“三中全會(huì)決定中之字未提房?jī)r(jià)，這意味著，政府調(diào)控樓市的思路發(fā)生了重大變化?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、亞太城市發(fā)展研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)卞洪登近日在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，十八屆三中全會(huì)未提及房?jī)r(jià)，但卻強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：一是使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用；二是保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。就此分析，未來(lái)對(duì)樓市的調(diào)控應(yīng)該更主要依靠市場(chǎng)的手段，因此“限購(gòu)”、“限價(jià)”等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出市場(chǎng)。

那么，三中全會(huì)后，樓市調(diào)控政策是否會(huì)發(fā)生根本性變化？

連日來(lái)，中國(guó)青年報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)三中全會(huì)后樓市調(diào)控政策可能發(fā)生的變化，專(zhuān)家們有著不同的解讀。

行政調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)

十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《決定》全文兩萬(wàn)字，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要有兩處。一是第18條中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推動(dòng)改革”；一是第11條中，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”

對(duì)此，北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在媒體上撰文提出，“面對(duì)行政化調(diào)控"越調(diào)越漲"的怪圈，十八屆三中全會(huì)開(kāi)出的藥方是：調(diào)控回歸市場(chǎng)化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革。這些將成為調(diào)控樓價(jià)的主要手段?！?/P>

在11月18日“財(cái)經(jīng)年會(huì)2014”的分論壇上，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平認(rèn)為，“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，這句話隱含著對(duì)過(guò)去10年房地產(chǎn)調(diào)控的批判，也意味著以后不會(huì)再像過(guò)去十幾年那樣調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

記者就此詢問(wèn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。她認(rèn)為，三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)的是兩個(gè)方面：“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”和“更好地發(fā)揮政府的作用”。但大家在解讀時(shí)只關(guān)注了前者，忽視了后者?！叭腥珪?huì)的方方面面都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響?！?/P>

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，2010年以來(lái)的調(diào)控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路（既增加保障性住房和支持自住性購(gòu)房，又抑制投機(jī)性購(gòu)房）在方向上是正確的。至于一些城市在一定時(shí)期內(nèi)采取的限購(gòu)政策和少數(shù)城市在審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價(jià)措施，也是在市場(chǎng)化調(diào)控政策未出臺(tái)前的階段性措施。而且，以抑制投機(jī)投資為導(dǎo)向的限購(gòu)政策在一些地方是利大于弊的。朱中一同時(shí)提醒，若要實(shí)現(xiàn)2020年的改革目標(biāo)，有兩個(gè)問(wèn)題要小心處理:一是如何把一些地方現(xiàn)行的限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策、措施向《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過(guò)渡；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異性很強(qiáng)，怎么樣因地制宜地落實(shí)《決定》也是一個(gè)問(wèn)題。

還有一些專(zhuān)家學(xué)者格外關(guān)注《決定》中提到的“加快推進(jìn)住房保障”。在他們看來(lái)，這不僅是指保障房建設(shè)，而且提出了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

秦虹認(rèn)為，《決定》對(duì)房地產(chǎn)影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口。

不過(guò)，也有一些學(xué)者將此解讀為，政府將更多地采取市場(chǎng)化手段，從供給上下功夫，來(lái)著力應(yīng)對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題。

曾有過(guò)多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，市場(chǎng)化發(fā)展成為方向，行政化調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)?！敖窈髸?huì)更多地利用市場(chǎng)化思維、機(jī)制來(lái)引導(dǎo)，通過(guò)稅收、經(jīng)濟(jì)等手段，而不是簡(jiǎn)單的行政手段。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯，有形之手無(wú)處不在、隨時(shí)顯現(xiàn)，無(wú)形之手則常常無(wú)影無(wú)蹤、難以施展。盡管行政手段簡(jiǎn)單靈活，出手快見(jiàn)效也快，容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，但是行政化調(diào)控極易扭曲市場(chǎng)關(guān)系，模糊市場(chǎng)信號(hào)，擾亂市場(chǎng)節(jié)奏，從而埋下諸多隱患，帶來(lái)更多更深的困擾。房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政化調(diào)控教訓(xùn)即在于此，過(guò)度迷信行政手段，無(wú)視市場(chǎng)機(jī)制，忽略市場(chǎng)規(guī)則，雖可能一時(shí)滿足短期目標(biāo)，但無(wú)助于行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

如何增加供給平抑房?jī)r(jià)

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，69個(gè)同比上漲，65個(gè)環(huán)比上漲。

樓價(jià)的攀升與供給不足密切相關(guān)。北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)，北京一年新增戶籍人口60萬(wàn)人，新增常住人口50萬(wàn)人。新增新婚家庭十幾萬(wàn)戶。一手房一年供應(yīng)量至多18萬(wàn)套，加上固定數(shù)量的存量房，市場(chǎng)一年總共能提供20多萬(wàn)套房，不及新增人口的五分之一。

如何應(yīng)對(duì)如此巨大的需求？陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，填補(bǔ)需求要靠增加供給。除了在絕對(duì)意義上的數(shù)量供應(yīng)中做加法，還要同時(shí)提高住房土地的利用效率?！稕Q定》中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定，無(wú)疑為供應(yīng)更多的居住用地提供了可能性，而土地利用效率的提高則有賴容積率的相應(yīng)提高。

土地的流轉(zhuǎn)在可能增加住房土地供應(yīng)量的同時(shí)，勢(shì)必也會(huì)影響房?jī)r(jià)?！稗r(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，肯定對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格是有影響的?！北本┦锥紕?chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)，“講到農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，宅基地可以先試驗(yàn)。這對(duì)于城市邊緣土地價(jià)值的影響可能比較大?！?/P>

卞洪登建議，“未來(lái)大都市可持續(xù)發(fā)展需再走一次"上山下鄉(xiāng)"道路。北京要想成為世界城市，就必須從轉(zhuǎn)變發(fā)展方式入手，形成眾多城市群，徹底改變城鄉(xiāng)兩重天的二元化結(jié)構(gòu)。改變鄉(xiāng)村的建設(shè)格局，將大量平房改造成為三層以上別墅和五層左右公寓，既可以提高土地容積率，提高土地利用率，又可以增加北京農(nóng)民的收益。”

“33年前，鄧小平鼓勵(lì)農(nóng)村多建樓房，就是一種節(jié)約土地，提高城鎮(zhèn)化容積率的好辦法。他說(shuō)：“建房可以鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計(jì)，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，能節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)、不同居民的需要。”卞洪登建議，各地區(qū)就應(yīng)該把宅基地翻新建房招商權(quán)返還給農(nóng)民。這樣農(nóng)民就可以用低房?jī)r(jià)與城里高房?jī)r(jià)抗衡，讓更多剛需城市購(gòu)房者買(mǎi)到郊區(qū)更實(shí)惠的房子。