樓市：空頭絕跡是何預(yù)兆？

在剛剛過去的十一長假中，和出游熱情同樣高漲的就是人們買房的熱潮。十月的第一周，北京、上海等多個(gè)城市，日光盤頻頻出現(xiàn)，排號(hào)、搶購的場面也在不斷上演，房價(jià)和成交量在這樣的熱潮中輪番上漲。在過去的兩年當(dāng)中，一度被樓市淡化了的金九銀十好像又回來了，這到底是怎么回事？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。

搶房、搶號(hào)，多地樓市國慶頻現(xiàn)日光盤，環(huán)比漲、同比漲，百城房價(jià)指數(shù)16個(gè)月連漲，量價(jià)齊升，樓市行情為何異動(dòng)？房價(jià)連漲，多地調(diào)控目標(biāo)是否要落空？

十一黃金周，多地樓市量價(jià)齊升，甚至有的地方出現(xiàn)日光盤的火爆場景。

戴宜文(廣東電視臺(tái)記者)：這是番禺南村的一個(gè)新樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)是中午12點(diǎn)半，但來看樓的市民仍然絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場很火爆。

這個(gè)樓盤在十月中旬開盤，推出新房進(jìn)500套。在黃金周首日就接待了于一千名看樓客，超過一百名客戶繳納誠意金。

市民：價(jià)錢當(dāng)然是外圍比市區(qū)會(huì)便宜一點(diǎn)，如果交通還算便利的話，外圍安靜一點(diǎn)吧。

數(shù)據(jù)顯示，十月一日到六日，廣州10區(qū)2市，共成交716套單位，均價(jià)約為9336元/平方米。成交大戶主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊高需盤。

在南京，有五家樓盤選擇長假前一天晚上開盤。其中有三家預(yù)購火熱。位于城南板塊的這家樓盤也在當(dāng)天銷售出八成以上。

市民：我的心態(tài)就是，遇到自己合適的就出手吧。

在深圳，位于寶安區(qū)的樓盤營銷中心，國慶期間每天接待數(shù)百位意向購房者，最多時(shí)有近千人。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，10月1日至7日期間深圳全市共有20多個(gè)樓盤入市。

市民：整體價(jià)位的話，應(yīng)該根據(jù)我了解的，現(xiàn)在基本上都兩萬多，都看看吧，都了解一下。

十月樓市還會(huì)燙多久？現(xiàn)在買房該出手了嗎？

劉戈：2012年是政策沉默期導(dǎo)致今年的房價(jià)預(yù)期發(fā)生變化

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

如果我們回顧一下過去幾年來的調(diào)控政策，它是在每過一段時(shí)間里，就有某一個(gè)部委，或者就是某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人出來，大概三、四個(gè)月會(huì)有這樣一次敲打，這個(gè)敲打非常重要，保證了在2010年到2012年的房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。尤其到了2012年年底，我們同比上漲的城市已經(jīng)變成了極少數(shù)，大部分的城市即使上漲的話，也是1%、2%的上漲。現(xiàn)在這一年過去了以后，再?zèng)]有這樣的聲音，那么這時(shí)大家的預(yù)期發(fā)生了變化，也就是說房價(jià)就是這個(gè)樣子，再不調(diào)控了。在這種情況下，我一定要買，就產(chǎn)生了現(xiàn)在的購房高潮。在短短的一年多的時(shí)間里，北京、上海、廣州、深圳，這樣的城市漲到接近20%，二線城市漲到接近10%。這就是預(yù)期的改變，就是大家都認(rèn)為房價(jià)一定會(huì)漲，讓一些本來沒買房打算的人也積極地進(jìn)入市場，這一定會(huì)在一段時(shí)間里形成房價(jià)不斷攀升的勢頭，這樣最終積累的泡沫肯定會(huì)越來越多，而且一定會(huì)有泡沫破裂的危險(xiǎn)。

