“2002年以來中國的房價一路上漲，主要是由于中國經(jīng)濟，尤其是土地制度中存在一些根本的體制性問題?！碧杖徽f。

在陶然看來，要解決當(dāng)前中國城市商品房價格過高問題，以及未來戶籍改革后外來流動人口入戶后的居住問題，進(jìn)行有效住房與土地制度改革非常重要。

“特別是城郊村、城中村的集體建設(shè)用地入市，不僅可降低城市地價和房價，且有助于解決包括城市流動人口中較高收入群體在內(nèi)的所有人購買產(chǎn)權(quán)房的問題?！碧杖徽f，“這樣不僅解決了城中村和城郊村的基礎(chǔ)設(shè)施改造問題，也兼顧了失地農(nóng)民利益，并最終降低戶籍改革的成本?！?/P>

記者：你一直強調(diào)，中國城市住宅用地供給過少，而工業(yè)用地過多，原因在哪？

陶然：目前中國的增長模式中，地方政府之所以可以大規(guī)模從農(nóng)村征地，并將征來土地大部分低價出讓給制造業(yè)投資者，少部分高價招、拍、掛給商、住用地投資者，其根本原因在于現(xiàn)有征地制度和土地出讓體制賦予了地方政府壟斷城市用地一級市場的權(quán)力。

住宅用地被過少供給的原因，首先是在目前土地制度下，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者。

其次，住宅用地被過少供給也與房地產(chǎn)行業(yè)是一個主要為本地消費者提供住房的服務(wù)行業(yè)有關(guān)。從經(jīng)濟學(xué)上講，住宅業(yè)提供的是屬于“非貿(mào)易品”的服務(wù)。由于服務(wù)提供商（房地產(chǎn)商）必須在本地提供住房來銷售給本地人群，地方政府就可以利用其對本地商、住用地一級市場壟斷的權(quán)力，構(gòu)建一個住宅用地的“局域性賣方市場”，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設(shè)立“土地儲備中心”來控制商、住用地的供地規(guī)模，并同時以“招、拍、掛”方式高價出讓住宅用地的原因。

與住宅業(yè)供地過少相反，中國工業(yè)用地供給卻過多。大多數(shù)國家城市化過程中工業(yè)用地只占新增用地的10%-20%，城市新增的大部分土地被用于老百姓居住與城市公益事業(yè)建設(shè)。與此形成鮮明對比，雖然中國城市空間擴張速度很快，但大約一半以上的土地被用于搞工業(yè)開發(fā)區(qū)。

我們看到，各地為工業(yè)招商引資不惜壓低地價，地方政府的招商引資政策中幾乎毫無例外地設(shè)置了用地優(yōu)惠政策，包括以低價協(xié)議出讓工業(yè)用地，按投資額度返還部分出讓金等。于是，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)用地僅以成本價甚至是所謂的“零地價”出讓給投資者50年。

于是我們自然會觀察到，與商住用地過少供給，形成“局域性賣方市場”不同，工業(yè)用地由于各地投資競爭而形成“全國性買方市場”，結(jié)果是過多供給，價格奇低，工業(yè)園區(qū)過度擴張，用地浪費。

需要在建設(shè)用地制度方面進(jìn)行根本體制性改革，才能夠遏制地方政府大規(guī)模圈地并低價出讓的局面。

記者：如何解決一些城市住宅價格過高問題？

陶然：要想實現(xiàn)上述根本改變，必須要進(jìn)行土地制度和配套財稅制度改革。

通過土地制度改革，允許農(nóng)民與制造業(yè)用地者直接談判用地補償水平，能遏制工業(yè)用地的零地價乃至虧本出讓局面，遏制目前沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)地大量城市大建工業(yè)開發(fā)區(qū)的熱潮，逐漸消除中國經(jīng)濟中的過剩流動性。

通過土地制度改革，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市商、住用地一級市場，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進(jìn)行商品房（包括產(chǎn)權(quán)房和租住房）的開發(fā)，能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應(yīng)住宅用地的局面。

記者：你在接受采訪時多次提出，農(nóng)民雖然進(jìn)城了，但是并沒有實現(xiàn)“市民化”，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市能夠在很大程度上解決這一問題么？

陶然：近幾年，城市地價、房價高漲，不少地方于是以“改造城中村”、“提升城市形象”為名開始了“運動式”拆遷。雖然改造后的城中村基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌大大改善，但其中部分變成了中高檔商品房小區(qū)和商業(yè)開發(fā)區(qū)，基本喪失了對流動人口的容納功能。

即使有配建的廉租房，但由于其成本和管理方面的問題，還無法向普通農(nóng)民工開放，無法真正與戶籍等公共服務(wù)均等化改革對接。

反之，如果逐步放開以宅基地為主體的城郊村、城中村之集體建設(shè)用地入市，允許城市內(nèi)部和周圍“城中村”、“城郊村”的農(nóng)民、村集體為流動人口和城市中低收入群體建設(shè)出租房乃至商品房開發(fā)，那么，不但可大幅度減輕政府投資壓力，而且由于低成本土地供應(yīng)大幅度增加，可支付住房供應(yīng)大幅度增加，將能夠有效抑制乃至降低高房價。