地王出不出，國土部說了到底算不算？到底誰能說了算？日前，國土部副部長表態(tài)要求年內(nèi)務(wù)必不再出地王，不過各個(gè)城市則反應(yīng)不一，上海、廣州依舊拍出區(qū)域單價(jià)地王，而北京、杭州則有多塊“準(zhǔn)地王”緊急停止出讓。業(yè)內(nèi)人士指出，從現(xiàn)存機(jī)制上來講，國土部喊話對地方政府沒有太大制約作用，不過土地市場高熱后必會回落。

  全國多塊“準(zhǔn)地王”暫停出讓

  10月15日，今年以來土地市場極為火熱的杭州市再次傳出消息，原定于10月18日下午出讓的杭師大兩宗宅地暫緩出讓，延緩出讓的理由并未透露，且沒有確定重新掛牌出讓時(shí)間表。

  據(jù)了解，此次暫緩出讓的兩宗地塊中，杭師大77號宅地的起拍價(jià)為15 .5億元，起拍樓面地價(jià)高達(dá)18402元/平方米，很有可能打破杭州主城區(qū)現(xiàn)有宅地的樓面價(jià)成交紀(jì)錄。有業(yè)內(nèi)人士猜測，此次暫緩出讓，或是為了避免誕生新的“單價(jià)地王”。

  其實(shí)，這已經(jīng)是近期杭州市第二次收回即將出讓的“準(zhǔn)地王”地塊了。早在前些天，杭州蕭山區(qū)原定于10月10日下午的土地出讓會就臨時(shí)取消了，當(dāng)時(shí)被取消拍賣的蕭政儲出[2013]31號地塊是純住宅用地，因其總起價(jià)33 .75億元，樓面起價(jià)23000元/平米，即便底價(jià)成交也將是蕭山區(qū)域總價(jià)地王。

  除了杭州這個(gè)賣地?zé)嵬林?，“天子腳下”的北京近期同樣出現(xiàn)了暫緩“準(zhǔn)地王”出讓的事件。10月9日，北京市土地儲備中心網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因故暫停原大龍地王北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動(dòng)。

  據(jù)了解，被叫停的順義地塊包含了2009年被大龍地產(chǎn)以50 .5億元天價(jià)競得，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”地塊的一部分。該“地王”后因欠繳地價(jià)款而被收回。此次再次掛出，起始樓面價(jià)超過2.1萬元/平方米，且容積率更是只有0 .97。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，從區(qū)域、容積率來看，在目前土地稀缺的北京，該地塊十分優(yōu)質(zhì)，具備拍高價(jià)的潛質(zhì)，如果不叫停，按照目前的市場行情，該地塊有望創(chuàng)下區(qū)域地王。

  緣起國土部喊話

  對于近期全國多地出現(xiàn)的暫?！皽?zhǔn)地王”出現(xiàn)的事件，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與十一黃金周前國土部的一次喊話不無關(guān)系。

  記者了解到，在今年的9月25日，“按照國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示要求”，國土部曾召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國土資源部門負(fù)責(zé)人召開座談會。在座談會上，國土部副部長胡存智表示，從理論上說，國土部設(shè)計(jì)的防范地價(jià)異常的應(yīng)對措施，可以有效防止絕大多數(shù)“地王”的產(chǎn)生，只要認(rèn)識到位，措施到位，控制好投放節(jié)奏，今年的“地王”大都可以避免。

  胡存智要求，供需緊張的一線城市加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”?！耙恍┑胤秸S甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場預(yù)期，抬升房價(jià)地價(jià)；一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了國土資源部有關(guān)均衡供地的要求?！焙嬷钦f。

  除了國土部對地方政府的隔空喊話，作為國土部下屬機(jī)構(gòu)，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)月度調(diào)查分析組亦發(fā)表“2013年9月地價(jià)月度調(diào)查分析簡報(bào)”，對目前土地市場火熱現(xiàn)狀作出警告。

  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“那些名副其實(shí)的高價(jià)地確實(shí)是優(yōu)質(zhì)地塊，以其極佳的區(qū)位優(yōu)勢、龐大的面積體量，如果以低價(jià)成交，才是市場的異?，F(xiàn)象。”但報(bào)告同時(shí)指出，“所謂地王并不一定會成為樓王，從上海的徐家匯地塊入市18年來的坎坷歷程不難看出，地王不見得就是香餑餑，也有可能是燙手山芋?！?/P>

  各方反應(yīng)不一

  對于國土部此次亮劍，作為“天子腳下”的北京很快就喊停了準(zhǔn)地王的出讓，同時(shí)至9月底開始，北京還掛出多塊將采用競配“自住型商品房”方式出讓的宅地。

  據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月25日至10月8日間，北京共有7塊宅地在出讓公告中明確，除配建固定比例的保障房之外，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到合理上限后將現(xiàn)場競配“自住型商品房”，銷售限價(jià)根據(jù)區(qū)位在10000至22000元/平方米之間，套型面積大部分控制在120或140平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，競配“自住型商品房”這種出讓方式顯然也有利于防范“地王”的出現(xiàn)。