我講一個(gè)真實(shí)的案例，一個(gè)小伙子今年以前一直喜歡攝影，也沒有什么積蓄。上個(gè)月決定要買房子，他其實(shí)沒有存款，他賣了一架自己的相機(jī)，賣了兩萬塊錢。然后首付的80萬塊錢是東拼西湊得來的，而且辦了五張信用卡，然后貸了186萬，在北京的六環(huán)外，買了一套房子，而且他現(xiàn)在說，每天他在半夜里要笑醒，為什么？因?yàn)橄乱黄陂_盤的房子已經(jīng)飆到了2萬3，他買的時(shí)候是2萬，他說我已經(jīng)省了50萬。如果越來越多的人有了這樣的一個(gè)預(yù)期，通過這樣的一種方式進(jìn)入樓市，那樓市的上漲勢頭在一段時(shí)間里就是不可逆轉(zhuǎn)的。

馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)熱到空投死絕了

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

因?yàn)槲覀冇^察房地產(chǎn)市場也很多年了，中國房地產(chǎn)市場化也十多年了，但是今年非常奇怪。在這十多年里面，房地產(chǎn)的熱潮經(jīng)過了很多輪，但唯有在這一輪里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在每一年的九月、十月，市場也好，專家也好，還有各界人士都會(huì)討論有沒有金九銀十，但今年根本沒有人討論，大家已經(jīng)默認(rèn)了這種事實(shí)，就是金九，也是金十。我時(shí)常去參加一些討論會(huì)，基本上感覺，從六月份到現(xiàn)在以來，空投的人數(shù)越來越少，以前看空房地產(chǎn)市場的，認(rèn)為房價(jià)還會(huì)降的幾個(gè)著名人物，有些轉(zhuǎn)了向，有些甚至現(xiàn)在也會(huì)看好房價(jià)。

我們知道每一年的多空對(duì)峙非常激烈，特別九月、十月份。因?yàn)榈矫髂犟R上開兩會(huì)，到年底地方要開兩會(huì)，在這種情況下，事實(shí)上九月、十月是一個(gè)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是一個(gè)大家看好的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今年沒有轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)到現(xiàn)在沒有到來，我認(rèn)為這是非?？膳碌摹＞褪欠康禺a(chǎn)市場熱到這個(gè)程度，熱到空投死絕了，沒有一個(gè)人敢出來承認(rèn)我是空投，我還看空房價(jià)。那么這個(gè)一邊倒的市場，在某種程度上，一方面我們看到它的熱，另外一方面我覺得很可怕。而且我們看全球性的房地產(chǎn)一些泡沫，有一個(gè)現(xiàn)象基本是共同的，就是當(dāng)所有的人都撲向房地產(chǎn)，認(rèn)為該去買房的時(shí)候。前兩天有一個(gè)粉絲連發(fā)了幾個(gè)私信給我，說他所在的村是一個(gè)非常落后的，非常窮的村子，但是現(xiàn)在村子里邊有相當(dāng)一部分人在探討怎么樣到城市里去買房、圈地，村支書也說拿出錢來去圈地。他認(rèn)為在這么一個(gè)窮的地方，大家都在討論房地產(chǎn)的時(shí)候，是不是意味著某種危險(xiǎn)的勢頭已經(jīng)來臨了？

