"逆經(jīng)濟周期"發(fā)展特征仍將呈現(xiàn)不同城市樓市分化特征明顯

"雙軌制"解決城鎮(zhèn)化后顧之憂"城市群"戰(zhàn)略迎來新機會短期內(nèi)政策收緊并加大供地

在日前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署2014年工作時表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作。”同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管。而此前，中央經(jīng)濟工作會議也剛剛閉幕，會議強調(diào)，2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。

歲末年初，辭舊迎新，關(guān)于樓市引發(fā)諸多猜想，2014年樓市將何去何從？

“本次住建部工作會議強化對不同城市的分類指導(dǎo)，馬年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)差別化特征，調(diào)控政策總體偏中性，不會有持續(xù)從嚴(yán)措施?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，馬年樓市將呈現(xiàn)如下五大特征。

“逆經(jīng)濟周期”發(fā)展特征仍將呈現(xiàn)

中央經(jīng)濟工作會議提出了2014年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。指出要做好明年經(jīng)濟工作，最核心的是要堅持穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，促進經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時，要積極推動全面深化改革，堅持問題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

“從宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度看，宏觀經(jīng)濟觸底的階段特征仍將持續(xù)，2014年經(jīng)濟增長目標(biāo)仍然不會太高，因此，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格持續(xù)回升。”張宏偉認(rèn)為，只要馬年市場和房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征。

不同城市樓市分化特征明顯

本次住建部工作會議強化對于不同城市的分類指導(dǎo)，導(dǎo)致不同城市調(diào)控政策具有分化特征，通過政策“分化”有望使不同城市市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險，三四線城市市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。此間，蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺了定向?qū)捤纱胧?，而北上廣深等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市則有出現(xiàn)階段性收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價控制目標(biāo)。

在張宏偉看來，2014年調(diào)控政策強化對于不同城市的分類指導(dǎo)，將導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有分化特征，通過政策分化有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”特征。

“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

中央經(jīng)濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。此前，政府會議也強調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

數(shù)據(jù)顯示，近年來保障性住房領(lǐng)域利好消息頻出。如從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟巍⑼愋妥》渴袌鲎饨鹚酱_定。政府投資建設(shè)并運營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式。

“住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。”張宏偉認(rèn)為，要切實落實各地住房保障計劃，切實做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟觸底階段的拉動經(jīng)濟增長作用，但不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的再度提高。

“城市群”戰(zhàn)略迎來新機會

中央經(jīng)濟工作會議提出，積極促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅定不移實施主體功能區(qū)制度，扎扎實實打好扶貧攻堅戰(zhàn)。此前，政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

“從城市發(fā)展角度講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機制‘城市群’戰(zhàn)略迎來新機會。”張宏偉認(rèn)為，從政府對“城市群”戰(zhàn)略規(guī)劃看，中央政府在“十一五”計劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央還首次提出“把‘城市群’作為推進城市化的主體形態(tài)”。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強調(diào)“城市群”概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的‘城市群’，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

目前，大城市面臨日益沉重的人口、交通和資源等壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大增長潛力。伴隨新型城鎮(zhèn)化進程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建立，未來可以帶動這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間發(fā)展，進一步解決房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。

因此，在新型城鎮(zhèn)化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機會。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

短期內(nèi)政策收緊并加大供地

中央經(jīng)濟工作會議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。會議精神顯示，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市市場供求關(guān)系，調(diào)控市場化特征明顯。

其實，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調(diào)控開始階段性“收緊”。在樓市政策短期“收緊”市場背景下，供求關(guān)系較為緊張的一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長的市場需求問題。

“城鎮(zhèn)化會推進城市群城市圈發(fā)展，在‘城市群’、‘城市圈’規(guī)劃與發(fā)展中，房企重返一二線城市布局策略將傾向‘城市圈’的核心城市、中心城市，因此，‘城市圈’的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會。”張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對一些樓市供求關(guān)系相對緊張的城市難有大的改變，尤其一線城市，很難通過增加土地供應(yīng)、提高容積率改變?nèi)硕嗟厣俚默F(xiàn)狀。