國(guó)務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運(yùn)營(yíng)難”等問題,提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強(qiáng)心劑”,甚至有人預(yù)言,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”。而近些年來(lái)紅火起來(lái)的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在其中扮演著極其重要的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天來(lái)了嗎?請(qǐng)看記者一線調(diào)查――

誘人蛋糕群雄逐鹿

■我國(guó)老年人口已達(dá)2億,2010年老年人消費(fèi)規(guī)模超1.4萬(wàn)億

“孫子小的時(shí)候,還可以幫忙帶帶,可等孫子長(zhǎng)大了,咱能干什么?”家住西安的王麗君說(shuō),隨著自己年紀(jì)越來(lái)越大,“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來(lái)越強(qiáng)烈。在“421”結(jié)構(gòu)家庭中,老年人會(huì)越來(lái)越多地走出居家養(yǎng)老模式,更多地依賴于社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,王麗君如是判斷。

“敬老院誰(shuí)去啊?沒人管了才去呢?！?6歲的陜西師范大學(xué)教授陳錦屏卻是如此反應(yīng)。不過(guò),她也承認(rèn),現(xiàn)在不跟子女住在一起,她和老伴“有時(shí)會(huì)感覺生活寂寞”。而且,住宅樓沒有電梯,上上下下很不方便。

“如果有這樣一個(gè)社區(qū):環(huán)境安靜幽雅,建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施都能滿足老年人的需求;有一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì),能給老年人提供及時(shí)、必要、適當(dāng)?shù)尼t(yī)療和生活服務(wù),幫助我們結(jié)識(shí)一幫朋友。那該有多好啊!”陳錦屏憧憬道。

陳錦屏的構(gòu)想在一個(gè)名為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠?qū)崿F(xiàn)。何為養(yǎng)老地產(chǎn)?簡(jiǎn)言之,就是從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn),到健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)和日常起居呵護(hù),無(wú)不體現(xiàn)適老化設(shè)計(jì),并為此配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

“養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處”,“退休后的適意居所”,“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報(bào)紙,連接網(wǎng)絡(luò),打開收音機(jī),以及從馬路邊上遞過(guò)來(lái)的宣傳資料中,類似廣告的出現(xiàn)頻率越來(lái)越高。

目前,我國(guó)是老年人口最多的國(guó)家,已達(dá)2億,到2015年,全國(guó)60歲以上老年人將增加到2.21億,老年人口比重將達(dá)到16%。

老齡社會(huì)的來(lái)臨,讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2010年我國(guó)老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過(guò)1.4萬(wàn)億元。瞄準(zhǔn)這塊蛋糕,眾多房企、保險(xiǎn)公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。

養(yǎng)老床位供應(yīng)不足、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡也使得養(yǎng)老地產(chǎn)更顯必要和誘人。西安市民政局統(tǒng)計(jì)顯示,截至2012年底,西安60歲以上老年人口已達(dá)120.68萬(wàn)人,其中空巢老人占到老年人家庭總數(shù)的57.2%。加之“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍,傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老功能越來(lái)越脆弱。與此同時(shí),西安市養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施依舊薄弱,目前每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)不足20張,城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展并不均衡。

業(yè)內(nèi)人士表示,原有由政府興辦的敬老院、養(yǎng)老院普遍存在床位緊缺、供不應(yīng)求的問題,且其服務(wù)對(duì)象主要定位于經(jīng)濟(jì)水平較低、亟須福利救濟(jì)的“鰥寡孤獨(dú)”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)?養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑是一種新的可資借鑒的模式。

生機(jī)勃勃魚龍混雜

■概念模糊,標(biāo)準(zhǔn)缺失,部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)

近日,記者走進(jìn)西安市未央?yún)^(qū)一個(gè)被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時(shí),卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字。直到記者忍不住開口詢問,銷售人員才介紹說(shuō),社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項(xiàng)目,但具體情況尚不得知。

該項(xiàng)目開發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說(shuō),項(xiàng)目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合,在小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)上,向社會(huì)開放,計(jì)劃通過(guò)租售、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來(lái)運(yùn)作”。

在北京市順義區(qū),有一個(gè)一期于2003年就全面入住,業(yè)內(nèi)公認(rèn)國(guó)內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目。在宣傳手冊(cè)封面上,也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個(gè)大字?？僧?dāng)記者詢問該社區(qū)是否是老年城時(shí),工作人員卻回應(yīng)道:“我們這里是普通住宅社區(qū),只是老年人比較多而已?！?

一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳,一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應(yīng)。這一怪象的出現(xiàn),恰恰是開發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實(shí)寫照:既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹,又害怕被人揪住小辮子,受到“名不符實(shí)”的輿論指責(zé)。

“生機(jī)勃勃,魚龍混雜。”北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點(diǎn)?！把巯隆B(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰?！蹦壳?國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做得不溫不火,不死不活?！氨热?北京昌平區(qū)某老年公寓,400多張床位,僅入住50來(lái)人,只能通過(guò)接待旅游團(tuán)來(lái)彌補(bǔ)虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速?在于許多人以做養(yǎng)老為由頭,意在圈地?！?

