熱門(mén)地塊出讓或推遲

近期高價(jià)地頻出正在促使土地供應(yīng)制度謀變。國(guó)土資源部近日召開(kāi)部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)管理和調(diào)控座談會(huì)，要求各地消除地價(jià)異常信號(hào)，主動(dòng)作為、引導(dǎo)預(yù)期，確保四季度土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。除京、滬、廣、深四個(gè)一線城市外，天津、杭州、南京、蘇州等近期出現(xiàn)高價(jià)地的二線城市負(fù)責(zé)人也參加了會(huì)議。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高價(jià)地的誕生雖屬特殊情況，但已給市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不小影響。受?chē)?guó)土部最新要求的影響，未來(lái)一段時(shí)間，熱門(mén)地塊可能推遲出讓?zhuān)恋厥袌?chǎng)可能迎來(lái)一段平穩(wěn)期。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地供應(yīng)方式將謀求變化，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”等供地方式有望推廣。

高價(jià)地影響市場(chǎng)預(yù)期

二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，高價(jià)地頻頻出現(xiàn)，且正從一線城市向二線城市蔓延。8月以來(lái)，天津、杭州、南京、武漢等二線城市出現(xiàn)“地王”，給市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不小的影響。國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，大部分異常交易地塊屬于區(qū)位條件比較好的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，還有的屬于商服用地或競(jìng)買(mǎi)者特殊，異常交易有一定的偶然性。分析數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)地價(jià)整體上處于溫和上漲態(tài)勢(shì)。

高價(jià)地的誕生雖有偶然性，但已對(duì)市場(chǎng)造成影響。8月22日，北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊以超過(guò)17000元/平方米的價(jià)格拍出，刷新房山區(qū)土地單價(jià)紀(jì)錄。在該地塊出讓之后，周邊的二手房?jī)r(jià)格迅速跳漲，漲幅多在30%以上。房山區(qū)的部分新房項(xiàng)目也推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，準(zhǔn)備報(bào)出更高的價(jià)格。一些新房和二手房項(xiàng)目的買(mǎi)賣(mài)雙方原本已約定價(jià)格，為了未來(lái)提價(jià)銷(xiāo)售，個(gè)別賣(mài)方甚至不惜違約。同時(shí)，由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的高預(yù)期，部分地方政府近期醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)。

國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比增加34.4%，增長(zhǎng)較快。其中，住宅用地供應(yīng)8.02萬(wàn)公頃，同比增加33.9%，接近過(guò)去5年年均供地量9.64萬(wàn)公頃的水平。分城市來(lái)看，北京同比增加25%，上海同比增加17%，廣州同比增加211%，深圳同比增加125%。截至9月中旬，全國(guó)31個(gè)省份的保障性安居工程用地供應(yīng)接近100%，落實(shí)進(jìn)度較往年同期大幅提升。

新供地方式或推廣

對(duì)于未來(lái)的土地管控措施，國(guó)土部提出新的要求：一是緊盯房?jī)r(jià)變動(dòng)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)。做到均衡供地，促進(jìn)供需基本平衡；部分熱點(diǎn)城市要比照前3-5年平均供地量，持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)力度。二是多措并舉，消除地價(jià)異常信號(hào)。要防止異常高價(jià)地誤導(dǎo)市場(chǎng)，干擾市場(chǎng)預(yù)期；防止少數(shù)大企業(yè)搶地推高地價(jià)，借此消化庫(kù)存；防止一些地方政府過(guò)度追求高收益，引起市場(chǎng)誤讀；要從預(yù)判開(kāi)始，采取多種措施消除地價(jià)異常干擾；要把消除異常干擾作為政府調(diào)控市場(chǎng)的目標(biāo)之一。三是區(qū)分市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市，提高措施的針對(duì)性、有效性。

分析人士認(rèn)為，受?chē)?guó)土部上述要求的影響，未來(lái)一段時(shí)間，各地的熱門(mén)地塊可能選擇推遲出讓?zhuān)恋厥袌?chǎng)可能迎來(lái)一段平穩(wěn)期。

從長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)方式將謀求變化。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供不應(yīng)求的形勢(shì)下，一線城市和部分二線城市的地價(jià)仍具有繼續(xù)上漲的動(dòng)力，在這些城市加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，土地出讓方式也將改變，北京正在實(shí)施的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”等供地方式有望推廣。

值得注意的是，為管控土地供應(yīng)，在土地收儲(chǔ)方面，地方政府的權(quán)限正在被削減。近期江蘇省出臺(tái)文件，江蘇各地每收儲(chǔ)、出讓一塊土地，都要經(jīng)過(guò)國(guó)土廳等部門(mén)審核同意，地方政府不能自行決定，旨在將土地儲(chǔ)備融資限定在地方政府性債務(wù)的合理和可控范圍內(nèi)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

一位接近國(guó)土部的人士表示，由于當(dāng)前地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)較大，土地融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯，江蘇的上述舉措可能被其他省份效仿。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)廣大的三、四線城市來(lái)說(shuō)，地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)將受到遏制。