從歷史經(jīng)驗上看，中國城鎮(zhèn)化的推進總是和大規(guī)模開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)房地產(chǎn)密切相關(guān)。

資金成本上升，資產(chǎn)價格承壓。2014年，銀行負債成本上升將傳導至實體經(jīng)濟，資金成本快速上升帶來成交量調(diào)整風險，但由于地產(chǎn)開發(fā)商資金情況好于2011年，且2013年拿地及新開工均較為謹慎，因此預計價格調(diào)整將緩于銷量調(diào)整。不同城市間市場由于供需差異將進一步加劇區(qū)域分化，進而可能引發(fā)政策的區(qū)別分化。

土地溢價率將逐步走低 行業(yè)銷量面臨流動性收緊

近期多地調(diào)控政策明確提出明年要增加土地供應(yīng)，土地溢價率可能逐步走低，而經(jīng)過4-6個月的政策消化，同策咨詢研究部張宏偉認為：2014年上半年將是最佳拿地期，建議房企到時積極拿地，為將回暖的房市早作準備。當前，調(diào)控政策密集出臺，土地成交溢價率處于高位的土地市場條件下，并不是拿地的最好時機，建議房企謹慎拿地，尤其對于體量大、總價高、溢價高的土地需謹慎考慮，避免財務(wù)風險。

雖然整體行業(yè)銷量面臨著流動性收緊及基數(shù)較高等不利因素，但現(xiàn)在正處于經(jīng)濟改革轉(zhuǎn)型期的時間窗口，改革大船將催生眾多主題性投資機會，土地改革及國企改革依然是值得關(guān)注的方向。土地改革，其本質(zhì)是為了加快土地的流轉(zhuǎn)和利用，增加城市建設(shè)用地，促進經(jīng)濟增長。短期內(nèi)所有土地改革核心仍是圍繞流轉(zhuǎn)和用地指標進行。

映射到投資上，受益的企業(yè)類型將分為模式符合城鎮(zhèn)化“產(chǎn)業(yè)+發(fā)展”方向，更適應(yīng)低級別城市開發(fā)環(huán)境的區(qū)域型龍頭及大城市中的土地更新先鋒。國有地產(chǎn)改革的可能路徑有兩條，其一為上市公司成為地方資源整合平臺。這將為土地儲備較少，市值較小的公司帶來顯著的投資機會。其二為改革出資人制度，完善分配制度。由于現(xiàn)有地方國有企業(yè)在經(jīng)營效率上與民營企業(yè)有明顯差距，若未來可完善激勵，引入市場化機制，將帶來業(yè)績的持續(xù)提升。

相對剛需市場政策敏感度下降 政策背景下把握推盤時機

累計來看，1-11月30個大中城市商品房銷售套數(shù)同比增9%，其中一線城市同比增10%，二線城市同比增4%，三線城市同比增25%。由于去年高基數(shù)原因，累計增速依然呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。今年9月以來，相繼有12個城市出臺了樓市調(diào)控政策，其中除北京外，均針對需求強化調(diào)控力度。從這些區(qū)域政策出臺后市場成交情況看，政策負面影響并不顯著，也遠小于之前政策對樓市成交量的影響程度。

12月是2013年房價控制目標考核年度的最后一個月，意味著短期地方調(diào)控政策風險將釋放完畢，而地方調(diào)控政策對當?shù)貥鞘胸撁嬗绊懩壳翱床⒉伙@著。鄭州在政策后銷量雖降，但幅度不及以往；而深圳新房銷量甚至反而上升，二手房下降也有限。政策后深圳、武漢、南京、南昌等地，新推樓盤銷售率仍在較高水平。這和目前相對剛需市場對政策敏感度下降以及需求對房價預期未明顯改變有關(guān)。

調(diào)控背景下，把握好推盤時機，市場行情火爆時要不失時機加緊推盤，比如9月、10月的市場成交放量期。而在市場處于政策觀望期，成交萎靡時要適當控制推盤節(jié)奏，特別是高端住宅，比如近日多地二套房限購加碼，則不宜推出高端住宅，應(yīng)多推受政策影響較小的剛需盤。經(jīng)過4-6個月的政策消化之后，預計2014年3-5月市場將再次迎來放量窗口期，房企應(yīng)抓住時機，加緊推盤。

滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司2012年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.27、0.23，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.41、0.33。2013年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率已較上年同期增加了0.04，越來越多的房地產(chǎn)上市公司持續(xù)加快項目結(jié)算、儲備營運資金，以滿足未來擴大投資所需。未來，在行業(yè)利潤率逐步降低的大趨勢下，房地產(chǎn)公司需繼續(xù)緊跟市場變化調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價策略，以加快周轉(zhuǎn)速度。

新型城鎮(zhèn)化存在潛在投資價值 深度城鎮(zhèn)化將使住房條件改善

中共中央政治局12 月3日召開會議，會議提出要走新型城鎮(zhèn)化道路，并表示將于2014 年出臺實施國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，落實和完善區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政策，增強欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展能力。

從歷史經(jīng)驗上看，中國城鎮(zhèn)化的推進總是和大規(guī)模開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)房地產(chǎn)密切相關(guān)。新型城鎮(zhèn)化也會帶動基礎(chǔ)設(shè)施等方面的建設(shè)，因此二三線城市的地產(chǎn)公司以及布局二三線城市的開發(fā)商均有長期利好。新型城鎮(zhèn)化首次提出城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，因此和城鎮(zhèn)化相關(guān)的軌道交通，環(huán)境污染問題，能源緊張將會有所改觀，這也是未來房地產(chǎn)市場潛在的投資價值。

深度城鎮(zhèn)化將使得農(nóng)村土地更加集中，農(nóng)資流通渠道的扁平化和下沉勢在必然，土地流轉(zhuǎn)過程中具有良好渠道和優(yōu)秀品牌的房地產(chǎn)企業(yè)有望獲得更好發(fā)展。伴隨著新型城鎮(zhèn)化帶來的住房條件的改善，新型城鎮(zhèn)化也有望帶動人們對手機、電腦、電視等方面的需求。從過去的情況來看，由于受制于收入增速慢和城鄉(xiāng)收入差距大等方面的原因，農(nóng)村居民此類消費方面的保有量及滲透率方面都低于城鎮(zhèn)居民，而這一情況將在未來有所改變。