的期待?！鼻睾缯f(shuō)。

秦虹進(jìn)一步稱，建立長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，在改革的基礎(chǔ)上，施以各項(xiàng)土地的、財(cái)政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅(jiān)定落實(shí)。