樓市“最高一課”

  市場化改革方向：變抑需求為增供給

  過去的十余年間，“樓市是個政策市”，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)心照不宣的判斷。如今，新一屆政府對樓市調(diào)控的政策思路已經(jīng)發(fā)生重大變化。

  據(jù)新華社消息，10月29日下午，中共中央政治局在進行第十次集體學(xué)習(xí)時，首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時的講話中做出了“堅持市場化改革方向”的表態(tài)，而這也成為新一屆政府對房地產(chǎn)市場的最高規(guī)格的正面表態(tài)。

  從今年年初的“國五條”之后，樓市進入了漫長的政策緘默期，連高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提法都鮮有見到。十八屆三中全會即將召開之際，決策層這一罕見的正面表態(tài)，無疑為樓市調(diào)控長效機制釋放了方向性的信號。

  “這意味著，此前以行政抑制為導(dǎo)向的政策調(diào)控方式將正式全面轉(zhuǎn)向，這實際上是為未來房地產(chǎn)的長期政策導(dǎo)向定調(diào)?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心一位負責(zé)人告訴《華夏時報》記者，“以政府與市場明確分工為思路的房地產(chǎn)長效機制現(xiàn)在已經(jīng)基本定稿?！?/P>

   市場之手：增加供給

  與此前決策層給出的“回歸房價”藥方不同，在新華社報道中，習(xí)近平的講話沒有提及“房價調(diào)控”、“經(jīng)濟適用房”、“限價房”等過去經(jīng)常出現(xiàn)的慣用詞語，卻強調(diào)了住房領(lǐng)域的市場化改革和經(jīng)濟功能。

  針對如何利用市場化改革解決居民“住有所居”的目標，習(xí)近平指出，要千方百計增加住房供應(yīng)，加強頂層設(shè)計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

  此前，住建部政策研究中心主任秦虹在 接受記者采訪時表示，在上一輪樓市調(diào)控中，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但目前看來，限購、限貸的城市 房價仍在上漲，這只能說明市場供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長。而在此次中共中央政治局的集體學(xué)習(xí)課上，秦虹正是主講人之一。

  事實上，樓市調(diào)控自限購政策執(zhí)行以來，業(yè)內(nèi)各方認為諸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等問題，實際上可以通過市場的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的限購、限價辦法。

  “目前，出現(xiàn)房價明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點城市?！备鶕?jù)秦虹的分析，在這一輪房價上漲中，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

  數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，一線城市的新建商品房庫存進一步降低，四個一線城市的住宅庫存從年初的22.7萬套下降到了目前的19.98萬套。

  值得注意的是，在增加供應(yīng)方面，北京在不久前剛剛出臺的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬套，售價比周邊商品房低30%左右。

  “若北京這個目標達成，供應(yīng)量足以對京城樓價造成明顯影響?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，北京新出臺的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場化改革的“先行版”。

   首提“福利陷阱”

  雖然沒有明確的“降房價”目標，但習(xí)近平對“以政府主導(dǎo)的保障性安居工程體系和以市場為主導(dǎo)的市場體系”的頂層設(shè)計態(tài)度堅決。

  按照此前公布的“十二五”規(guī)劃，未來五年全國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

  而在此次集體學(xué)習(xí)中，習(xí)近平重申了這一任務(wù)，并指出這是政府對人民作出的承諾，要全力完成。

  不僅如此，在習(xí)近平的講話中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

  “現(xiàn)在保障房制度中存在的最大問題是分配問題?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心負責(zé)人表示，由于保障性住房并未完全實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，許多低收入人群仍望房興嘆，而保障性住房存在的套利空間則被資源易得者占據(jù)。

  事實上，據(jù)記者調(diào)查了解，目前各地的公務(wù)員和央企國企職工總能通過各種渠道以超低價享受定向經(jīng)適房的“豪華福利”，然后進行高價出租或出售。

  “目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進行管控，使得很多保障房最終變成權(quán)力尋租的渠道。”陳國強稱。

  與之相比，公租房由于不能買賣，因此承租人通過出租獲利很少，反而較少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的情況。

  “此前，住建部及相關(guān)主管部門多次組織保障房專項調(diào)研，對目前存在的各種保障性住房有一個比較全面的了解，這在習(xí)近平總書記的講話中也有所體現(xiàn)?！鄙鲜鰢鴦?wù)院發(fā)展研究中心負責(zé)人表示，“講話中兩次提到了公租房，而對經(jīng)濟適用房、限價房等卻沒有提及?！?/P>

  不過，目前的情況是，地方對回報率低的公共租賃住房缺乏興趣，同時，地方政府因為受資金限制保障房建設(shè)進展緩慢，已建的保障房因為配套缺失而出現(xiàn)了“空心化”。

  對此，習(xí)近平表示，要完善財政政策，適當(dāng)加大財政性資金對保障性住房建設(shè)投入力度。這似乎意味著在地方財政乏力的情況下，中央財政支持或?qū)⒃俣燃哟a。

    土地改革成為突破口

  習(xí)近平表示，解決群眾住房問題是一項長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。

  這樣的表述令業(yè)內(nèi)對建立長效房地產(chǎn)調(diào)控機制的預(yù)期進一步升溫。

  上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負責(zé)人表示：“對于通過市場解決的問題，財稅和金融改革將先行一步，土地問題更多將放在城鎮(zhèn)化進程中解決。政府的著力點將放在市場監(jiān)管、保障房等問題上?！?/P>

  而依據(jù)國研中心近期公開的“383”方案，土地流轉(zhuǎn)可能會有較大突破。近期，包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號：溫州農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)破局、北京限房價地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。

  今年上半年，國家對于土地出讓的管制力度較以往減弱。國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國建設(shè)用地供應(yīng)總量同比保持增長，其中住房用地供應(yīng)增長36.9%，高于近5年同期平均水平。

  “目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給后市帶來了不小的潛在風(fēng)險?！眹┚惨晃环康禺a(chǎn)分析師認為，習(xí)近平關(guān)于保障房和棚戶區(qū)改造的表態(tài)，透露出下一步樓市調(diào)控繼續(xù)以穩(wěn)為主，但土地市場方面，則會通過土地流轉(zhuǎn)擴大土地供應(yīng)來降溫。

  但是，在習(xí)近平的講話中，以往被認為是“解決房地產(chǎn)市場問題的利劍”的房產(chǎn)稅擴圍，卻沒有被提到。

  “房產(chǎn)稅擴圍工作肯定是要繼續(xù)進行的，但這項工作仍處于試點階段，全面放開仍需時日?！弊〗ú恳晃还賳T對本報記者稱。

  與此同時，記者了解到，在“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”的草稿中，仍然保留了通過政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運用空間”。

  “在目前的市場形勢下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提，一個是替代政策，另一個是合理的分步分地區(qū)退出?！鄙鲜鰢鴦?wù)院發(fā)展研究中心負責(zé)人 表示：“在市場較熱的一線城市和二線熱點城市，行政化手段仍然有效，但對于其他庫存較高的二三線城市，限購等手段反而會加劇供需矛盾?！?/P>