房地產(chǎn)市場調(diào)控思路正在發(fā)生根本性轉變。從近期中央高層表態(tài)及十八屆三中全會決定看,樓市調(diào)控應加速去行政化,取而代之的是以長效調(diào)控機制為主軸的市場化調(diào)控手段。

一直以來,有關政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的“缺位”與“越位”質疑并存,理順政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的位置至關重要。近十年樓市調(diào)控實踐充分表明,以行政手段為主導的房地產(chǎn)調(diào)控政策,往往難以顧全房地產(chǎn)市場的典型區(qū)域性特征,容易造成“一刀切”且缺乏長效性,實際效果也欠佳。目前正在顯露出“副作用”,如停止高檔住宅供地等意在遏制房價上漲的干預措施,使得多層次的市場化供應機制受到抑制,不僅沒有緩解房價上漲,反而加劇了供求矛盾,造成了供應的實際緊縮和房價持續(xù)上漲的預期。

毋庸置疑,與行政調(diào)控手段相比,依靠法律、制度等手段約束,最大限度地發(fā)揮市場規(guī)律作用,要比行政主導的調(diào)控更為有效,也更有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康可持續(xù)發(fā)展。

事實上,從本屆政府執(zhí)政以來,在多個領域強調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路,尤其是對房地產(chǎn)市場的應對策略來看,去行政化的大體思路已然明了。盡管今年以來各地市場持續(xù)升溫,熱點城市再現(xiàn)量價齊升的局面,但中央層面并未出臺新一輪全局性的調(diào)控新政,而是更多地將問題交給地方政府,交給市場自行調(diào)整,這與以往的調(diào)控路徑明顯不同。

就現(xiàn)實情況而言,當下正是在部分地區(qū)退出行政化調(diào)控手段的有利時機。與2007年那一輪全國房價普漲、城市間漲幅差距不大不同,目前市場上的分化特征十分明顯,北上廣深等一線城市大幅領漲、日光盤頻現(xiàn),而大部分三、四線城市則出現(xiàn)了滯銷、房價上漲乏力的情況。正是在這樣的大背景下,多地對樓市調(diào)控政策進行了微調(diào),也就出現(xiàn)了溫州等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松的跡象。

這從一組數(shù)據(jù)中也可以得到印證,中國指數(shù)研究院調(diào)查顯示,2010年至2012年,調(diào)查的61個三四線城市中60個供銷比大于1,商品房供應量相對較大,市場消化能力不足,供過于求態(tài)勢顯著。在這種情況下,樓市調(diào)控方式應因地制宜地做出調(diào)整,采取“分而治之”的對策既現(xiàn)實又必要。

短期來看,去行政化不可能一蹴而就,而只能采取逐步落實的方案。因為在缺乏有效的、市場化替代政策情況下,不能貿(mào)然大規(guī)模放開限購,否則對市場有害而無益。尤其是在房價偏高的一線城市及熱點二線城市,限購、限價等舉措依然會在局部地區(qū)維持執(zhí)行。

不過,隨著三中全會決定的貫徹落實,多個經(jīng)濟領域的改革將步入快車道,有關房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的出臺也令人期待?？梢灶A見,伴隨著更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律的長效手段來調(diào)控樓市,行政手段勢必將退居次席,甚至徹底退出歷史舞臺。堅持市場化改革方向,轉變政府職能,通過科學、有效的宏觀調(diào)控,才能充分激發(fā)市場活力,真正構建起以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。