新華社最近一篇關(guān)于住房專項維修資金的報道引發(fā)軒然大波。據(jù)悉，目前全國收繳的維修資金在5000億元左右，其中大部分處于“沉睡”狀態(tài)，一部分還被個別監(jiān)管部門私自用來“錢生錢”。

　　消息一出，引發(fā)了業(yè)界對住房維修資金安全的擔(dān)憂?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者經(jīng)多路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然維修資金被挪用情況并不多見，但是公共停車位、電梯廣告等法定應(yīng)該納入到公共部位的營業(yè)收入，卻存在監(jiān)管空白。此外，維修資金的投資渠道能否進一步擴大，從而更好地實現(xiàn)保值增值，也是目前亟待解決的問題。

　　業(yè)界呼吁，在原建設(shè)部和財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》正式實施6年之后，相關(guān)管理辦法亟需進一步完善。

　　《《《

　　案例

　　代管機構(gòu)“借雞生蛋”290萬維修基金定存收益歸屬成疑

　　每經(jīng)記者 查道坤、楊羚強發(fā)自南京、上海

　　近日，南京江寧恒安嘉園小區(qū)(以下簡稱恒安小區(qū))的業(yè)主想使用小區(qū)專項維修資金，卻發(fā)現(xiàn)一部分維修資金被主管部門江寧區(qū)住建局私自從活期轉(zhuǎn)存為定期，并盈利293.5萬元。當(dāng)業(yè)主向該部門索要利息時，卻被告知業(yè)主只能使用35.7萬元的活期利息，沒有資格使用定存收益。

　　針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。

　　根據(jù)原建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的 《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

　　“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)專家張建初向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　記者就此事采訪了江寧區(qū)住建局辦公室，一位負(fù)責(zé)人表示，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)?！?/P>

　　住建局用維修資金“錢生錢”/

　　近日來，南京不少小區(qū)開始將維修資金由活期轉(zhuǎn)向定期，恒安小區(qū)的業(yè)主也計劃將這筆資金“活轉(zhuǎn)定”，從而獲得更多收益。

　　公開資料顯示，恒安小區(qū)始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬元，這筆資金一直由江寧區(qū)住建局代為保管。

　　當(dāng)業(yè)主詢問這筆資金產(chǎn)生了多少利息時，江寧區(qū)住建局一直回避這一問題，最終經(jīng)過幾番交涉后，住建局回應(yīng)稱，小區(qū)居民擁有的活期利息僅35.7萬元。

　　然而，小區(qū)業(yè)委會副主任李軍紅在為維修資金辦理 “活轉(zhuǎn)定”時發(fā)現(xiàn)，早從2006年開始，江寧區(qū)住建局就已將這筆資金轉(zhuǎn)為1年期定期存款?！案鷺I(yè)主說存的是活期，實際上住建局存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，業(yè)主只能得零頭?！崩钴娂t表示。

　　李軍紅進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)產(chǎn)生了329萬多元的利息，其中包括293.5萬元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時，他被告知除了35.7萬元活期利息外，余下的293.5萬元業(yè)主沒有資格使用。

　　該小區(qū)業(yè)主唐先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“本來就是拿我們的維修資金產(chǎn)生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無權(quán)利用這筆資金私自獲利?！?/P>

　　針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。按2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現(xiàn)在已停止提取。

　　“即使按‘2%’計算管理費，需要293.5萬元嗎？”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門以收管理費為由私自轉(zhuǎn)存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。

　　9月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電江寧區(qū)住建局物業(yè)科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯(lián)系。辦公室一位負(fù)責(zé)人對記者說，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)?！?/P>

　　根據(jù)原建設(shè)部和財政部2007年聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

　　房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)?！?/P>

　　維修資金收支不透明成誘因/

　　恒安小區(qū)的維修資金問題被媒體報道后引發(fā)高度關(guān)注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區(qū)業(yè)主均對外透露，想摸清維修資金實際產(chǎn)生了多少收益困難重重。

