[導(dǎo)讀]業(yè)內(nèi)人士分析，新一屆政府弱化調(diào)控，變“堵”為“疏”的思路逐漸清晰，供給端或成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的著力點(diǎn)。歷經(jīng)10年的房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個(gè)新的“十字路口”。

從明確“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”到更注重“加大保障性住房建設(shè)和供給”，對(duì)比歷年來的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述已經(jīng)發(fā)生了改變：不再提及“調(diào)控”等字眼，更注重通過政府保障解決好低收入群體的住房問題。業(yè)內(nèi)人士分析，新一屆政府弱化調(diào)控，變“堵”為“疏”的思路逐漸清晰，供給端或成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的著力點(diǎn)。歷經(jīng)10年的房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個(gè)新的“十字路口”。

不提“調(diào)控”是“進(jìn)步”市場(chǎng)主導(dǎo)成趨勢(shì)

自從2003年，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)以來，“房地產(chǎn)調(diào)控”就成為歷年全國兩會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論的熱點(diǎn)，為防止樓市投資過熱、抑制投機(jī)需求，政府頻頻“出手”，樓市就陷入了“過熱―調(diào)控―反彈-調(diào)控”的周期循環(huán)中。

回顧近五年(2009年至2013年)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控均有所涉及。2011年和2012年連續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”；2011年明確提出促進(jìn)房價(jià)合理回歸；2010年和2009年都提到逐步形成符合國情的商品房體系。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控只字未提令許多業(yè)內(nèi)人士頗感意外。

“長期以來，從中央到地方出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，事實(shí)證明效果并不理想。政府也一直在尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正確的路徑和方向。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯表示，無論是此前結(jié)束的十八屆三中全會(huì)，還是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，不提房地產(chǎn)調(diào)控也在情理之中。這釋放出樓市從政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)化的信號(hào)?！?/P>

實(shí)際上，十八大以來，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體很少提及“房地產(chǎn)調(diào)控”“不再強(qiáng)調(diào)‘調(diào)控’是一種進(jìn)步，說明未來會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)的決定性作用。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說，這說明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，下一步要從供給端來加大支持力度，既要增加供給，又要釋放存量，房地產(chǎn)政策將由“堵”變成“疏”。

今年，北京市明確提出要發(fā)展價(jià)格低于周邊市場(chǎng)30%，面積以90平方米以下為主的自住型商品住房。該房源一經(jīng)推向市場(chǎng)就受到“夾心層”的“熱捧”。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出自住型商品住房是政府調(diào)控思路想供給端轉(zhuǎn)變邁出的實(shí)質(zhì)性一步。對(duì)于低收入群體，政府有保障房支撐，對(duì)于中等收入群體，政府提供帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房。而未來的高端商品房完全可以由市場(chǎng)來決定。

各地樓市出現(xiàn)“分化”市場(chǎng)化需完善微觀環(huán)境

以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控思路頗受業(yè)界詬病，屢調(diào)屢漲的“怪圈”也難以打破，主要原因在于限價(jià)、限購、限貸等多種手段都針對(duì)控制房價(jià)和抑制需求，容易造成“一刀切”的局面。這種調(diào)控思路難以為繼，也不適用于當(dāng)前各地樓市的不同現(xiàn)狀。

從今年10月份起，北上廣深等一線城市拉開了各地出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的序幕。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，10月以來，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等地相繼收緊了樓市調(diào)控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延長非戶籍人士限購年限。這些城市的房價(jià)漲幅均名列全國前茅。

廣州作為領(lǐng)漲的一線城市，成為調(diào)控收緊最嚴(yán)厲的城市，對(duì)非戶籍人士購房要求提供5年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。今年以來，市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟的三四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當(dāng)?shù)氐母邘齑鎵毫Α?/P>

“從目前情況看，一二線城市和三四線城市的樓市呈現(xiàn)出不同特征。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng)，各地將因地制宜對(duì)政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào)。房價(jià)快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控‘升級(jí)’，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松。

縱觀本輪調(diào)控，房價(jià)漲幅過快的城市仍突出以“限”為主的傳統(tǒng)措施。除限購、限貸外，在限價(jià)方面，北京提出年底之前大幅漲價(jià)和單價(jià)每平方米超過4萬的樓盤不予批售，武漢等城市則提出加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

“雖然中央逐漸明確了市場(chǎng)化的思路，但這并不意味著短期內(nèi)要放松調(diào)控或者推出調(diào)控?！蓖醌k林認(rèn)為，行政手段的完全退出要依賴于樓市的長效機(jī)制的逐步形成。

“兩房”并重保障先行多重政策助穩(wěn)樓市

“簡單劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求群體可以分為‘剛需’購房者和高收入群體兩類。”李永壯分析，前者主要是中低收入群體，需要政府通過保障房或者政策支撐滿足住房需求，而后者可以通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)購買住房。政府通過市場(chǎng)化手段調(diào)節(jié)樓市的前提是要有效解決中低收入群體的住房問題。

在許多專家看來，保障房或帶有保障房性質(zhì)的住房比重將大幅提高。今年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，要求各地適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍。多個(gè)城市在保障房準(zhǔn)入、分配、退出等方面都有完善之舉。

李鐵崗表示，從趨勢(shì)上看，中等收入群體的住房問題的解決一部分有待于市場(chǎng)化手段釋放出大量存量房，一部分也要依賴于政府適當(dāng)擴(kuò)大保障政策的范圍。“剛需”人群規(guī)模龐大更需地方政府做好前期工作，做到情況了然于胸。

純粹行政性、短期性調(diào)控措施治標(biāo)不能治本，能救急但無法救市場(chǎng)?！胺较螂m然明確，但從目前來看，一二線城市的供求關(guān)系依然緊張，房價(jià)上漲壓力還很大。行政性的調(diào)控措施在短期內(nèi)依然無法退出?！崩钣缐驯硎荆L期看，多重政策將有利于市場(chǎng)化手段發(fā)揮更大的作用，助穩(wěn)樓市。