房企險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有具體成熟盈利的模式出現(xiàn)。

多家險(xiǎn)企近期來到廣東查看相關(guān)地塊，欲布局養(yǎng)老地塊。不過，由于養(yǎng)老地產(chǎn)目前還沒有具體成熟盈利模式出現(xiàn)，在現(xiàn)有的掛鉤保單銷售養(yǎng)老社區(qū)入住資格的模式下，有相關(guān)人士疑惑是不是險(xiǎn)企借機(jī)推廣高價(jià)養(yǎng)老險(xiǎn)的策略之一？更有地產(chǎn)界人士質(zhì)疑，在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多地產(chǎn)商之中，不少是為了盤活問題土地，甚至是借著“養(yǎng)老”的名義圈地。

疑問1 險(xiǎn)企借機(jī)推廣高價(jià)養(yǎng)老保險(xiǎn)？

目前險(xiǎn)企已做成的養(yǎng)老社區(qū)模式主要有兩種，一種是掛靠現(xiàn)有保單，一種是直接房屋租賃。不過有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“掛靠保單進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)資格的銷售，是否是險(xiǎn)企變相地推廣高價(jià)養(yǎng)老保險(xiǎn)？”

記者了解到，以泰康人壽的掛鉤養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品為例，消費(fèi)者若想入住養(yǎng)老社區(qū)，必須購(gòu)買掛鉤指定的保險(xiǎn)產(chǎn)品以獲得入住資格，而入住門檻高達(dá)200萬~300萬元。有銷售人員告訴記者，即使交了這筆數(shù)百萬元的“入場(chǎng)費(fèi)”，入住之后還需要物業(yè)管理費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、基礎(chǔ)文化娛樂活動(dòng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

記者發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品與市場(chǎng)上其他的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品大同小異?！白畲蟮牟顒e在于將期繳產(chǎn)品的定額設(shè)置成每年20萬元甚至更高，以此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住權(quán)。其實(shí)也無形中推高了消費(fèi)者的年繳保費(fèi)?！?/P>

疑問2 配套醫(yī)療護(hù)理難保障？

業(yè)內(nèi)人士表示，“事實(shí)上，在選址時(shí)配套設(shè)施是消費(fèi)者在養(yǎng)老社區(qū)最為看重的一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是醫(yī)療護(hù)理這塊，但目前正在建設(shè)已經(jīng)選址的養(yǎng)老社區(qū)多是選在遠(yuǎn)離市區(qū)的地方。”記者發(fā)現(xiàn)，目前泰康人壽拿下的地塊地處廣州市蘿崗區(qū)永和區(qū)境內(nèi)，遠(yuǎn)離市中心，該區(qū)土地主要以工業(yè)用地為主，有相關(guān)人士表示，地塊周邊生活設(shè)施配套并不完善，公共交通也并不發(fā)達(dá)。

記者此前在探訪合眾在武漢的養(yǎng)老社區(qū)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，盡管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周邊配套問題上亟待完善。例如，養(yǎng)老社區(qū)全部建成后，可同時(shí)容納3萬名老人生活居住，但目前，社區(qū)周邊還沒有大型超市入駐。

疑問3 借養(yǎng)老地產(chǎn)“打擦邊球”

記者發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多運(yùn)營(yíng)成本高企。以保利和熹會(huì)為例，盡管入住率達(dá)到50%~60%，收費(fèi)較為高昂，但一直收不抵支。

部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也借著養(yǎng)老地產(chǎn)的“東風(fēng)”打“擦邊球”宣傳。去年，富力集團(tuán)在惠州龍門的南昆山項(xiàng)目推出市場(chǎng)，主打養(yǎng)生別墅，并未有相應(yīng)的護(hù)理配套，卻在宣傳上屢屢提及“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念。而目前紛紛宣傳要進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的許多開發(fā)商也并未有具體的銷售模式及盈利模式。

至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠(yuǎn)明也直言，其實(shí)許多開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)“并沒想好要做什么”，也有一部分開發(fā)商只是打著養(yǎng)老的名義做開發(fā)，因此有一部分現(xiàn)在是養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃，未來也可能有所修改。

