土地增值稅清算，就像懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍，每有風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引來一陣騷亂。2007年是如此，今天也是如此。

日前有媒體報(bào)道稱，有稅法律師根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)務(wù)部以及國稅總局相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒有征收到位的土地增值稅經(jīng)過精心測(cè)算后得出結(jié)論，2005年至2012年8年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。其中，包括SOHO中國、萬科、招商地產(chǎn)、富力等45家房企榜上有名，萬科截至2012年底應(yīng)交未交金額高達(dá)58億元，排名第三。

一時(shí)間，一場(chǎng)有關(guān)土地增值稅的大討論，真知與謬論混雜其間，令讀者一頭霧水。其背后，是這個(gè)歷史繁雜的稅種，在過去很多年形成的“普遍預(yù)征，清算缺位”的現(xiàn)實(shí)。

上市房企罕見集體否認(rèn)

一石激進(jìn)千層浪，昨天地產(chǎn)股全面下跌。“我們是做房地產(chǎn)的，不是拍電影的。”濱江集團(tuán)在昨天緊急停牌后，其內(nèi)部人士向上證報(bào)記者表示，為了避免市場(chǎng)誤讀，濱江集團(tuán)選擇臨時(shí)停牌?！奥犝f大家（其他房企）很多都會(huì)發(fā)澄清公告?！?/P>

果不其然，昨天晚間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中華企業(yè)、金隅股份、城投控股、北辰實(shí)業(yè)、萬通地產(chǎn)、首開股份、北京城建等十余家上市房企發(fā)布公告，口徑高度一致地否認(rèn)欠繳土地增值稅。部分房企直言有關(guān)報(bào)道系誤讀。

以萬科為例，昨日早間，萬科率先回應(yīng)稱報(bào)道源于誤讀，并稱萬科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時(shí)間為萬科“站臺(tái)”，稱未發(fā)現(xiàn)萬科拖欠土地增值稅。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)（微博）則在微博上高調(diào)質(zhì)疑相關(guān)媒體，稱其破壞企業(yè)與行業(yè)聲譽(yù)，有可能起訴媒體的上述行為。

“預(yù)征”多年巨額撥備以防清算

要說清房企巨額的“應(yīng)交未交”的土地增值稅，先要把稅種說清楚。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過開發(fā)成本50%的，稅率為30%；增值額占成本50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

對(duì)于一些囤地多年的房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個(gè)巨額的稅率。過去十年間，部分城市房?jī)r(jià)與土地成本的漲幅有數(shù)倍甚至十倍不止。那么差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。當(dāng)然，近年來，由于房企利潤空間收窄，應(yīng)繳土地增值稅比例也確在降低。

但實(shí)際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過上述納稅政策。因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）確定方法不詳?shù)捻?xiàng)目，有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅?！?/P>

于是，近十年來，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎清一色地執(zhí)行了預(yù)征的操作辦法，地方征收標(biāo)準(zhǔn)不一。如南京在2007年時(shí)普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的1%、商鋪為2%、高檔別墅3%；上海大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征額為房屋銷售價(jià)格的1%。

不過，開發(fā)商也明確知道按照稅法，土地增值稅的清算合理合法。理論上說，房企在上交預(yù)征土地增值稅后，要在項(xiàng)目結(jié)算后，和政府進(jìn)行土地增值稅清算，且以“多退少補(bǔ)”為原則。這也是萬科等幾乎所有房企都嚴(yán)格撥備土地增值稅的原因。例如萬科的58億土地增值稅撥備，就是多年結(jié)算項(xiàng)目應(yīng)交未交的，有可能被清算的土地增值稅。

2007年1月，國稅總局曾發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，文件公布后兩天，地產(chǎn)股一路狂瀉，資本市場(chǎng)高度恐慌，被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控史上開發(fā)商遭遇的最大一次重創(chuàng)。但此后，隨著全球金融危機(jī)的出現(xiàn)以及4萬億救市政策，這一緊縮式調(diào)控政策悄然流產(chǎn)。

一位房地產(chǎn)界人士稱，如果將過去8年所有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那么多，但是活躍房企幾千億的應(yīng)交未交金額應(yīng)該是有的?！?/P>

口水戰(zhàn)背后：“清算新政”或漸近

可以說，昨天這場(chǎng)土地增值稅口水戰(zhàn)有偶發(fā)因素，也有深層隱憂。

簡(jiǎn)單來說，因?yàn)橛妙A(yù)征來代替清算，是時(shí)下普遍被采用的操作辦法。就像萬科所稱，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。

房企計(jì)提大量土地增值稅撥備，是防止有一天政府會(huì)依法清繳土地增值稅，到那時(shí)，企業(yè)再無不繳之由，而巨額稅金可能高度影響企業(yè)現(xiàn)金流。因此，盡管此次媒體報(bào)道對(duì)歷史成因鮮有涉及，而企業(yè)之所以如此緊張地出面澄清，實(shí)為對(duì)土地增值稅清算，這個(gè)達(dá)摩克利斯之劍的真實(shí)隱憂。

“我們判斷，本屆政府嚴(yán)格清算土地增值稅的可能是有的。”一家大型房企高層擔(dān)憂地說。另一位接近決策層的房地產(chǎn)界人士甚至預(yù)言，這一稅政變化出爐的時(shí)間，可能比市場(chǎng)預(yù)料的要快。“從一些權(quán)威學(xué)者最近內(nèi)部講話來看，中央似乎在提醒地方政府，將應(yīng)收未收的相關(guān)稅種嚴(yán)格征收，將有力地化解高額地方債務(wù)?！?/P>