據(jù)報道，近年的土地拍賣中地王頻現(xiàn)，房價也出現(xiàn)上漲甚至飆升。在剛剛結(jié)束的“2013蘭州房地產(chǎn)業(yè)展示交易會”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，是土地拍賣導(dǎo)致了房價非理性飆升，目前的土地供應(yīng)制度應(yīng)該改革，呼吁取消土地拍賣。

在今年多個城市涌現(xiàn)出的地王中，以其中兩個為例：

今年7月份，中糧地產(chǎn)以23．6億元的價格，拿下北京朝陽區(qū)孫河西甸村地塊，折合樓面價高達4．6萬元／平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計未來房價破十萬；

今年9月份，新鴻基以217．7億奪上海徐家匯地王，成交樓面價達到3．73萬元／平方米。

有開發(fā)商表示，很多開發(fā)商本意上并不愿意高價拿地，但土地緊缺，就算“大出血”也必須來搶地。如果當(dāng)?shù)胤績r是4000元，“地王”出現(xiàn)后，樓面價上漲1000元，那么新房售價必然要在6000元左右，這樣一來，附近的樓盤必然上調(diào)價格，房價自然會整體上漲。

對地方政府來說，高溢價率出讓土地。根據(jù)杭州市國土資源局最新公布的土地出讓成交結(jié)果，今年前三季度，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積約607萬平方米，土地出讓收入超過千億元，達到約1023億元，創(chuàng)出近5年來杭州土地出讓同期收入的新高。

從前三季度杭州土地拍賣的情況來看，住宅用地受到多方關(guān)注，高溢價地塊頻頻出現(xiàn)，不少外來房企大鱷也強勢進入爭奪杭州優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。

其中，今年9月初，原浙大華[簡介最新動態(tài)]家池校區(qū)地塊拍賣，由綠地、世茂[簡介最新動態(tài)]和濱江競得，總價高達130多億元，成為杭州新的總價“地王”。

業(yè)內(nèi)觀點：并非土地拍賣造成高房價

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為，土地拍賣制度不是高房價的根本原因。

陳云峰：在原來沒有土地招拍掛制度之前其實土地市場非?；靵y，也沒有什么公平公正可言，亂象環(huán)生?，F(xiàn)在推翻了，一是根本不可能，二是也會產(chǎn)生新的問題，像國外東京、紐約這些大的城市，土地不是招拍掛，但是同樣房價很高。所以我覺得土地拍賣制度是一個原因，但不是根本性的原因。

陳云峰分析，市場經(jīng)濟下造成高房價的根本原因還是供需關(guān)系，北京市場需求旺盛，即便放開土地供應(yīng)，房價應(yīng)該也不會便宜。

陳云峰：供求關(guān)系在市場價格當(dāng)中實際上是一個完全市場化的因素，所以我可以預(yù)言，像北京這種城市，因為需求比較旺盛，你把土地全部都放開，同樣會產(chǎn)生高房價。地價的上漲有很強的市場性，確實還是由供需來決定，所以調(diào)控的重點不是說打壓開發(fā)商，而是通過限制購買人的資格來抑制投機性的需求。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也表示，地王相對來說只是出現(xiàn)在少數(shù)時候，從這么多年房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，其實是先有房價漲了，才有地價漲了。

張大偉：先是房價漲了，然后才有地價漲了，因為地價反映了開發(fā)商的預(yù)期。很多開發(fā)商說到地王的出現(xiàn)推漲了房價，但是這種地王的出現(xiàn)也是因為當(dāng)時的房價漲幅過快，繼續(xù)推動了土地價格的上漲。其實地王只出現(xiàn)在少數(shù)時候，而且出現(xiàn)的比例很低。大家可以看一下現(xiàn)在北京或上海賣10萬元以上一平米的房子，這些土地價格很少超過一萬的，在這種情況下你很難說是土地價格推漲了房價。

土地出讓制度的發(fā)展與改革建議

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉介紹，內(nèi)地土地出讓制度始于90年代，在單一土地出讓方的情況下，土地拍賣相比協(xié)議出讓是更合適的途徑。

張大偉：因為現(xiàn)在國有土地出讓只有一種辦法，肯定是拍賣，只有這樣才可以避免國有土地或者國有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓的話有可能會出現(xiàn)灰色的部分。土地拍賣制度是隨著香港的土地出讓制度出現(xiàn)的，特別是到了2005、2006年之后，所有的土地必須招拍掛，這種形式的確會出現(xiàn)價高的現(xiàn)象，但因為土地只有國有一個出讓方，這也是唯一的辦法。如果是協(xié)議出讓或者其他方式的話，也不太可能出現(xiàn)低地價。即使地價低了，房價也不一定會低。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰建議，目前的土地都是政府收儲之后再來拍賣，這個出口可以保留，而在土地進入這一塊，可以適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。

知識鏈接

土地收儲

國家土地儲備機構(gòu)動用國家優(yōu)先購買權(quán)力，對流入土地市場的土地使用權(quán)進行購買，通過土地整理后作為儲備用地的過程。

實施土地收儲及招拍掛，可以增加地方財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場的公平性和透明性，這方面有積極的作用。但任何一種制度的變遷，都需要相關(guān)的制度予以相應(yīng)的完善和匹配。

土地拍賣

在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。在中國的程序是：

①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。

②競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件。

③競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌。

④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

樓面價

樓面價是指土地總價格除以土地的允許最大建筑面積，表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

1987年9月8日，我國第一次拍賣土地

新中國成立后，土地屬國家所有，一直由國家統(tǒng)一分配，無償使用。

1981年11月，深圳特區(qū)首先開始對部分土地使用征收費用。

1987年7月1日，深圳市政府又提出以土地所有權(quán)與使用權(quán)分離為指導(dǎo)思想的改革方秦確定可以將土地使用權(quán)作為商品轉(zhuǎn)讓、租賃、買賣。9月8日，深圳市以協(xié)商議標(biāo)形式出讓有償使用的第一塊國有土地；9月11日以招標(biāo)形式出讓第二塊國有土地；12月1日又以拍賣形式出讓第三塊國有土地使用權(quán)，這是中華人民共和國成立后的首次土地拍賣活動，引起了國內(nèi)外人士的重視。

幾個月后，1988年7月9日，上海市第一次以國際招標(biāo)方式出讓虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)26號地鐵共1.29萬平方米土地50年的使用權(quán)，日本孫臣氏企業(yè)有限公司一舉中標(biāo)支付了相當(dāng)于1.0416億元人民幣的美元。有償使用土地從此逐漸成為中國人的常識。后來，買地、賣地、蓋房、賣房一度成為經(jīng)濟熱點并引發(fā)一系列不大不小的社會問題，這些都發(fā)端于土地有償使用這一思想。

全國百城房價指數(shù)

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為1萬0442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。

其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價1萬7871元/平方米，與上年同期相比上漲12.18%。