　　而據(jù)原建設(shè)部和財政部頒布的《辦法》，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少與專戶管理銀行核對一次資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。

　　既然已有明文規(guī)定，為何相關(guān)職能部門卻沒有履行？業(yè)界猜測，這筆巨額的維修資金可能沒有真的 “沉睡”，而是被一些主管部門用來錢生錢，淪為某些利益部門的生財工具。

　　房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開發(fā)商代收的，但業(yè)主才是真正的主人。然而，維修資金業(yè)主難以使用，卻為開發(fā)商、銀行及有關(guān)部門帶來巨額利潤，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數(shù)額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督?！?/P>

　　南京本地一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理陳飛對記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因為對銀行來說，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調(diào)動大筆資金。其實代管單位并不糊涂，因為維修資金是各大銀行爭搶的對象，他們可利用手中的選擇權(quán)從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因為相對于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲返還比例較高?！?/P>

　　按照原建設(shè)部和財政聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

　　但在張建初看來，維修資金處在一個監(jiān)管盲區(qū)，“很多時候只會看到使用者，不見監(jiān)管者，有時候監(jiān)管者往往也是使用者，根本就無法監(jiān)管?！?/P>

　　記者了解到，目前在南京有相當(dāng)一部分小區(qū)并不公開維修資金的賬戶利息收入情況，導(dǎo)致業(yè)主無法監(jiān)督，一定程度上給個別部門挪用維修資金帶來了便利。

　　張建初對記者表示，恒安小區(qū)的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實很多小區(qū)業(yè)主，只知道繳了維修資金，但是很少申請這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進行投資獲利?！?/P>

　　按照規(guī)定，公共維修資金由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪用。維修資金專項用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。

　　維修資金使用應(yīng)由業(yè)主決定/

　　對于恒安小區(qū)維修資金被違規(guī)使用的問題，江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，存定期的利息還在業(yè)主賬戶上，不存在挪用。不過，對于下一步事情如何解決，該局拒絕回應(yīng)。

　　今年7月22日，南京市住建委出臺的 《關(guān)于加強專項維修資金使用監(jiān)管工作的實施意見 (征求意見稿)》規(guī)定，對挪用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)通過行政監(jiān)管手段追回，并依法實施行政處罰。對物業(yè)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　南京市主管部門雖然對維修資金的使用作出了明確規(guī)定，但是在張建初看來，上述《意見》和2007年的政策相比并沒有實質(zhì)性進步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監(jiān)管部門加大監(jiān)管之外，應(yīng)該將托管權(quán)下放給業(yè)主，由業(yè)主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監(jiān)管不透明帶來的一系列問題?！?/P>

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前我國對維修資金的監(jiān)管依據(jù)是原建設(shè)部和財政部聯(lián)合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門規(guī)章，法律效力遠(yuǎn)低于由全國人大頒布的法律。

　　上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門規(guī)章， 但約束效力并不受影響。根據(jù)上述《辦法》規(guī)定，雖然江寧區(qū)住建局有可能在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下， 將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款，但定期存款產(chǎn)生的利息，卻不太可能被挪用，因為通常維修資金的專管賬戶是由業(yè)委會和房管局共管，非經(jīng)同意不可能被挪用。

　　根據(jù)《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　僅從《辦法》條文上看，維修基金的監(jiān)管是能得到保障的。

　　杜躍平及華東的一些物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，事實情況也是如此。維修基金的動用，不僅需要得到本小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，還需要通過監(jiān)管部門的審批。維修資金被挪用的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)并不多見。

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　　鏈接

　　5000億維修基金投資渠道單一

　　每經(jīng)記者 楊羚強、查道坤發(fā)自上海、南京

　　南京江寧恒安嘉園小區(qū)維修資金被違規(guī)使用一事曝光的導(dǎo)火索，是南京不少小區(qū)目前正在進行的維修資金“活轉(zhuǎn)定”。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，不少小區(qū)都將維修資金從活期轉(zhuǎn)為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區(qū)的業(yè)主就將700萬元維修資金定存3年。

