房地產(chǎn)行業(yè)營改增最晚明年或?qū)⑼菩小?012年1月1日起試點的營改增被認(rèn)為是目前規(guī)模最大的結(jié)構(gòu)性減稅措施。目前僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)等尚未實施營改增。

自2013年開始調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營改增方案迄今仍難出臺，其難度之大，可見一斑。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，除了直接影響稅負(fù)的稅率之外，與其他行業(yè)、稅種如何協(xié)調(diào)也是改革的難點所在。

稅率17%高不高

稅負(fù)到底是增加還是減少，主要取決于稅率的設(shè)定。

日前，有媒體報道稱，財政部對房地產(chǎn)營改增的稅率擬采用17%，而此前有消息稱為11%。這一稅率是否合理，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，稅負(fù)是增加還是減少？

“可以做一下對比?！币晃还┞氂谒拇髸嫀熓聞?wù)所的財稅專家告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

營改增試點中，有形動產(chǎn)租賃適用17%稅率，交通運輸業(yè)是11%，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為6%。

不同行業(yè)的稅率確定的依據(jù)是什么？該專家稱，一方面要考慮行業(yè)本身的毛利情況，還要看其業(yè)務(wù)的縱向流程是不是有那么多可以抵扣的東西；另一方面，還有國家宏觀調(diào)控政策，是不是鼓勵一個行業(yè)的發(fā)展。

“營改增試點中交通運輸業(yè)稅率是11%，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項比交通運輸業(yè)要多，毛利也高，而且在營改增之前大多數(shù)的生產(chǎn)型企業(yè)都是17%稅率，我們預(yù)計最后結(jié)果可能是17%?！痹搶＜腋嬖V本報記者，也不排除政府可能對房地產(chǎn)有特殊照顧，最后達(dá)成一個較低的稅率。

現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%。此前，普華永道中國內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮表示，在6%的增值稅稅率下，稅負(fù)降低；11%持平；17%則稅負(fù)增加，所以未來房地產(chǎn)業(yè)營改增后實施11%的稅率可能性比較大。

財政部財科所所長劉尚希（微博）此前接受媒體采訪時指出，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負(fù)上升還是下降。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，或許會在11%~17%之間，再確定一個稅率。

具體到一個企業(yè)的稅負(fù)到底是增加還是減少，前述專家告訴本報記者，這還要看企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、銷售流程等細(xì)節(jié)問題。

比如說，一個在上海開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)和一個在河南開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，前者的毛利大，銷售的量?。缓笳叩拿?，但是量大，兩者最終的銷售額相同。如果按照營業(yè)稅，那么兩者繳納數(shù)額相同；但如果按照增值稅，進(jìn)項可以抵扣，就要看盈利程度和投資來決定稅負(fù)的多少?！斑@點來看，增值稅更公平。”上述專家說。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建也告訴本報記者，在他看來，“營改增”主要目的是為了消除重復(fù)征稅，結(jié)構(gòu)性減稅不是簡單的個別企業(yè)降低稅負(fù)，而是針對一個行業(yè)，最終是總體稅負(fù)減少，具體到一個企業(yè)是有增有減。

但前述專家也表示，相比營業(yè)稅，增值稅對企業(yè)來說可籌劃的空間更大?！捌髽I(yè)可以通過運營模式的優(yōu)化，讓可抵扣的項目最大化。比如說，涉及一個公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)部門，可以單設(shè)一個公司，為本公司提供服務(wù)。”

建筑、金融一起改

增值稅是一個全鏈條道道抵扣的問題，不能只局限于某一個行業(yè)改革。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，建筑業(yè)和金融業(yè)營改增與其息息相關(guān)，這也成為房地產(chǎn)營改增的一個難點。

從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表看，主要的成本構(gòu)成有三塊：一是土地成本，二是建筑成本，三是銀行貸款的利息支出。

“增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進(jìn)項稅發(fā)票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的話，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說就沒有進(jìn)項稅可以抵扣，單環(huán)節(jié)稅負(fù)就重了?！敝腥鸲悇?wù)師事務(wù)所合伙人趙巖告訴本報記者。

前述專家認(rèn)為，房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增必須同步推進(jìn)。

財政部部長樓繼偉表示，今明兩年是稅制改革的關(guān)鍵時期，下一步營改增范圍將逐步擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等各個領(lǐng)域，相應(yīng)廢止?fàn)I業(yè)稅制度，適時完成增值稅立法。

亦有財政部專家表示，電信業(yè)營改增之后，可能不會再一個一個行業(yè)地進(jìn)行，而是有可能幾個行業(yè)一起推進(jìn)，財稅部門已經(jīng)開始著手對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)進(jìn)行營改增調(diào)研。

至于建筑和金融行業(yè)的稅率如何確定，本報記者采訪的專家認(rèn)為，要把行業(yè)放到全鏈條上綜合考慮，但也要結(jié)合行業(yè)自身的特性。

前述專家稱，建筑行業(yè)的毛利低于房地產(chǎn)行業(yè)，稅率或許會低于房地產(chǎn)，而金融行業(yè)本身可抵扣的項目不多，建筑業(yè)11%比較合理，金融6%較為合適。趙巖也贊同建筑業(yè)稅率為11%。

此前也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來金融業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增后將執(zhí)行統(tǒng)一稅率，即11%。

此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的問題。

趙巖對本報記者說，政府賣地是不交稅的，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則意味著這塊抵扣沒有，如果稅制設(shè)計中要考慮稅負(fù)問題，可以在這個環(huán)節(jié)進(jìn)行一定的進(jìn)項抵扣。

其他稅種受影響

營改增同樣會導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅負(fù)的改變，這也是房地產(chǎn)業(yè)營改增過程中的一個難點。

趙巖告訴本報記者，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅款所得額是由企業(yè)的收入減去成本，但是營改增之后，企業(yè)收入和成本兩個因素的數(shù)值都發(fā)生改變。

他以目前已經(jīng)試點的服務(wù)業(yè)營改增為例，假如收入為100元，扣掉5%的營業(yè)稅之后的95元為主營業(yè)務(wù)收入；而營改增之后，稅率為6%，按照增值稅的計算方法，主營業(yè)務(wù)收入為94.3元[100÷（1+6%）]，有所減少。另一方面，對成本也有影響，比如企業(yè)支出100元，在營業(yè)稅的前提下，100元即為成本，但營改增后的成本則需要扣除增值稅。

“相當(dāng)于改變了企業(yè)收入和成本兩邊，所以要根據(jù)企業(yè)最終的收入成本結(jié)構(gòu)，才能看對企業(yè)的凈影響是怎樣的?！壁w巖說。