[摘要]四線城市房企違約樣本：地價(jià)急跌困死開發(fā)商。

一家縣級(jí)市房企的債務(wù)違約，牽動(dòng)了政府、銀行、企業(yè)、媒體乃至公眾的敏感神經(jīng)。

經(jīng)當(dāng)?shù)卣瞬?，目前浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司（下稱“興潤(rùn)置業(yè)”）及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債超過35億元，其中銀行貸款24億元，涉及10多家銀行，其中建設(shè)銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認(rèn)為，興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂，導(dǎo)致資金鏈條斷裂，初步核實(shí)已經(jīng)資不抵債。

與此同時(shí)，興潤(rùn)置業(yè)非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員7人。目前，奉化市成立的專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組已多次與銀行溝通，希望妥善解決這一問題。

昨天甚至有外媒報(bào)道稱央行已經(jīng)介入，并與建設(shè)銀行及奉化市政府官員召開緊急會(huì)議，討論興潤(rùn)置業(yè)如何償還35億元人民幣債務(wù)的問題。

對(duì)此，奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示并不知情。央行也于昨日公開澄清報(bào)道與事實(shí)不符，并對(duì)該媒體予以強(qiáng)烈譴責(zé)。

據(jù)記者了解，盡管興潤(rùn)置業(yè)違約事件主要與部分“問題樓盤”有關(guān)，但多名學(xué)者均對(duì)記者表示，該事件無論對(duì)房地產(chǎn)公司還是銀行業(yè)來說，都有可能形成鏈條反應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)警示意味甚濃。

兩大“問題樓盤”

興潤(rùn)置業(yè)是奉化當(dāng)?shù)剌^大的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有30億元資產(chǎn)，曾位列寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)第33位、建筑房企前5位。盡管如此，興潤(rùn)置業(yè)在寧波房產(chǎn)界并不知名，其項(xiàng)目開發(fā)也多位于奉化本地。

3月11日，興潤(rùn)置業(yè)實(shí)際控制人沈財(cái)興和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被移送奉化檢察機(jī)關(guān)審查起訴。

在戶籍人口不到50萬的奉化，沈財(cái)興廣為人知，他從一個(gè)泥水匠、包工頭起家，把興潤(rùn)置業(yè)做到當(dāng)?shù)胤科簖堫^企業(yè)。

奉化錦屏為民中介所負(fù)責(zé)人葉海波說，沈財(cái)興是一個(gè)專心做事的人，之前他們開發(fā)的陽光水岸、陽光茗都等樓盤，在奉化市場(chǎng)的口碑都很不錯(cuò)。然而，沈財(cái)興對(duì)企業(yè)并不善于經(jīng)營(yíng)管理，公司比較混亂?！跋旅娴娜速嶅X了，他自己倒沒有賺到多少錢”。

在葉海波看來，這次興潤(rùn)置業(yè)倒下，與其在建的“長(zhǎng)汀村舊村改造”項(xiàng)目和“桃源府邸”項(xiàng)目有關(guān)。

昨天，長(zhǎng)汀村村委會(huì)書記張善明對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，興潤(rùn)置業(yè)此前從寧波洛茲置業(yè)有限公司（下稱“洛茲置業(yè)”）手中接盤了長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目，對(duì)300多畝地實(shí)行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作模式。

洛茲置業(yè)在此前的開發(fā)過程中遭遇了村民的抵制，最終與項(xiàng)目緣盡?！按撕鬀]過多久，興潤(rùn)就進(jìn)來了?！庇兄槿耸勘硎?，當(dāng)?shù)卣诤团d潤(rùn)置業(yè)談了之后，“他們這才進(jìn)來拿地”。

張善明說，興潤(rùn)置業(yè)建設(shè)長(zhǎng)汀安置房18萬平方米，建設(shè)成本投入在五六億元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意見，該項(xiàng)目后期用于商業(yè)開發(fā)的150多畝地塊拆遷進(jìn)展緩慢。

