房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市重慶一些專家建議

擴(kuò)容范圍不宜過寬稅率不宜過高

一段時(shí)間以來，有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)稅”)試點(diǎn)擴(kuò)容的消息不時(shí)見諸報(bào)端和網(wǎng)絡(luò)媒體，各方輿論將房產(chǎn)稅視為樓市調(diào)控的“最后一根稻草”，紛紛期待開征房產(chǎn)稅，以期立竿見影地抑制居高不下的房?jī)r(jià)。對(duì)此，記者來到最早開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的重慶，一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時(shí)表示，開征房產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認(rèn)識(shí)，他們建議，要將擴(kuò)容和開征前的基礎(chǔ)工作做好、做實(shí)。房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至將來正式開征，須遵循一個(gè)重要原則，那就是征收范圍不宜過寬，稅率不宜過高，要循序漸進(jìn)，把握好節(jié)奏。

政策效應(yīng)初顯約束高端住房消費(fèi)

2011年1月28日起，重慶市按照國(guó)務(wù)院部署，以完善稅制、調(diào)節(jié)分配、引導(dǎo)消費(fèi)、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，在主城區(qū)對(duì)獨(dú)棟住房、新購(gòu)住房?jī)r(jià)格超過上兩年商品住房均價(jià)兩倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員所購(gòu)第二套及以上的住房，開征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開展三年來，“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。試點(diǎn)以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續(xù)下降，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu)。開征房產(chǎn)稅，增加了應(yīng)稅住房購(gòu)買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。

此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配。重慶市規(guī)定，房產(chǎn)稅收入全部用于公租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。據(jù)了解，房產(chǎn)稅收入每年在一億元左右。

房?jī)r(jià)居高不下期待房產(chǎn)稅擴(kuò)容

近年來，針對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，措施不可謂不全，力度不可謂不大，但房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)總體上沒有得到遏制。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。同比來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)，上漲的城市卻有69個(gè)。

8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個(gè)二線城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個(gè)三線城市同比平均上漲6%左右。

應(yīng)當(dāng)看到，在當(dāng)下投資渠道較窄的情況下，許多購(gòu)房者都將房地產(chǎn)視為投資品，一方面他們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期是上漲，另一方面也不希望房?jī)r(jià)下跌。

房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。

“鑒于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)，中央政府有必要再選擇一些大中城市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)?！敝貞c市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)鄧濤表示，從完善我國(guó)地方稅收體系來看，房產(chǎn)稅改革是有必要的；開征房產(chǎn)稅，有利于縮小貧富差距。更為重要的是，征收房產(chǎn)稅可以增加地方財(cái)政收入，使地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴。

房產(chǎn)稅不能沖抵土地出讓金

很多人認(rèn)為，目前，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓金，征房產(chǎn)稅是否涉及重復(fù)收費(fèi)？

對(duì)此，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼稅認(rèn)為，房產(chǎn)稅是國(guó)家作為社會(huì)管理者收取的一種稅，而土地出讓金則是國(guó)家作為土地所有者將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無償性、強(qiáng)制和固定性。稅收沒有交換的對(duì)價(jià)，不可能討價(jià)還價(jià)。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，它是一種市場(chǎng)配置資源的交易費(fèi)用，而且土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)不僅是千差萬別的，而且是波動(dòng)的。

顯然，房產(chǎn)稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質(zhì)不同，征稅與收費(fèi)的范圍、時(shí)限、條件等都不一樣，因此房產(chǎn)稅的征收不能沖抵土地出讓金。世界上實(shí)行土地國(guó)有、地區(qū)所有的國(guó)家或地區(qū)，政府對(duì)國(guó)有或地區(qū)所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金，也征收房地產(chǎn)稅，兩者并行不悖。例如，我國(guó)香港特區(qū)政府對(duì)讓渡地區(qū)土地使用權(quán)時(shí)，既要收取批租的租金(出讓金)，又要征收具有房產(chǎn)稅性質(zhì)的差餉。

客觀認(rèn)識(shí)和穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅

一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時(shí)表示，開征房產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認(rèn)識(shí)，須將擴(kuò)容和開征前的基礎(chǔ)工作做好、做實(shí)，對(duì)其有個(gè)全面客觀的認(rèn)識(shí)。

首先，房產(chǎn)稅不是遏制房?jī)r(jià)過快上漲的“最后一根稻草”。開征房產(chǎn)稅，將“流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”的收費(fèi)變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節(jié)”的收稅，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的杠桿與手段，有助于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為。但是，應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前樓市深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種問題就能迎刃而解，房?jī)r(jià)就能降下來。解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵還在于建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，從土地、稅收、信貸等各方面打好“組合拳”。同時(shí)，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。

其次，房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至將來正式開征，須遵循一個(gè)重要原則，那就是征收范圍不宜過寬，稅率也不宜過高，要循序漸進(jìn)，把握好節(jié)奏。

從重慶的試點(diǎn)來看，納入房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的主要是獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房。這類住房具備占有土地等公共資源多、價(jià)位高，高端住房消費(fèi)特征明顯，因而有必要首批納入。但是，從房產(chǎn)稅的性質(zhì)和國(guó)外征收情況看，房產(chǎn)稅作為個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)的稅收，個(gè)人住房無論面積、價(jià)值，也無論何時(shí)以購(gòu)置、繼承、修建等方式取得，都應(yīng)是普遍意義上的征稅對(duì)象。因此，隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的步伐，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、居民經(jīng)濟(jì)承受能力的增強(qiáng)等，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)考慮擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。比如，將多套或超大面積的住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍、逐步將非主城區(qū)的個(gè)人住房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍。

重慶的房產(chǎn)稅稅率采取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率。主要考慮：按交易總價(jià)分檔，相應(yīng)提高稅率，房屋價(jià)值越高，稅負(fù)也相應(yīng)提高，有利于調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用。國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都采用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間。尤其在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)初期，其稅率不宜過高，應(yīng)該讓居民有一個(gè)適應(yīng)和逐步增加經(jīng)濟(jì)承受力的過程。

第三，開征房產(chǎn)稅，一些基礎(chǔ)性的工作須進(jìn)一步完善。如，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)征收的，需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國(guó)內(nèi)，房產(chǎn)價(jià)值的確定存在難度，一方面目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估可變性強(qiáng)，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認(rèn)可。如果不能對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行有效評(píng)估，將難以確定基、稅率。

再比如，信息障礙。由于全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機(jī)資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二、三線城市泛濫，從高端住宅市場(chǎng)流向中低端市場(chǎng)，導(dǎo)致限購(gòu)、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實(shí)處。因此，建立全國(guó)性互聯(lián)互通的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

此外，開征房產(chǎn)稅還要破解一些法律障礙。當(dāng)前，要對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個(gè)梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權(quán)威性。同時(shí)，制定完善的房產(chǎn)稅征收方面的法律法規(guī)，為房產(chǎn)稅改革順利推進(jìn)提供法律保障。