  不過似乎并非所有的地方政府都那么“聽話”，比如上海并沒有暫緩出讓有可能成為地王的上海浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7純住宅地塊。結(jié)果在10月10日，香港嘉華集團(tuán)旗下天寶遠(yuǎn)東有限公司以5.68億元奪得該地塊，樓面地價(jià)達(dá)到4.01萬元/平方米，溢價(jià)63%，刷新上海年內(nèi)單價(jià)地王紀(jì)錄。

  另外廣州也在國土部喊話“年內(nèi)務(wù)必不再出地王”后的兩天，也就是9月27日，保利地產(chǎn)以2.84億元拿下南沙2013N JY-9地塊，折合樓面地價(jià)6463元/平方米，溢價(jià)92%，刷新南沙單價(jià)地王紀(jì)錄。

  如果說9月27日再次出現(xiàn)南沙地王是廣州還未來得及做出反應(yīng)，那國慶黃金周后廣州的表態(tài)則顯得比較“聽話”了。10月9日，廣州市國土局通過媒體表示，目前廣州市有238公頃住宅用地具備供應(yīng)條件，可在今年四季度和明年一季度供應(yīng)，當(dāng)前供應(yīng)量可以暫時(shí)緩解“地王”頻出的情況。

  9月30日，深圳市國土局也連夜下發(fā)通知繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，要求“加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往五年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上”，不過并未給出具體的執(zhí)行措施。

  鏈接

  國土部屢喊停地王卻多成空文

  其實(shí)在近年來，國土部已經(jīng)不是第一次發(fā)聲要求嚴(yán)控地王了。

  2011年3月10日，面對當(dāng)時(shí)地王層出不窮的情況，國土部發(fā)出通知稱，要求各地切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅(jiān)決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)地王現(xiàn)象。

  2012年12月18日，對于當(dāng)時(shí)各地頻出地王的問題，國土資源部要求各地要采取分割出讓、綜合競標(biāo)、配建競標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2011年以來，國土部以通知、座談會等形式已經(jīng)6次向地方喊話，要求嚴(yán)防地王，或者要求不再出現(xiàn)地王。不過在最近幾年的實(shí)際情況來看，國土部的喊話似乎并沒有起到明顯的作用，2013年依然是一個(gè)“地王年”，從年初至今，全國各地出現(xiàn)地王的報(bào)道不絕于耳。

  觀點(diǎn)

  高熱過后必會回冷

  有業(yè)內(nèi)人士表示，土地管理是屬地管理，真正的供地權(quán)是下放到各市縣政府的，國土部門只能靠土地供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)節(jié)供地的規(guī)模和時(shí)機(jī)，地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿驼T因還是地方的土地財(cái)政。資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，光靠喊話來給土地市場降溫是沒有實(shí)質(zhì)性作用的，因?yàn)閺默F(xiàn)存機(jī)制上來講，這種喊話對地方政府并沒有制約的作用。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，國土部喊話后，從短期來看相關(guān)部門可能會采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過快上漲，比如“限房價(jià)競地價(jià)”、“限房價(jià)競配建”等。不過在地方政府綁架土地財(cái)政，地方債持續(xù)增加的市場背景下，改變地價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期就顯得更加困難。因此，土地市場需要長效性調(diào)控機(jī)制出臺，既可以改變地方政府對于土地財(cái)政的依賴，又可以合理調(diào)節(jié)土地市場的供求關(guān)系與遏制地價(jià)的過快上漲的預(yù)期。

  廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，今年第四季度“地王”可能不會再大量出現(xiàn)，地方政府完全可以通過“商品房配建保障房”、“限房價(jià)競地價(jià)”等方法來控制“地王”的出現(xiàn)。然而，“地王”被掩蓋，并不意味著土地市場不瘋狂，更不能說明地價(jià)下降。

  而韓世同則認(rèn)為，其實(shí)從市場上來看，廣州的土地市場只有同和地王和南洲路地王幾塊地呈現(xiàn)出非理性的情況，而最近幾次拍地已經(jīng)相對回歸正常，甚至出現(xiàn)部分底價(jià)成交的情況?！巴恋厥袌龈邿徇^后必會回冷，地方政府抬高地價(jià)的意愿是很高的，在經(jīng)過上半年的瘋狂之后，現(xiàn)在不少地塊出讓底價(jià)都已經(jīng)很高，北京、杭州最近暫停出讓的地塊，有可能是因?yàn)閲敛亢霸挼脑?，但也有可能是因?yàn)閮r(jià)格太高無人應(yīng)價(jià)，地方政府便順勢暫緩出讓?！?/P>

  土地管理是屬地管理，真正的供地權(quán)是下放到各市縣政府的，國土部門只能靠土地供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)節(jié)供地的規(guī)模和時(shí)機(jī)，地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿驼T因還是地方的土地財(cái)政。