馬光遠(yuǎn)：一方面感覺到一個(gè)很燥熱的市場另一方面是危險(xiǎn)正在來臨

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

中國房價(jià)有三個(gè)基本邏輯：它是一個(gè)政策市，政策本身對(duì)它的影響很大。今年是政策的沉默期，大家都在說究竟國五條有沒有執(zhí)行？是不是放棄了？第二是資金市，資金今年沒有變化。我們現(xiàn)在的貨幣政策是既不收緊也沒有放松。第三個(gè)需求，也就是城鎮(zhèn)化的需求導(dǎo)致。后面的這兩個(gè)因素今年的帶動(dòng)力非常大，在這種情況下，政策方面如果沒有預(yù)期，就是一線城市帶動(dòng)所有人認(rèn)為現(xiàn)在所有的城市都在暴漲，然后帶動(dòng)了很多人進(jìn)入。在這種情況下，我覺得大家應(yīng)該分地域來看，并不是說所有的地方都在漲。一線城市的確在漲，但事實(shí)上就全國來看，比如說長三角地帶，上海雖然是一線城市。但是現(xiàn)在因?yàn)楦哞F讓長三角一帶的距離特別小，上海到無錫只有二十分鐘，那么它的產(chǎn)業(yè)也向周邊進(jìn)行疏散。那么未來，上海的房價(jià)要暴漲的可能性不大。為什么呢？有一個(gè)沉積，那么珠三角也是。還有一些城市，在今年漲的過程中，只有溫州沒有漲。

我們經(jīng)常講美國的次貸，有相當(dāng)一部分的收入不夠，職業(yè)不穩(wěn)定，未來的收入預(yù)期也不確定的人加入了購房的隊(duì)伍。那么當(dāng)這部分人進(jìn)入以后，以后如果說斷供，如果不可持續(xù)怎么辦？在這種情況下，一方面，你感覺到一個(gè)很燥熱的市場，另一方面是危險(xiǎn)正在來臨。

劉戈：如果地方政府達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，是不是需要做出一個(gè)解釋？

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

我不知道結(jié)果，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)設(shè)定這個(gè)目標(biāo)的時(shí)候，就沒有說完不成怎么樣。但是既然有這樣一個(gè)目標(biāo)，那現(xiàn)在總是要做一個(gè)解釋。如果完不成，以后怎么樣。因?yàn)榇蠹耶?dāng)時(shí)很相信這個(gè)目標(biāo)，從2011年開始有這樣一個(gè)要求，一些大城市對(duì)當(dāng)年的房價(jià)上漲要有一個(gè)目標(biāo)，那么前兩年都達(dá)成了。今年的，很多城市也都信誓旦旦，在地方的兩會(huì)上做了承諾。比如在北京就是說的兩個(gè)穩(wěn)定，一個(gè)要保持交易量的穩(wěn)定，一個(gè)是價(jià)格的穩(wěn)定。那么我不知道19.3%叫不叫穩(wěn)定？再看上海，上海叫做落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，防止房價(jià)反彈，那我也不知道18.5%叫不叫反彈？但是我想既然在年初的時(shí)候有過這樣的一個(gè)承諾，那么當(dāng)你現(xiàn)在達(dá)不到，眼看著就達(dá)不到這樣一個(gè)目標(biāo)的時(shí)候，是不是需要一個(gè)解釋？

大家對(duì)于行政性的調(diào)控會(huì)有很多意見。比如說它會(huì)讓市場的信號(hào)發(fā)生錯(cuò)配。但是如果行政性的措施，我們不打算再使用了，那么這個(gè)時(shí)候，我們通過法治的方式，建立起來長效的機(jī)制，這是我們的一個(gè)期盼。原來，我們也聽到這樣的一種承諾，或者是一種計(jì)劃。比如去年年初的時(shí)候，就說全國40個(gè)大城市的房地產(chǎn)的信息要連網(wǎng)，那么這事后來也聽不到聲音了。再有對(duì)于房地產(chǎn)稅，到底推出還是不推出？現(xiàn)在我們也不知道。處于這樣的一個(gè)空窗期，那么大家就認(rèn)為所有以前的調(diào)控政策已經(jīng)失效，舊的已經(jīng)走了，新的還沒有來。這個(gè)時(shí)候產(chǎn)生這樣一個(gè)空窗期，大家一定會(huì)產(chǎn)生恐慌性的購買。