中國(guó)農(nóng)科院副研究員盧布認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標(biāo)準(zhǔn)缺失也有關(guān)系。當(dāng)前,我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策體系,準(zhǔn)備都還不足。在我國(guó),商業(yè)化養(yǎng)老時(shí)代尚未到來(lái),一方面當(dāng)前國(guó)民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求,有錢人不會(huì)參與商業(yè)化養(yǎng)老過(guò)程,一般工薪階層尚無(wú)能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老;另一方面養(yǎng)老項(xiàng)目投入大、回收周期長(zhǎng),讓許多投資者望而卻步。

李紅兵指出,一般情況下,只有那些失能失智的老人,在一對(duì)一服務(wù)成本太高、難以為繼,但又要保證他們相對(duì)穩(wěn)定的生活水平時(shí),集中養(yǎng)老才顯出必要性。居家養(yǎng)老目前是、未來(lái)也依然會(huì)是絕大多數(shù)老人的選擇。

此外,政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)扮演怎樣的角色,同樣引人矚目。夏永宏告訴記者,他們的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目,土地規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)政府有關(guān)部門批復(fù),但“并沒有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。

今年4月,北京市國(guó)土資源管理局公布了今年土地供應(yīng)計(jì)劃,其中100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地首次單獨(dú)列項(xiàng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式,一部分是政府投資的、社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施,將通過(guò)劃撥方式供應(yīng);一部分是非政府投資的,利用國(guó)有土地建養(yǎng)老設(shè)施的,將通過(guò)招拍掛等方式出讓。

但據(jù)媒體報(bào)道,北京總共推出的7塊養(yǎng)老設(shè)施用地,目前僅出讓1塊,原因在于“土地指標(biāo)有限及財(cái)政壓力,各區(qū)縣并不熱衷于推動(dòng)養(yǎng)老設(shè)施用地”。

也有業(yè)內(nèi)人士分析,根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性,許多投資商“項(xiàng)莊舞劍”,意在圈地,是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因?yàn)槭俏⒗a(chǎn)業(yè),故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后,只會(huì)將其中的一部分用來(lái)建養(yǎng)老設(shè)施,另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上,實(shí)際運(yùn)行中很難判斷,故政府也不敢輕易給地。

商業(yè)還是公益?養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。

先懂老人再做地產(chǎn)

■破局尚待時(shí)日,解決服務(wù)問題是根本出路

9月5日,北京市民政局通報(bào)的一項(xiàng)調(diào)查顯示,13.5%的老人心理健康狀況較差或差,希望得到“精神關(guān)懷”的老人占27.9%,與選擇物質(zhì)支持(29.7%)的老人比例相當(dāng),位居老人最希望得到關(guān)懷的前兩位。

在一個(gè)個(gè)專業(yè)表述和數(shù)據(jù)的背后,人們似乎能看到一顆顆孤獨(dú)而又充滿期盼的心。

“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章,卻不在養(yǎng)老上做文章。這也是這些項(xiàng)目之所以慘淡經(jīng)營(yíng)的根由?！标惪≌f(shuō),如果只是盯著老人的荷包,而不關(guān)注老人的需求,養(yǎng)老地產(chǎn)不可能成功。要想成功,就得先研究和讀懂老人。

以北京某老年養(yǎng)生城為例,17萬(wàn)平方米的建筑,設(shè)施奢華,游泳池、棋牌室、健身房等應(yīng)有盡有,但活動(dòng)室里空空蕩蕩,就是沒有老年人過(guò)來(lái)享受這些服務(wù)。

“服務(wù)人員、管理人員都是從售樓部轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的。服務(wù)跟不上,再高檔、豪華的配套設(shè)施也無(wú)法滿足老人精神層面的需求。”一位業(yè)內(nèi)人士表示?！啊y發(fā)’產(chǎn)業(yè)化,根本還是要解決服務(wù)的問題?！?

有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”,有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位卻大量空置。李紅兵說(shuō),對(duì)此現(xiàn)象很多人習(xí)慣用公辦和民辦來(lái)加以區(qū)分。實(shí)不盡然,根本還在于機(jī)構(gòu)的服務(wù)跟不上。北京空置率高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院,不是它地處郊區(qū)、交通不發(fā)達(dá),核心在服務(wù)能力和水準(zhǔn),這些敬老院基本無(wú)醫(yī)療支撐。這也從另一角度給養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提了個(gè)醒。

盧布則認(rèn)為,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很廣,不一定首先經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)門檻?！坝绕涫且恍┲行∑髽I(yè),應(yīng)從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中求出路?！?

今年8月底,按照降低門檻、規(guī)范運(yùn)營(yíng)的思路,西安市民政局和財(cái)政局聯(lián)合出臺(tái)了一系列辦法,試圖吸引更多的社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。例如,對(duì)屬于新建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),在城六區(qū)范圍內(nèi)的,每張床位將給予建設(shè)補(bǔ)助4000元,在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助3000元。對(duì)屬于購(gòu)買、改擴(kuò)建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),在城六區(qū)范圍內(nèi)的,每張床位補(bǔ)助1500元,在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助1000元。同時(shí),對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定設(shè)定三個(gè)檔次,對(duì)其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎(jiǎng)勵(lì)……

政策亟待細(xì)化,相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡快出臺(tái),讓投資者的心里更敞亮,讓消費(fèi)者的判斷更有方向,這是陳俊的心聲。