定金是我國(guó)《擔(dān)保法》明確規(guī)定的債權(quán)擔(dān)保的一種形式，依其性質(zhì)和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。最高人民法院 《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú) 權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

立約定金對(duì)合同起擔(dān)保作用

所謂立約定金，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時(shí)間和效力較其他種類的定金是較為特殊的，它從性質(zhì)上講雖然是從合同，但是它 并不依賴于主合同的生效而生效，它的生效是獨(dú)立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的上述特點(diǎn) 是由它的作用所決定的，即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當(dāng)其所擔(dān)保的定約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的當(dāng)事人就要受到定金處罰，立約定金也就由 此發(fā)揮擔(dān)保作用。值得注意的是，成立立約定金的擔(dān)保合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)與主合同相關(guān)的重要內(nèi)容，例如合同標(biāo)的、價(jià)格、質(zhì)量、履行期限等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。

現(xiàn)實(shí)中存在這樣的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商是在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并約定立約定金的，并且在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定的期限 內(nèi)由于仍然無(wú)法取得《商品房預(yù)售許可證》而無(wú)法與購(gòu)房者簽訂正式的商品房買賣合同；或者由于開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)雙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》 時(shí)承諾的條件進(jìn)行了變更，購(gòu)房者無(wú)法接受這種變更，從而導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法簽訂。在上述兩種情況下，購(gòu)房者可以依據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的立約定金條款要求開(kāi)發(fā)商向 其支付雙倍定金。

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的立約定金條款實(shí)際上是一把雙刃劍

購(gòu)房者在簽訂帶有這種條款的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，應(yīng)當(dāng)事先對(duì)所要購(gòu)買的商品房相關(guān)狀況以及開(kāi)發(fā)商所提供的購(gòu)房合同示范文本(包括補(bǔ)充協(xié) 議)有一個(gè)充分的了解，同時(shí)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中還應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任等重要內(nèi)容予以明確。在條件允許的情況下，購(gòu)房者可以直接與開(kāi)發(fā)商簽訂正 式的商品房買賣合同，以避免在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同時(shí)由于某些條款達(dá)不成一致而無(wú)法簽訂合同，從而損失掉先前向開(kāi)發(fā)商交付的定金。定金是我國(guó) 《擔(dān)保法》明確規(guī)定的債權(quán)擔(dān)保的一種形式，依其性質(zhì)和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人 民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收 受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”