馬光遠(yuǎn)：老百姓最擔(dān)心的是假調(diào)控所以政策一定要明確

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

從調(diào)控的歷史邏輯來看，如果到年底，再出現(xiàn)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，那主要目的是為了配合好兩會(huì)，讓人大代表對(duì)房地產(chǎn)少提一些意見。但是這種年底的政策效應(yīng)，我認(rèn)為對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期是有害的。盡管今年整個(gè)來講，房價(jià)漲得有點(diǎn)兒多。但總體來講，目前整個(gè)市場的預(yù)期還是比較平穩(wěn)的，我個(gè)人認(rèn)為沒有數(shù)字顯示的那么可怕。以前很多年我們最擔(dān)心的是什么？老百姓反映最擔(dān)心的是假調(diào)控。你一方面喊著要嚴(yán)厲調(diào)控，另一方面實(shí)際上在制造形勢不利，那么這樣整個(gè)預(yù)期讓大家感覺到，我又沒趕上這一波的房價(jià)調(diào)控。我覺得還是回到以前整個(gè)對(duì)房地產(chǎn)的制度設(shè)計(jì)，我們不管有沒有頂層設(shè)計(jì)，但最起碼我們一直在強(qiáng)調(diào)要形成長效機(jī)制。

大家現(xiàn)在又在叫，未來的三中全會(huì)可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的設(shè)計(jì)。我倒不覺得這么一個(gè)重要的會(huì)議就談房地產(chǎn)一個(gè)問題。但是房地產(chǎn)到今天為止已經(jīng)不是一個(gè)調(diào)控問題，是一個(gè)改革問題。比如土地供應(yīng)的改革，比如說集體土地的入市，比如說房地產(chǎn)的信息問題。我們到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)的信息非常模糊。再比如說稅收要調(diào)控，究竟怎么樣進(jìn)行調(diào)控？我們現(xiàn)在最擔(dān)心的是什么？一方面是行政調(diào)控不利，另一方面通過行政調(diào)控本身又延誤長效機(jī)制的建設(shè)，那么這樣一個(gè)市場是比較可怕的市場。這樣的市場一方面既傷害政策的公信力，又傷害我們未來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)正確的預(yù)警，所以政策一定要明確。

李文杰：不斷出現(xiàn)的新地王進(jìn)一步刺激買家信心和房價(jià)上漲的預(yù)期

(中遠(yuǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營官《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

我們先看這一輪三季度價(jià)格恢復(fù)上漲，出現(xiàn)量價(jià)齊漲的主要原因，一方面是由于土地供不應(yīng)求；另外一方面其實(shí)很大一個(gè)因素就是信貸再度恢復(fù)了大量投放的這么一個(gè)現(xiàn)象。這兩個(gè)原因共同帶動(dòng)了開發(fā)商拿地，我們看在三季度不斷在全國出現(xiàn)新的地王，已經(jīng)又進(jìn)一步刺激了買家的信心和房價(jià)上漲的預(yù)期。信貸和利率仍舊是目前一個(gè)核心調(diào)整整個(gè)樓市的調(diào)控節(jié)奏，改變?nèi)藗冑徺I預(yù)期的核心的因素。

劉戈：政府必須對(duì)樓市給出清晰和持續(xù)的預(yù)期

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

這些原因都是通過預(yù)期起作用的，如果沒有一個(gè)對(duì)未來房價(jià)繼續(xù)還上漲的預(yù)期。如果剛剛說的那個(gè)小伙子不預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，他會(huì)在一分錢沒有的時(shí)候，賣了自己的相機(jī)去買房子？他不會(huì)去買的。所以關(guān)鍵就是，要么我們的政府完全不給預(yù)期，就讓市場來決定，要么這個(gè)預(yù)期是清晰和持續(xù)的。如果你現(xiàn)在給的信息是模糊的，或者是說可以執(zhí)行，又不可以執(zhí)行的，那么這樣必定會(huì)導(dǎo)致市場預(yù)期的混亂。