過去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等時期住房價格出現(xiàn)過短暫回調(diào)外，其他時期房價都一直保持較快增長態(tài)勢。盡管根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算的結(jié)果顯示，全國住房價格過去十年僅僅翻了一倍，但由于住房的異質(zhì)性，實際住房價格上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過官方數(shù)據(jù)。不過，即便是10年翻一倍的房價漲幅也意味著樓市投資回報率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝通貨膨脹和債市，而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝股市和大宗商品市場，這使得社會資金在2012年下半年以來再次集中涌向房地產(chǎn)市場。

長效機制要具有可置信性

很明顯，2003年以來房價上漲主要受到上世紀(jì)80年代初“嬰兒潮”一代置業(yè)成家，以及農(nóng)村人口向城市加速轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求的支撐。剛性需求的膨脹，逐漸推升起房價上升的大浪，投機性需求隨之跟進(jìn)鼓吹起樓市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但隨著樓市泡沫膨脹，房價逐漸脫離剛性需求者的承受能力，從而使得大浪最終會消退，而大浪一旦消退，泡沫也將破滅。隨著2015年前后人口老齡化和資本可兌換時代的到來以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房價就可能會面臨持續(xù)回調(diào)的風(fēng)險。

在這種情形下，建立樓市長效調(diào)控機制的出發(fā)點，已經(jīng)不是控制當(dāng)前階段房價新一輪快速上漲，也不是在未來再次出現(xiàn)樓市持續(xù)回調(diào)時再次積極救市，而是要確保樓市政策的可置信性，給予投資者一個穩(wěn)定的預(yù)期，削弱投機型需求的動力，使房價回歸其長期合理中樞水平。畢竟一旦投資者預(yù)期緊縮性樓市調(diào)控政策最終會因為房價的持續(xù)下跌而取消，甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳し績r上漲的政策，緊縮性調(diào)控政策就變得不具有可置信性。由于房地產(chǎn)市場上的信息不對稱問題比較嚴(yán)重，樓市政策一旦變得不具有可置信性，即便政府本來是想使房地產(chǎn)市場處于低房價均衡狀態(tài)，但卻最終得到一個高房價均衡狀態(tài)的結(jié)果。

在過去10年中，房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營業(yè)稅免征期限、住房貸款利率等都隨著住房價格的漲跌而調(diào)高或調(diào)低，這無疑使得投資者確信政府為了確保經(jīng)濟增長以及維護(hù)土地財政體制，并不希望房價下跌。在樓市剛性需求并沒有釋放殆盡的情況下，投資者顯然可以放心大膽地投資樓市以攫取高額收益了。更何況由于政府掌握著土地、電力、煤炭、石油、國有企業(yè)等大量經(jīng)營性資產(chǎn)，足以控制樓市甚至整體經(jīng)濟走勢，投資者所需做的不是主動對經(jīng)濟形勢進(jìn)行判斷，而是準(zhǔn)確揣摩政府意圖或者政府對經(jīng)濟形勢的判斷。既然政府政策意圖對投資者具有決定意義的影響，政府所要建立的樓市長效調(diào)控機制就應(yīng)該真正體現(xiàn)政府意圖，并且一以貫之地執(zhí)行下去，使其具有可置信性，這才能避免樓市大起大落，保持樓市合理平穩(wěn)發(fā)展。

長效機制應(yīng)實現(xiàn)“三個取代”

毫無疑問，政府既然為了促進(jìn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型而寧可犧牲經(jīng)濟增長，顯然也不會因為房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的巨大拉動作用而任由地產(chǎn)泡沫膨脹，從而使得經(jīng)濟增長方式長期得不到轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段，政府顯然是要果斷祭出樓市長效調(diào)控機制。既然是一種長效調(diào)控機制，就應(yīng)該具有長期性、一致性和可置信性，消除政策上的短視性、隨機性和欺騙性，避免樓市調(diào)控政策的朝令夕改以及政令不行。為此，樓市長效調(diào)控機制應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)“三個取代”：一是房產(chǎn)稅取代限購令；二是競爭性土地供應(yīng)取代壟斷性土地供應(yīng)；三是市場化調(diào)控取代行政性調(diào)控。

首先，盡快將房產(chǎn)稅試點范圍擴大至全國，且房產(chǎn)稅試點范圍擴大要與取消限購令同步推進(jìn)。住房限購令與放松管制取向改革是背道而馳的，且推出伊始就被投資者預(yù)期為一種短期政策。在房價最終會因限購令的取消而再次上漲的預(yù)期作用下，限購令效果并不盡如人意，更何況限購令還被投資者通過離婚、借用他人名義購房等方式規(guī)避，帶來許多社會問題。而房產(chǎn)稅的征收可以有效化解土地財政體制下，地方政府試圖通過調(diào)整土地供應(yīng)來推高地價和房價的沖動。在拓展地方政府稅收來源的同時，還把地方政府引導(dǎo)到著力加強生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)上來。盡管房產(chǎn)稅具體規(guī)定由地方政府制定，但中央政府應(yīng)在稅率、征收范圍等方面做到全國統(tǒng)一，并且要求地方政府不得隨意調(diào)整房產(chǎn)稅條款，以避免不同城市樓市的冷熱不均。

其次，盡快在全國范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擇機賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時根據(jù)住房需求情況而不是土地價格情況分批次集中土地，打破土地市場上的政府壟斷。如果地方政府還繼續(xù)壟斷土地供應(yīng)，那么他們將繼續(xù)通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量方式來操縱土地價格。且在土地財政體制之下，地方政府也有很強的意愿推高土地價格。因此，應(yīng)當(dāng)盡快推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時根據(jù)住房需求情況和“占一補一”土地政策要求，敞開口子大量供應(yīng)土地，并建立土地二級市場流轉(zhuǎn)制度，打破土地市場上地方政府壟斷土地供應(yīng)的格局，讓市場力量在土地市場上發(fā)揮主導(dǎo)作用。

最后，明確樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場化的間接調(diào)控，不再實施限購令、限貸令、房貸首付比例調(diào)整等非市場化的手段。這就是說，政府應(yīng)該明確表示土地政策、房貸政策、地產(chǎn)稅收政策等不會隨著房價漲跌而調(diào)整，而且要果斷放開住房貸款利率管制，以及保持保障性住房開發(fā)力度，讓投資者明確認(rèn)識到政府不會因為地產(chǎn)市場價格的調(diào)整而再次采取行政性手段救市，且政策將是一以貫之的，不會再因為樓市的調(diào)整而朝令夕改。要讓投資者相信政府不再會為投資者的決策失誤買單，投資者應(yīng)當(dāng)為其投資決策風(fēng)險自行承擔(dān)責(zé)任，以期消除投資者在樓市上的冒進(jìn)行為。這樣一來，樓市將逐步回歸其長期合理中樞水平附近。