“央視對房企欠繳土地增值稅的報(bào)道確實(shí)有失偏頗。不過，在這個(gè)多地未能完成控房價(jià)目標(biāo)、國土部叫停地王也成為一紙空文的特殊時(shí)期，央視出來這么一個(gè)報(bào)道，任志強(qiáng)和眾多房企又迅速反擊，把大家的眼球全吸引過去了，紛紛前來圍觀鷸蚌相爭，實(shí)際上最后的‘漁翁’是誰呢？國稅總局和各地稅務(wù)局正好可以借機(jī)推進(jìn)征管工作。土地增值稅作為尚未水落石出的宏觀調(diào)控長效機(jī)制的一個(gè)組成部分，同時(shí)也作為各地稅務(wù)局年底沖刺完成財(cái)政收入目標(biāo)的有效手段，從嚴(yán)征管是必然的。”

11月26日，一位房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域資深人士在接受地產(chǎn)中國網(wǎng)采訪時(shí)表示，未來出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制中，土地增值稅將會(huì)是稅務(wù)部門配合宏觀調(diào)控的重要手段之一。

此前，國土資源部下發(fā)的一份內(nèi)部文件，亦印證了這點(diǎn)。在9月25日國土資源部召開的“部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)”上，國土部副部長胡存智就曾表態(tài)，作為配合宏觀調(diào)控長效機(jī)制出臺(tái)的一項(xiàng)工作，未來將與稅務(wù)部門一起探索未銷售階段閑置土地開征土地增值稅。

國稅總局的“面子和里子”

“土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀?！?1月26日晚間,國家稅務(wù)總局官方網(wǎng)站發(fā)出了一篇題為《稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答記者問》的新聞，對央視所報(bào)道的房企欠繳土地增值稅3.8萬億的新聞進(jìn)行了回應(yīng)。

該負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“經(jīng)過這些年的努力，土地增值稅在配合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)普通住宅開發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益等方面發(fā)揮了積極作用?！彼f，2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1-10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。

恰在當(dāng)天下午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)緊急召開的房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)戲稱：“央視報(bào)道得罪了全國各地的稅務(wù)局，房企欠繳3.8萬億是在指責(zé)稅務(wù)局沒做好征管工作?！?/P>

不過國稅總局的回應(yīng)亦坦承，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，“主要反映在：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

該負(fù)責(zé)人指出，下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。“一是加強(qiáng)稅收政策宣傳，做好政策解讀；二是加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問題，進(jìn)一步完善土地增值稅政策；三是繼續(xù)加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，推動(dòng)土地增值稅清算工作全面深入開展；四是強(qiáng)化科學(xué)管理，堅(jiān)持信息管稅，加強(qiáng)土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴(yán)控核定征收，防止稅款流失?！?/P>

“對房企而言，這意味著應(yīng)繳稅額可能會(huì)有所增加。比如以前有的可以核定征收的，比如按照銷售收入8％征收，雖然很高，但可能還低于清算所需要繳納的稅額。如果一旦地稅局加強(qiáng)征管，說你這個(gè)項(xiàng)目必須清算，不能再按照核定稅率征收了，那么它要交的稅會(huì)更高。還有的原來允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅前列支的，一旦嚴(yán)格規(guī)范征管，可能也不行了。”上述稅收領(lǐng)域人士說。

實(shí)際上，近幾年來，國稅總局對于各地土地增值稅征管工作的督導(dǎo)檢查從未放松。就在今年6月，國稅總局還對各地地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》，要求“在土地增值稅清算工作、嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目、減少核定征收項(xiàng)目等方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理”。而在《通知》下發(fā)之前，國稅總局已經(jīng)對15個(gè)省市的土地增值稅征管工作進(jìn)行了督導(dǎo)，從7月開始，又對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行了督導(dǎo)。該《通知》還要求各地于8月底前將2013年土地增值稅征管工作情況、清算進(jìn)度和下階段清算安排報(bào)送國家稅務(wù)總局。

上述房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域資深人士就此指出：“表面上看，國稅總局出來澄清了，說央視的推算方法不對，系誤解誤讀。任志強(qiáng)和那45家房企取得了輿論上的勝利。但他們并沒有取得實(shí)質(zhì)性的勝利，因?yàn)閲惪偩治磥頃?huì)加強(qiáng)征管，推進(jìn)清算工作。”

任志強(qiáng)與中房協(xié)的“全面”反擊

就在11月26日當(dāng)天下午，國稅總局正式表態(tài)之前的幾個(gè)小時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)亦緊急召開房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會(huì)，協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一、秘書長苗樂如、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)均做了發(fā)言。

朱中一表示，央視報(bào)導(dǎo)的有些數(shù)字“有不完全準(zhǔn)確的東西”，比如報(bào)導(dǎo)中提到的3．8萬億這個(gè)數(shù)字，是根據(jù)一份綠皮書公布的全國房企2009年毛利的數(shù)據(jù)推算的，這個(gè)毛利數(shù)據(jù)是55．72％。但朱中一查到一個(gè)數(shù)據(jù)，2005年到2012年國內(nèi)A股的上市企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)各年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%?！斑@個(gè)數(shù)據(jù)里的公司都是上市公司，一般來說經(jīng)營質(zhì)量和企業(yè)的盈利水平相對比較高。上市公司都沒達(dá)到這個(gè)水平，整個(gè)行業(yè)可能這個(gè)數(shù)字就有點(diǎn)偏離了?！彼f，根據(jù)這個(gè)毛利數(shù)字算出來的土地增值稅應(yīng)繳未繳稅額就沒有那么多。