疑問4

以“養(yǎng)老”名義

盤活問題土地？

房企熱情“扎堆”養(yǎng)老地產(chǎn)，一下子冒出上百個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，有地產(chǎn)界人士質(zhì)疑，在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多地產(chǎn)商之中，不少是為了盤活問題土地，甚至是借著“養(yǎng)老”的名義圈地，最后落入住宅開發(fā)或者旅游地產(chǎn)的窠臼。

克爾瑞商業(yè)研究員吳昊曾經(jīng)公開表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的養(yǎng)老社區(qū)不能密度太高，還有大量配套設(shè)施，其需要的土地量比一般住宅區(qū)要大得多，因此開發(fā)商不會(huì)輕易使用高價(jià)拍地的方式去做養(yǎng)老地產(chǎn)?！耙话銇碚f養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所使用的土地存在一定問題，沒辦法才打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭開發(fā)住宅和別墅進(jìn)入市場(chǎng)銷售?！?/P>

對(duì)于開發(fā)商借養(yǎng)老“圈地”的做法，曾遠(yuǎn)明也向記者坦言，現(xiàn)在用來做養(yǎng)老地產(chǎn)的土地“通常不是位置最好的，土地的屬性也通常不是商業(yè)或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、療養(yǎng)機(jī)構(gòu)用地”。他表示，這些土地不允許獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售，在目前養(yǎng)老地產(chǎn)火熱的情況下，不少開發(fā)商想辦法去實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，于是就采取開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的方式去迎合現(xiàn)在的大趨勢(shì)。

最新動(dòng)向

險(xiǎn)企：多家企業(yè)來穗看地謀劃養(yǎng)老社區(qū)

“總部的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目小組成員已來廣東看過幾次地了，上一次去了中山，但是目前還有沒有實(shí)質(zhì)性的定論?！弊蛉?，合眾人壽相關(guān)人士向記者表示。

有外資險(xiǎn)企人士告訴記者，在去年年底，該險(xiǎn)企集團(tuán)總部CEO來珠海橫琴附近看了相關(guān)地塊，準(zhǔn)備用于做養(yǎng)老地產(chǎn)之用。

有中介人士告訴記者，作為首家在廣州完成拿地的泰康人壽，在蘿崗布局的養(yǎng)老社區(qū)去年年底舉行了開工儀式。不過，昨日泰康人壽并未對(duì)此予以確認(rèn)。

記者了解到，此前包括新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽在內(nèi)的多家保險(xiǎn)公司都有意向在廣東選址布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。2012年12月份，新華保險(xiǎn)也曾與廣州市政府簽署養(yǎng)老健康等合作協(xié)議。

“目前有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的險(xiǎn)企并不多?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，“現(xiàn)在地塊本來就是稀缺資源，加上拿地價(jià)格高企，同時(shí)需要相關(guān)的配套服務(wù)做支持，險(xiǎn)企將養(yǎng)老社區(qū)建起來后能否盈利也是未知數(shù)?！?/P>

房企：超80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域

在北京西山保利林語小區(qū)內(nèi)，保利集團(tuán)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)已在去年開始運(yùn)營(yíng)。作為小區(qū)酒店改建而成的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，保利和熹會(huì)擁有200個(gè)床位，據(jù)其管理公司保利安平相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目在一次性繳納20萬元會(huì)員費(fèi)后，折后最便宜的床位每月連吃帶住，大概要3400元。

與多圈地少蓋樓，“慢羊羊”的險(xiǎn)企不同，房企在養(yǎng)老地產(chǎn)上不但“敢想”，更“敢做”。有數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也超過百個(gè)。

房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式也不盡相同。保利的第二個(gè)項(xiàng)目上海西塘越已開盤，采取的是出售使用權(quán)的方式，而萬科的北京幸福匯依托大社區(qū)進(jìn)行養(yǎng)老公寓試點(diǎn)，位于杭州的萬科隨園嘉樹項(xiàng)目則全部以高端養(yǎng)老社區(qū)的模式開發(fā)。除了這些已入市項(xiàng)目，世聯(lián)地產(chǎn)、鳳凰股份、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、金地集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)等，房企介入養(yǎng)老地產(chǎn)呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)。