十八屆三中全會(huì)決定中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的最新表述，讓房產(chǎn)稅改革有了新期待。2014年，這項(xiàng)醞釀已久、牽一發(fā)而動(dòng)全身的稅制改革會(huì)否擺上“臺(tái)面”？

“立法”將會(huì)先行

2014年，房產(chǎn)稅改革可能進(jìn)入“立法”通道。根據(jù)十八屆三中全會(huì)決定，“加快立法”在“適時(shí)推進(jìn)改革”之前，這意味著“立法”將成為推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的重要路徑。

發(fā)改委官員近日公開(kāi)表示，2014年擬研究推進(jìn)房產(chǎn)稅法。

在談及房產(chǎn)稅的“立法”過(guò)程，多次參與財(cái)稅領(lǐng)域“立法”的中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文說(shuō)，第一步很有可能是國(guó)務(wù)院下設(shè)的財(cái)政、稅務(wù)、住建等相關(guān)部門(mén)聯(lián)合起草一個(gè)房產(chǎn)稅法草案。

“這個(gè)草案應(yīng)該是在已有的房產(chǎn)稅暫行條例、房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)情況和大量調(diào)研、內(nèi)部征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上形成的?！眲ξ慕榻B。

相比破冰試點(diǎn)已近三年卻一直徘徊不前，房產(chǎn)稅改革一旦進(jìn)入“立法”程序?qū)?huì)一步一步更有保障地向前推進(jìn)，在全面深化改革的背景下，這項(xiàng)稅制改革不會(huì)遙遠(yuǎn)，但需要一定的過(guò)程。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前房產(chǎn)稅改革面臨的是如何在協(xié)調(diào)各方關(guān)系、有限的征管條件等諸多復(fù)雜的情況之上，起草這部房產(chǎn)稅法草案，進(jìn)行合理的稅制設(shè)計(jì)。

直面公平難題

近日，國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)在公開(kāi)場(chǎng)合表示，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法有兩個(gè)難點(diǎn)：一方面，隨著時(shí)間的推移，土地價(jià)值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國(guó)有，而房屋屬于私有，一個(gè)統(tǒng)一的稅如何對(duì)兩個(gè)不同的納稅主體征收，也是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。

征存量還是征增量、免征是多少、不同城市地段怎么區(qū)別……作為公認(rèn)的一項(xiàng)牽扯面廣、涉及面多、變數(shù)大的稅制改革，房產(chǎn)稅改革的討論與爭(zhēng)議一直不斷，在條分縷析后可以發(fā)現(xiàn)，核心都是如何保障公平，這也是貫穿房產(chǎn)稅改革始末的重大考驗(yàn)。

“目前我國(guó)房地產(chǎn)整體鏈條上的稅收有十余種，存在重復(fù)征稅的問(wèn)題，征收房產(chǎn)稅要考慮到整體稅負(fù)的公平?！鄙缈圃贺?cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇指出。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)兼顧公平和可操作性，而做到公平需綜合考慮增值、受益、能力負(fù)擔(dān)等多方面因素，比較難。比如因?yàn)榉慨a(chǎn)增值要征稅，會(huì)造成房屋在使用價(jià)值未變的情況下稅負(fù)加重，這有失公平，如房產(chǎn)稅無(wú)法體現(xiàn)增值及相關(guān)收益，也有失公平。

一些專(zhuān)家也提出，如果說(shuō)試點(diǎn)期間更多側(cè)重于差異化的稅制設(shè)計(jì)，2014年，“立法”啟動(dòng)意味著房產(chǎn)稅改革將必須直面一系列公平難題，稅制不僅需要通盤(pán)與統(tǒng)籌的整體設(shè)計(jì)，同時(shí)也需要更加具有可操作性、差異化的設(shè)計(jì)，這是需要智慧的。

樓市影響漸深

從引而不發(fā)到發(fā)而不快，自房產(chǎn)稅改革破題以來(lái)，其對(duì)樓市的影響更多似乎是在信號(hào)層面，但一些業(yè)內(nèi)人士指出，就房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市而言，2014年將可能是一個(gè)帶有漸變色彩的年份，伴隨著“加快立法”以及被放置到房地產(chǎn)稅制整體中考量，其影響將逐漸走向深入。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，這在一定程度上可以看出，房產(chǎn)稅以試點(diǎn)形式落地對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是短期的。

“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，以前更多關(guān)注房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍帶來(lái)的短期影響，現(xiàn)在更多關(guān)注包括土地增值稅調(diào)整等在內(nèi)的房地產(chǎn)稅制改革可能帶來(lái)的影響?！敝袊?guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示。

從房地產(chǎn)稅體系看，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種，而房產(chǎn)稅改革的最新思路明確將伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上相關(guān)的稅種改革，這無(wú)疑將對(duì)賣(mài)方、買(mǎi)方市場(chǎng)都產(chǎn)生深刻影響。

一些業(yè)內(nèi)人士也指出，房產(chǎn)稅對(duì)樓市調(diào)控更加著眼于長(zhǎng)期，這是已經(jīng)形成共識(shí)的，房產(chǎn)稅改革的預(yù)期正在逐漸走向制度的整體梳理與完善，這是目前需要市場(chǎng)化手段進(jìn)行樓市調(diào)控所需要的。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加呈現(xiàn)差異化的特征，這也要求房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將凸顯長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，稅收政策對(duì)樓市的影響需要一個(gè)過(guò)程，需要市場(chǎng)自身的平衡，而房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市產(chǎn)生長(zhǎng)期深刻影響已經(jīng)起步。