在新一輪的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，中小城市將是發(fā)展重點(diǎn)，這或許將影響未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的布局。

中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，要根據(jù)城市資源稟賦，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，強(qiáng)化城市間專業(yè)化分工協(xié)作，增強(qiáng)中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。

這也意味著，作為城鎮(zhèn)化的主力軍，三四線城市可能成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局的重點(diǎn)。

三四線城市樓市軌跡

2011年初，在一線城市和較為發(fā)達(dá)的二線城市均紛紛采取限購(gòu)政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進(jìn)軍。

2011年前三季度，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的城市全部為一線城市或者發(fā)達(dá)的二線城市，與之形成鮮明對(duì)比的是，從2011年初，三四線城市的土地成交金額同比不斷攀升，常州、揚(yáng)州等城市增幅明顯。

但這也很快引來(lái)了過(guò)剩之憂。從去年開始，鄂爾多斯、營(yíng)口、常州、惠州等城市相繼爆出樓市泡沫危機(jī)，“鬼城”現(xiàn)象在不少三四線城市蔓延。以營(yíng)口為例，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)赜行潜P在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右。

“前幾年一些三四線城市，搞了很多新城區(qū)、園區(qū)的開發(fā)，土地供應(yīng)量很大，而需求又沒(méi)有跟上，所以一下子就過(guò)剩了?！睆B門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長(zhǎng)李友華對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，在產(chǎn)業(yè)和公共資源分布沒(méi)有調(diào)整的情況下，目前人口向一二線大城市集中的趨勢(shì)并沒(méi)有變化。

在這種情況下，今年以來(lái)，大型開發(fā)商紛紛將眼光重新瞄準(zhǔn)了一線城市和發(fā)達(dá)二線城市。12月4~5日的24小時(shí)內(nèi)，恒大在上海、南京收獲多宗土地，在上海、南京連續(xù)拿下7幅地塊,總成交金額103億元。

在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，恒大作為一個(gè)主要在二三線城市發(fā)展的標(biāo)桿房企，最近在北京、上海等城市全面爆發(fā)，可以說(shuō)是一個(gè)標(biāo)志，代表了2013年全國(guó)樓市分化，房企中心全面轉(zhuǎn)移到一二線城市。目前一二線城市是三高，即高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高去化率，而三四線則是高庫(kù)存、低去化、低增長(zhǎng)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前11月，標(biāo)桿房企在一線城市土地購(gòu)入金額達(dá)905億，同比上漲119%，而在三四線城市僅購(gòu)入147億。這也預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。

謹(jǐn)防空心化

不過(guò)，此次城鎮(zhèn)化會(huì)議意味著未來(lái)大城市發(fā)展將受到嚴(yán)格控制。會(huì)議指出，城鎮(zhèn)建設(shè)用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無(wú)節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地；根據(jù)區(qū)域自然條件，科學(xué)設(shè)置開發(fā)強(qiáng)度，盡快把每個(gè)城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定。

盡管如此，一二線大城市的樓市仍被看漲。原因在于，目前特大城市的開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)很高，可供進(jìn)一步建設(shè)的用地十分有限。在公共資源和對(duì)周圍人口的集聚力沒(méi)有改變的情況下，一二線城市的房?jī)r(jià)很有可能進(jìn)一步推高。

“三四線城市關(guān)鍵在于是否有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)，就不可能吸引到人才，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)光發(fā)展房地產(chǎn)就是空心的。”龍斌說(shuō)。

“三四線城市首先得有人?！崩钣讶A說(shuō)，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人口市民化應(yīng)該是一個(gè)梯度轉(zhuǎn)移，即村鎮(zhèn)人口主要向三四線城市人口轉(zhuǎn)移，但現(xiàn)在農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

他認(rèn)為，三四線城市發(fā)展較慢一方面是由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，另一方面也是公共資源的稀缺。在發(fā)達(dá)國(guó)家，中小城市所享有的教育、醫(yī)療等公共資源與大城市差距不大，但在我國(guó)，目前這一差距仍十分懸殊。

李友華說(shuō)，關(guān)鍵在于怎么通過(guò)政策的引導(dǎo)把三四線城市建設(shè)好?！笆紫葢?yīng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、通過(guò)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通過(guò)中心城市發(fā)展帶動(dòng)周邊城市?！崩钣讶A分析，要通過(guò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源政策的均等化，讓那些往一二線城市轉(zhuǎn)移的人口留在三四線城市，讓村鎮(zhèn)的人口向三四線城市轉(zhuǎn)移，這樣才能真正發(fā)展三四線城市。