　　因維修資金的動用受相關(guān)政策限制，目前大部分的小區(qū)都只能靠存中長期的定期存款，來實現(xiàn)維修資金的保值增值。

　　截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達50多億元，而據(jù)新華社報道，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。

　　5000億元維修資金“沉睡”

　　按照規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意?？墒?，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，只有成立業(yè)主委員會的小區(qū)商量以后，才有可能。特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業(yè)主意見非常困難。

　　南京市物業(yè)協(xié)會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例太低，“維修資金使用辦法規(guī)定，小區(qū)需有業(yè)主委員會，需三分之二業(yè)主同意，但南京市至少有一半小區(qū)沒有業(yè)委會。”

　　除此之外，從申報到批準(zhǔn)動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

　　從事物業(yè)管理工作多年的周磊介紹，“像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區(qū)內(nèi)公示的影像資料都得提供，很麻煩！”

　　也正因為此，南京大部分維修資金并未被使用。據(jù)南京市住建部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發(fā)展，新交付的小區(qū)越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區(qū)的維修資金都在300萬元以上。

　　不過，由于新建商品房在5年保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，加之很多小區(qū)共用部位嚴(yán)重?fù)p壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

　　維修資金投資渠道狹窄

　　雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

　　除了活期轉(zhuǎn)定期的理財方式外，業(yè)主大會并沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

　　《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

　　但據(jù)第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事及主管鄒應(yīng)龍介紹，多數(shù)業(yè)委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的并不多。

　　資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權(quán)。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設(shè)銀行(4.11, 0.00, 0.00%)；而在全國的很多城市，建設(shè)銀行是監(jiān)管部門指定的維修資金存儲銀行。

　　鄒應(yīng)龍介紹說，在上海銀行和建設(shè)銀行設(shè)立維修資金的專戶，有利于監(jiān)管部門通過網(wǎng)路監(jiān)管維修基金的支取。

　　但是，這一規(guī)定，也限制了未來業(yè)委會選擇更高利率銀行的自主權(quán)。

　　按照 《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠(yuǎn)比養(yǎng)老金、社?；鹫?，現(xiàn)有的資金如何保證能在若干年房屋大修時還夠用，對很多業(yè)委會而言都是一個考驗。

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　　延伸

　　小區(qū)公共收益監(jiān)管空白：廣告、停車費是筆糊涂賬

　　每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　“我們小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司最近發(fā)生了多次沖突，主要是因為物業(yè)公司要求漲管理費得不到業(yè)主的同意，業(yè)主要求查詢停車費、廣告費等詳細(xì)賬目，物業(yè)公司再三推辭，部分業(yè)主甚至多次到管理處與工作人員爭吵”，盧明 (化名)是廣州白云區(qū)某知名樓盤的業(yè)主，最近社區(qū)里發(fā)生的糾紛讓他不勝其煩。

　　根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，包括電梯廣告、停車費等小區(qū)公共收益普遍缺乏有效監(jiān)管，除了收支缺乏透明度，被物業(yè)公司占用的情況并不少見。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進入維修的高峰期，要讓小區(qū)公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監(jiān)管體系刻不容緩。

　　小區(qū)公共收益的“糊涂賬”

　　每次走進社區(qū)的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區(qū)里的大多數(shù)業(yè)主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條和第73條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/P>

　　長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市社科院高級研究員彭澎向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利，這部分產(chǎn)生的收益也同樣歸全體業(yè)主所有。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三大塊：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。

　　廣州市律師協(xié)會民事法律專業(yè)委員會秘書長程磊表示，按照現(xiàn)有的政策，如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)成立了業(yè)委會，公共收入由業(yè)委會代管，無業(yè)委會的小區(qū)則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。

　　然而，對于不少業(yè)主而言，上述收入?yún)s變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。

　　程磊告訴記者，目前在國內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)委會的樓盤占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤有業(yè)委會，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業(yè)公司代管。雖然《物權(quán)法》有了大方向的規(guī)定，但公共收益的收支并沒有明確的監(jiān)管制度，收支是否公開透明則因物業(yè)公司而異。

