不同地區(qū)漲跌互現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性

樓市調(diào)控別指望一副藥方治百病

在剛剛過(guò)去的“十一”長(zhǎng)假期間，各地樓市熱度不減，北上廣和不少二線城市成交量回升，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯。據(jù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，9月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比8月上漲1.07%，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。專家認(rèn)為，在調(diào)控政策相對(duì)平穩(wěn)、貨幣政策基調(diào)未變、土地市場(chǎng)趨于升溫和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快等因素共同作用下，當(dāng)前房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。目前樓市調(diào)控已取得一定成效，應(yīng)加快研究制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓市價(jià)格呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)

“以北京為例，截至9月底，全市住宅成交量已超過(guò)去年全年?！毖芯吭焊痹洪L(zhǎng)黃瑜表示，“銀十”旺季，樓市繼續(xù)升溫。在當(dāng)前房源銷售壓力不大的情況下，房企擁有更多市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，通過(guò)高價(jià)加推、減小優(yōu)惠力度等方式提價(jià)。

“去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，今年已形成‘漲勢(shì)’。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，就近期而言，土地市場(chǎng)的火爆，明顯增加了人們看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期。根據(jù)相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月份，全國(guó)10大城市土地出讓金環(huán)比8月大增79%，同比去年9月暴增199%。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)北京陸續(xù)推出限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊，是期望通過(guò)行政手段來(lái)平穩(wěn)房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，北京后期限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)每年有2萬(wàn)套的供應(yīng)量，以及其他可能的長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)在四季度逐漸出臺(tái)，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大，有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。

調(diào)控政策取得一定成效

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的成效。根據(jù)研究院發(fā)布的最新百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告，2013年9月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%。值得注意的是，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，另外還有21個(gè)城市在環(huán)比下跌。

實(shí)際上，近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，一線城市、二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅相差甚遠(yuǎn)，一些三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下滑。專家認(rèn)為，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城市，住房等需求陡增，尤其在北上廣等一線城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源過(guò)于集中，進(jìn)一步導(dǎo)致城市人多地少、供不應(yīng)求的矛盾加劇，房?jī)r(jià)上漲在所難免。此外，由于統(tǒng)計(jì)口徑的緣故，更多的三四線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并未統(tǒng)計(jì)公布，大中城市房?jī)r(jià)上漲一定程度上被當(dāng)作全國(guó)樓市普漲的假象。

“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回歸到一種市場(chǎng)化、理性化的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及人均收入同步上升，這是一個(gè)正常、合理的局面，而脫離了經(jīng)濟(jì)基本面的房?jī)r(jià)上漲則是不正常的。”中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕、地價(jià)繼續(xù)上漲、貨幣政策穩(wěn)定，在這樣的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)的走向更加市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)的上漲和下跌在不同的城市同時(shí)存在，總體來(lái)說(shuō)同比漲幅趨緩，房?jī)r(jià)回歸了理性，市場(chǎng)化作用逐步取代了行業(yè)干預(yù)。

調(diào)控也需要與時(shí)俱進(jìn)

針對(duì)一線城市和二三線城市價(jià)格漲勢(shì)分離，特別是北上廣深等城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅較大的現(xiàn)象，專家認(rèn)為，這暗示著一線城市對(duì)政策調(diào)控具有很強(qiáng)的抗受性，以往“一刀切”的調(diào)控需要與時(shí)俱進(jìn)，更不要指望一副藥方治百病，應(yīng)分區(qū)域?qū)ΠY開(kāi)方，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)政策的針對(duì)性、靈活性和有效性。

“盡管目前來(lái)看，今年整個(gè)房?jī)r(jià)漲得有點(diǎn)兒多。但總體來(lái)講，目前整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期還是比較平穩(wěn)的?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，現(xiàn)在老百姓最擔(dān)心的是假調(diào)控，一方面是行政調(diào)控不利，另一方面通過(guò)行政調(diào)控本身又延誤長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。這樣的市場(chǎng)既傷害政策的公信力，又傷害了我們未來(lái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)正確的預(yù)警，所以政策一定要明確。

專家認(rèn)為，當(dāng)前在導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲情緒升溫的因素中，調(diào)控政策扮演了重要角色。政府部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，從土地、金融、稅收等體制機(jī)制入手，抓緊研究制定房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步弱化樓市調(diào)控行政色彩，強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)作用。