朱中一表示，土地增值稅的征收，有預(yù)征、核定征收和清算幾種，而預(yù)提則是房企按照會(huì)計(jì)上的配比與謹(jǐn)慎性的原則，對尚未達(dá)到清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)提，可能是分年度進(jìn)行的，這和央視所報(bào)道“應(yīng)繳未繳”并非同一概念。

而任志強(qiáng)則披露了幾年前國稅總局對萬科、華遠(yuǎn)、soho中國等大型房地產(chǎn)公司的一次稅收抽查情況。“當(dāng)時(shí)國稅總局登了報(bào)，下了狠心連查三年，結(jié)果最后你們看到國稅總局對這幾家公司做出了什么處罰？點(diǎn)名批評誰了？至少?zèng)]批評萬科沒批評SOHO沒批評華遠(yuǎn)。”任志強(qiáng)說，“他們說你要是交五個(gè)億，我們就不查你了，我一分沒交。不過最后還是罰了我兩千多萬的稅，但這事他不好意思登報(bào)說，那是因?yàn)槲覀儦v年所做的公益事業(yè)，基金、捐款什么的，都得交企業(yè)所得稅，還得交滯納金。還有兩張假發(fā)票，這事難免，餐館什么弄的假發(fā)票有可能?！彼麘蚍Q，“潘石屹公司這樣的私企我不敢說，我這是國企，反正錢是國家的，我交稅不交稅和我個(gè)人利益沒關(guān)系，就算不交，我也一分錢拿不著，你說我能不交嗎？

任志強(qiáng)指出，一家全國性房企總部所在地的地稅局不太可能弄清楚這家房企全國所有項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是多少，除非把全國幾百個(gè)項(xiàng)目全部跑齊，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂前凑枕?xiàng)目所在地來繳納的。

他同樣指出應(yīng)交未交和預(yù)提的區(qū)別。他認(rèn)為按照銷售收入1%-5%預(yù)征，這已經(jīng)是一筆很大的數(shù)字，因?yàn)殇N售收入當(dāng)中是包含土地出讓金成本的，如果地價(jià)占房價(jià)比重很高，可能最后竣工結(jié)算后清算出來實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅比預(yù)征數(shù)額還要低，這種情況國稅總局理論上按照“多退少補(bǔ)”要求是應(yīng)該退還給房企的，不過實(shí)際操作中有時(shí)并不退還，而是充作其他稅收了。

至于預(yù)提的金額，各地稅務(wù)局要求不一樣，“有的地方稅務(wù)局要求你多提，有的地方要求你少提。利潤這塊交所得稅，有的地方希望你不提，多按利潤填點(diǎn)所得稅就行了?！比沃緩?qiáng)說，“預(yù)提和及時(shí)應(yīng)交是兩個(gè)不同的概念。比如我賣了70%的房子，剩下30%沒賣完，預(yù)交了一部分土地增值稅。如果項(xiàng)目周轉(zhuǎn)多，可能剩下的就不著急出售，如果沒有達(dá)到清算條件，就不算是欠繳，政策是這么定的，我們這么做是符合法律的?！?/P>

“上市公司不會(huì)那么傻，他既然敢把自己應(yīng)納稅款往公告上寫，如果這些稅款屬于拖欠，就不怕稅務(wù)局拿著公告上的報(bào)表找我？這么好幾百億，要都是欠繳，而且是明確寫在上市公司公告里頭的，那稅務(wù)局不早就急了？”任志強(qiáng)說。

明哲保身還是引火燒身？

中房協(xié)緊急召開的“以正視聽”座談會(huì)，將房地產(chǎn)行業(yè)與央視的土地增值稅唇槍舌劍大戰(zhàn)徹底“引爆”，其在業(yè)內(nèi)的關(guān)注度瞬間升溫至沸點(diǎn)。然而，地產(chǎn)中國網(wǎng)在會(huì)議現(xiàn)場了解到，此次緊急會(huì)議籌備前期特別邀請了“央視提及的房企”，包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國以及金地等房企大鱷的代表，但包括萬科在內(nèi)的大部分被邀請企業(yè)并未到場，只有“大炮”任志強(qiáng)及一家在港上市的房企代表到場。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前，大部分被“點(diǎn)名”的上市房企紛紛發(fā)布了公告予以澄清，但大部分企業(yè)并未派代表參與座談，也折射出這些開發(fā)商對此事亦有后顧之憂：一方面，再參與“炒作”此事，恐“引火燒身”，被當(dāng)做典型被清算土地增值稅；其次，大部分開發(fā)商的土地增稅的確并未被清算。

以萬科為例，截至2012年底，應(yīng)交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，兩者合計(jì)超過58億元，約占該企業(yè)2012年度營業(yè)收入5.67%、凈利潤的46.60%。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，除了已預(yù)交的土地增值稅外，若其余的土地增值稅被清算，則在很大程度上會(huì)影響企業(yè)的凈利潤。

不僅如此，這筆巨款延遲未交，也給企業(yè)帶來了一定的收益。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應(yīng)交未交土地增值稅64億元，按60億元計(jì)算，月可獲銀行存款利息高達(dá)1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

當(dāng)然，問題并非全出在企業(yè)身上，上述分析人士稱，目前稅務(wù)部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。

“土地增值稅計(jì)算方法復(fù)雜，企業(yè)自身都無法搞清楚，必須要借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人員來完成?！币晃簧鲜泄矩?cái)務(wù)總監(jiān)稱：“為了完成清算，核實(shí)成本，企業(yè)必須細(xì)心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費(fèi)用沒有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難?！?/P>

鷸蚌相爭的戲碼仍在繼續(xù)，無論最終的“勝利”屬于哪一方，土增稅將入長效機(jī)制或?qū)⑹谴髣菟叀?/P>