●隨著城市化的推進與經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在。因此，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度。

●住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。

《中國住房發(fā)展報告(2013-2014)》18日由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、《經(jīng)濟參考報》聯(lián)合發(fā)布。報告預(yù)測，一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩(wěn)有跌。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴(yán)重城市。

住房制度存諸多問題

報告主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，當(dāng)前中國的住房制度存在五方面問題。首先，住房制度城鄉(xiāng)分割，統(tǒng)一市場亟待建立。這種長期分割導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩與小產(chǎn)權(quán)房大量存在。中國過去的農(nóng)村住房制度成功解決了農(nóng)村人口的住房問題，但是隨著城市化的推進與經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在。因此，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度。此外，因為城鄉(xiāng)分割，城市住房價格過快上漲問題更加突出，新轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口也難以統(tǒng)籌其在城鄉(xiāng)的住房投資與消費決策。綜上因素，又導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩，城市住房緊張，外來人口住房難以保證等問題。

其次，針對中低收入者的住房供應(yīng)相對較弱，多層次住房供應(yīng)體系尚未形成。針對各收入等級居民特點形成不同層次住房供應(yīng)體系是實現(xiàn)“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和樂居的多層次住房供應(yīng)體系還沒有建立起來，主要體現(xiàn)在：其一，商品房市場投資投機性需求未得以從根本上規(guī)范，房產(chǎn)稅改革未得以有效推行。其二，針對中等收入“夾心層”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障沒有解決。其三，針對中低收入居民家庭的保障性住房供給不足且相關(guān)制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其針對對象是“夾心層”的話，目前的比例是遠遠不夠的，并且也不宜大量采取政府直接實物配租的方式；如果是針對低收入家庭，目前的租金過高，補貼不足。其五，居民住房的貨幣化保障也沒有建立。根本上，沒有實現(xiàn)貨幣工資補貼與房價等比例上漲機制。

再次，金融、土地等基礎(chǔ)制度不配套，住房改革難以單獨推進。課題組成員高廣春博士認(rèn)為，當(dāng)前宏觀調(diào)控往往就房地產(chǎn)調(diào)控談房地產(chǎn)調(diào)控，金融政策、土地政策等基礎(chǔ)制度不配套。一是城鄉(xiāng)土地分割，農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地不能自由流轉(zhuǎn)，沒有建立與康居、安居和樂居三類住房供應(yīng)相匹配的分類供地制度；二是尚未構(gòu)建保障性住房金融體系；三是稅制改革進展緩慢；四是中央與地方合理財稅體制沒有建立；五是合理公平的分配制度未建立起來；六是合理的戶籍制度沒有形成。

第四，宏觀調(diào)控政策“一刀切”，未能充分考慮區(qū)域差別。

最后，行政管制替代制度建設(shè)，長期制度相對缺位。課題組成員鄒林華博士認(rèn)為，在市場體系不健全及房價過熱時采用臨時性的行政干預(yù)是必要的，但是行政管制只是治標(biāo)之策，最重要的是長期制度的建立與完善。但政府長期采用行政管制代替制度建設(shè)，制度建設(shè)遲遲未進行，行政管控措施不斷加碼。不僅調(diào)控效果邊際下降，也帶來嚴(yán)重的副作用。具體表現(xiàn)在房產(chǎn)稅、多層次住房供應(yīng)體系及相關(guān)基礎(chǔ)配套制度建設(shè)方面沒有實質(zhì)性的進展，導(dǎo)致不能從根本上較好解決住房市場問題。

城市間分化趨勢擴大

展望明年住房市場，報告認(rèn)為將在總體穩(wěn)定增長中波動，城市間分化趨勢擴大。一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩(wěn)有跌。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴(yán)重城市。

倪鵬飛表示，這一判斷是基于外部環(huán)境及內(nèi)部住房市場主體博弈做出的。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境方面，世界經(jīng)濟對中國住房市場的影響主要通過經(jīng)濟周期、區(qū)域住房市場走勢、貨幣政策壓力和資本流動四個渠道。從2013年的住房市場的實際發(fā)展來看，促進住房市場增長的國際因素更為顯著。2013年到2014年，這些促進因素將延續(xù)，因此世界經(jīng)濟對我國住房市場的影響趨于擴張。