　　“信息不對稱容易產(chǎn)生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區(qū)廣告，一年下來廣告投放次數(shù)多如牛毛，如果業(yè)主本身沒有完整的統(tǒng)計系統(tǒng)，基本無法對廣告收入作出有效監(jiān)測。停車位收益也是如此，依據(jù)《人防法》規(guī)定，小區(qū)開發(fā)地下空間時應(yīng)配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會被物管公司用作停車位，但原本屬于業(yè)主的公共收益往往會落到物管公司的手里，類似情況還有小區(qū)地面上的公共停車位。

　　此外，會所也是一個暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發(fā)商在銷售時大多會把會所設(shè)施以公攤的形式賣掉，但會所產(chǎn)生的租賃收入?yún)s往往流入開發(fā)商以及物業(yè)公司的口袋里，除非有業(yè)主特意尋找規(guī)劃圖查詢產(chǎn)權(quán)明細(xì)，否則這部分收益難以被察覺。

　　正因如此，雖然盧明所在的小區(qū)也曾向業(yè)主公示財務(wù)收支狀況，但往往是開支相對透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。

　　多地業(yè)委會數(shù)量不足一成

　　在程磊看來，在與物業(yè)公司的交涉過程中，業(yè)主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業(yè)委會的角色舉足輕重。但現(xiàn)實情況是，業(yè)委會的成立和運作面臨重重困難。

　　根據(jù)住建部 《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　“雖然成立業(yè)委會的政策門檻并不高，但由于多數(shù)業(yè)主權(quán)利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發(fā)起人，加上開發(fā)商和物業(yè)公司害怕業(yè)委會成立后會發(fā)動業(yè)主維權(quán)從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經(jīng)濟發(fā)達城市，擁有業(yè)委會的樓盤占比也并不高?！背汤谡f。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者整理有限的媒體報道發(fā)現(xiàn)，截至2014年年中，東莞市在房管部門備案的樓盤有1100多個，但只有130多個小區(qū)成立了業(yè)委會；西安業(yè)委會數(shù)量約為200多個，不足全市小區(qū)總數(shù)量的10%。即便是在國內(nèi)最先產(chǎn)生業(yè)委會及最先制定物管條例的深圳，根據(jù)《深圳商報》的報道，2013年該市實際運轉(zhuǎn)的業(yè)委會數(shù)量比例也不到全市小區(qū)數(shù)量的7%。

　　而成立業(yè)委會的小區(qū)也并不一定能保證運作工程公開透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來有關(guān)業(yè)委會與物業(yè)公司串通牟利的例子常有發(fā)生，曾經(jīng)出現(xiàn)過某些位于商業(yè)發(fā)達地區(qū)或地鐵站附近的小區(qū)，業(yè)委會成員與物業(yè)公司串通收取利益，默許后者只公開部分廣告賬目，一些業(yè)委會成員甚至利用職務(wù)便利將物業(yè)承包給自己的公司。

　　“業(yè)委會的權(quán)力非常大，在現(xiàn)行的監(jiān)管制度上，只有地方政府房管部門下屬的物業(yè)管理處能對業(yè)委會的行為加以約束，但也只能提供指導(dǎo)性意見，一旦業(yè)委會與物業(yè)公司站在同一陣線，業(yè)主的利益難以得到保障，所以建立一套對業(yè)委會的監(jiān)管制度已經(jīng)刻不容緩”，上述人士表示。

　　程磊也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)方作為商業(yè)公司，必然會受利益驅(qū)動，因此監(jiān)管的核心應(yīng)該放在業(yè)委會上，一方面，要通過政策便利鼓勵更多小區(qū)成立業(yè)委會；另一方面，政府也應(yīng)該建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管體系，讓業(yè)委會更好地為業(yè)主謀取利益。