“這個(gè)地方非常難拆。”一名參與過長(zhǎng)汀村拆遷的律師稱，這正是興潤(rùn)置業(yè)遭遇難題的一個(gè)重要原因。

“時(shí)間拖了三四年，成本也在上升。”張善明說，關(guān)鍵是，興潤(rùn)置業(yè)用其他項(xiàng)目的貸款，以及借來的高息民間融資，用于安置房建設(shè)。這對(duì)一家地方房企來說，無疑會(huì)承受巨大的財(cái)務(wù)壓力?！奥犝f每天的利息都要50萬元左右?！?/p>

于是，長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目令興潤(rùn)置業(yè)陷入“只投入、沒產(chǎn)出”的尷尬境地。隨后開發(fā)的桃源府邸，又加劇了興潤(rùn)置業(yè)的資金緊張情況。

桃源府邸是興潤(rùn)置業(yè)在建的高檔別墅樓盤，規(guī)劃三期共建51幢獨(dú)立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會(huì)所，按計(jì)劃2011年12月開工，2013年12月交付。根據(jù)公開資料，該樓盤排屋最低起價(jià)560萬元/套，獨(dú)立別墅最高售價(jià)3000萬元/套。

但在桃源府邸項(xiàng)目工地上，本報(bào)記者看不到建筑工人的身影，施工現(xiàn)場(chǎng)也是大門緊閉，只能看到建了一半的別墅和排屋，沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說，由于這幾年限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，桃源府邸的別墅只實(shí)現(xiàn)了少量銷售。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)警示

葉海波認(rèn)為，興潤(rùn)置業(yè)的倒下，除與其管理不善有關(guān)外，還與這幾年樓市的急劇變化有關(guān)。目前，奉化房?jī)r(jià)比最高峰時(shí)下跌了20%左右，地價(jià)也出現(xiàn)急跌。

2010年1月，興潤(rùn)置業(yè)以6.6億元拍下桃源府邸地塊，折合樓面價(jià)7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價(jià)卻只有3204元/平方米。兩相對(duì)比懸殊。

此外，去年年底綠城集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝，與之前該地段估價(jià)1000萬元/畝相距甚遠(yuǎn)。

張善明說，離長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目不遠(yuǎn)的中央花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]地塊，樓面地價(jià)7000多元/平方米，業(yè)界認(rèn)為只有賣到13000元/平方米才能保本?，F(xiàn)在，中央花園市價(jià)在11000元/平方米之內(nèi)，有的大戶型每平方米單價(jià)只有8000~9000元?！奥犝f這個(gè)開發(fā)商至少虧損好幾個(gè)億?！?/p>

于是有開發(fā)商抱怨，興潤(rùn)置業(yè)資不抵債與奉化地價(jià)“跳水”有關(guān)。前幾年市場(chǎng)好的時(shí)候，政府推地時(shí)把起拍價(jià)定得很高，導(dǎo)致企業(yè)高價(jià)拿地?，F(xiàn)在市場(chǎng)不好，政府為了提高拍賣成交率，又把起拍價(jià)定得很低，導(dǎo)致房企現(xiàn)有資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。

對(duì)此，一名奉化官員認(rèn)為，地價(jià)走勢(shì)的依據(jù)是市場(chǎng)變化，開發(fā)商要在市場(chǎng)中學(xué)會(huì)“游泳”。他表示，目前省市政府非常關(guān)注興潤(rùn)置業(yè)事件進(jìn)展，奉化也在積極尋找“接盤者”，同時(shí)也與銀行多次協(xié)商，希望予以妥善解決。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)下跌、土地貶值，開發(fā)商因此承受巨大的開發(fā)壓力，這在三四線城市已較為多見。

招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]證券發(fā)展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對(duì)記者稱，發(fā)生違約的事件其實(shí)并不意外，這是對(duì)銀行開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的一種警示。不僅僅是銀行，其他金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)都存在著聯(lián)系，同樣也是一種風(fēng)險(xiǎn)警示。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，這起房地產(chǎn)貸款違約案例，無疑將促使房地產(chǎn)融資收緊，包括銀行貸款和其他渠道的融資。

（記者章文貢對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）