2013年到2014年，在中央“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革”的宏觀政策目標(biāo)下，中國宏觀經(jīng)濟雖然處在消費投資和需求增長點不十分突出的情況下，但由于城市化、信息化和改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合力量的作用，仍然可以保持中高速增長。在宏觀經(jīng)濟保持中高速增長的前提下，就業(yè)與物價應(yīng)該都會保持在合理區(qū)間內(nèi)。宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)既相互促動又不相互過度依賴，這為住房市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境。

從住房市場看，一、二線城市開發(fā)商在2012年到2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下，2013年到2014年資金較為充裕；由于前期拿地?zé)崆楦邼q，住房供給在2013年基礎(chǔ)上有所增加；一些改革措施對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生影響，導(dǎo)致預(yù)期沒有2013年高，并產(chǎn)生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解，住房價格上漲壓力依然存在。三、四線城市開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，且?guī)齑孑^多，資金實力不強，開發(fā)商預(yù)期分化，將會采取降價和持房待售兩種策略。

第二，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和居民收入的穩(wěn)定增長，推動自住型需求持續(xù)旺盛。一方面，一、二線城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁，另一方面地方政府存在房價控制目標(biāo)的約束，調(diào)控政策具有不確定性，從而對預(yù)期產(chǎn)生不確定性影響，導(dǎo)致住房需求提前或者推后入市，引發(fā)價格波動。三、四線城市預(yù)期分化，觀望氣息增加，對于房價已經(jīng)下降或接近下降城市的負(fù)面影響更強。

第三，一、二線城市存在房價控制目標(biāo)約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題，擴大住房供給的相關(guān)措施會加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價及限貸等措施將繼續(xù)推行。同時還可能實施一些改革試點。三、四線城市土地收入的減少導(dǎo)致財政壓力加大。個別城市面臨債務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)為以土地為抵押的地方融資平臺風(fēng)險。

第四，受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境及住房市場發(fā)展?fàn)顩r影響，金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)樂觀，從而保持開發(fā)信貸與消費信貸支持力度，有效支持2013年到2014年住房供需。但是一、二線城市已經(jīng)開始風(fēng)險提示，金融機構(gòu)對其住房市場較為謹(jǐn)慎，預(yù)計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發(fā)貸款與全國趨勢區(qū)別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區(qū)別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線城市總體上較為穩(wěn)定，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風(fēng)險持續(xù)增加。

實施差別化區(qū)間目標(biāo)

對于2014年的住房調(diào)控目標(biāo)，倪鵬飛建議將房投資增速同比控制在15%到25%；將住房價格增速上限設(shè)為居民收入增速，下限為下跌30%；將住房存銷比的上限設(shè)為18個月，下限設(shè)為6個月?！白》空{(diào)控的主要任務(wù)是：平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定價格，加快改革。即：各地根據(jù)市場供求狀況，采取相應(yīng)措施，促進市場均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩(wěn)定和理性回歸；加快建立市場和政府相結(jié)合的城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。住房調(diào)控的原則是‘五個統(tǒng)籌’。即行政調(diào)控與市場調(diào)控的統(tǒng)籌，住房供應(yīng)體系內(nèi)部的統(tǒng)籌，不同區(qū)域住房市場的統(tǒng)籌，住房市場預(yù)期與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)改善的統(tǒng)籌，調(diào)控政策與制度改革的統(tǒng)籌?！彼f。

建議改進行政調(diào)控，完善問責(zé)制度。倪鵬飛說，行政調(diào)控是由于住房制度缺失導(dǎo)致住房市場非健康發(fā)展而采取的臨時性措施。隨著主要制度的改革和完善，在住房市場逐步趨于健康的情況下，行政性調(diào)控應(yīng)及時撤出。在改進行政調(diào)控的同時，要完善問責(zé)制度。

完善土地供給政策，建立抑制地價過度上漲的機制。課題組成員、寧波大學(xué)教授張惠芳建議，國土部應(yīng)該會同相關(guān)部門與城市政府，制定各地年度供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格的總量與增長區(qū)間目標(biāo)，加大一、二線城市土地供應(yīng)，減少三、四線城市土地供應(yīng)，簡化審批程序，完善問責(zé)制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點：實行土地價格過度上漲導(dǎo)致普通商品房價格過度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。

完善差別化的信貸政策，健全住房金融體系。課題組成員、浙江工商大學(xué)副教授毛豐付建議，由銀監(jiān)會牽頭盡快建構(gòu)有效的信貸資金細(xì)分平臺，實行房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長目標(biāo)的區(qū)間控制的政策。按照一定比例，實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。開展取消期房預(yù)售制度的試點探索，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，完善開發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資等風(fēng)險控制制度。