　　《《《

　　難點

　　維修基金動用難 小區(qū)業(yè)委會缺位成主要瓶頸

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　公開數(shù)據(jù)顯示，1998年實行房屋維修基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計約達350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背后，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應(yīng)該取之于民用之于民的資金卻成為躺在銀行里的生息的工具。

　　“動用維修資金的最大難題是小區(qū)沒有業(yè)委會?！鼻乇慨a(chǎn)律師團律師徐斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，法律需要解決一個重要問題，就是關(guān)于共有物權(quán)的管理問題。

　　業(yè)委會缺失阻礙維修資金使用

　　所謂房屋維修基金，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。

　　專項物業(yè)維修資金交由業(yè)委會管理，但首要前提是，小區(qū)有一個便利規(guī)范的業(yè)委會。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法(草案)》中就提到，允許專項維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會實行“直管”。

　　據(jù)了解，目前廣州全市130億元物業(yè)維修基金使用率僅為1%，而目前成立了業(yè)主委員會組織的樓盤僅有25%，業(yè)委會的缺失阻礙了這部分專項基金的靈活使用。

　　據(jù)了解，當(dāng)前維修資金是由政府主管部門管理，但在法律上并沒有確定政府部門是受委托人。“維修資金是必須繳納的，并非自愿原則，而且小區(qū)的公共部位損害或者需要修繕時，這一意見在傳達給資金持有部門時并不能即時奏效，對監(jiān)管部門來說也不能做到財盡其用?！北本┠稠椖课飿I(yè)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這導(dǎo)致一些問題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風(fēng)險。

　　“按照現(xiàn)行法律要求，在小區(qū)成立業(yè)委會之后，維修資金將移交業(yè)委會，但目前北京85%的小區(qū)沒有業(yè)委會，15%的業(yè)委會不清楚移交的程序?！毙毂舐蓭煂Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，對于維修資金的移交程序，業(yè)委會可以向小區(qū)辦、建委、業(yè)委會專家以及其他小區(qū)有經(jīng)驗的業(yè)委會咨詢，但業(yè)委會的建立更需要立法的推動。

　　按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，“購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金”，“對于已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，一般是由業(yè)委會負(fù)責(zé)組織實施專項維修資金的使用，也可以委托物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)具體工作，但很多小區(qū)并沒有成立屬于自己的業(yè)委會，也就不能靈活自如的對這部分專項基金進行監(jiān)管。”一位負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

　　維修資金提取應(yīng)簡化流程

　　一組數(shù)據(jù)揭示了維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實。

　　截至2013年底，北京市維修資金累計金額約為350億元，使用額約8億元。據(jù)了解，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務(wù)管理歸住建委相關(guān)部門，涉及這筆資金監(jiān)管的包括房管局、審計單位等多個部門。

據(jù) 《青島財經(jīng)日報》2014年2月報道，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉表示，維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)密的審批程序，但缺乏細(xì)化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復(fù)雜，并且在設(shè)計和執(zhí)行中存在缺陷。更重要的是，建設(shè)主管部門和財政部門作為維修資金代管機構(gòu)的同時，又是維修資金的監(jiān)管機構(gòu)。這種雙重性質(zhì)的機構(gòu)定位，使建設(shè)主管部門和財政部門集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運動員、裁判員于一身。

　　“維修資金立法應(yīng)該強調(diào)?？顚Ｓ茫坏┡灿镁蛻?yīng)該承擔(dān)刑事責(zé)任。”一位負(fù)責(zé)維修基金研究的分析人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，只有加大執(zhí)法力度以及強制性措施才能真正維護業(yè)主的權(quán)益，而在后期的使用提取過程中，也應(yīng)該簡化流程。

　　徐斌對記者表示，在維修資金使用過程中，法律需要解決的重要問題便是關(guān)于共有物權(quán)的管理。但涉及部分監(jiān)管部門挪用、亂用的情況，在刑法中對于挪用資金等瀆職犯罪已有規(guī)定，不需要另外立法。

　　上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)縮短、簡化決策過程，長期則應(yīng)以更高程度的業(yè)主自治作為目標(biāo)。