由個體構(gòu)成的二手房市場相對較為敏感，早在去年12月，二手房市場的房價就開始出現(xiàn)陰跌，業(yè)主的心態(tài)隨之出現(xiàn)變化，紛紛降價求售，低價的“誘惑”吸引了眾多購房者開始入市。和新房相比，今年以來的二手房市場率先降價率先跑量，今年8月北京二手房成交量延續(xù)了7月的回升態(tài)勢，成交量水平達(dá)到今年4月以來的最高水平，同時議價空間進(jìn)一步回落，業(yè)主降價的意愿下降。業(yè)內(nèi)稱，二手房市場的成交量將繼續(xù)回升，但短期內(nèi)仍難以恢復(fù)至去年萬套以上的水平。

　　1二手房房價率先“跳水”

　　受信貸持續(xù)收緊、自住型商品房和新房市場分流等多重因素影響，購房者觀望情緒濃厚，來自多家統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二手房價格從去年12月開始出現(xiàn)陰跌，且成交量也并不樂觀。在這樣的市場背景下，二手房業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了明顯的變化，降價入市，從而拉動了房價下跌。

　　來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，較去年下半年下降34.6%，與去年同期相比下降幅度為53.6%，與往年相比，今年上半年二手住宅市場成交明顯處于低迷狀態(tài)。在價格方面，對比2013年以來各季度價格的環(huán)比漲幅情況，今年一季度價格環(huán)比漲幅明顯放緩，僅為1.3%，二季度價格環(huán)比首次出現(xiàn)下降。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，從今年以來北京市二手住宅成交均價情況來看，一季度各月價格基本穩(wěn)定在滯漲狀態(tài)，而進(jìn)入二季度后，房價則出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢，并且形成全市普降的局面。需求觀望，成交難度明顯上升，導(dǎo)致業(yè)主讓利意愿和讓利幅度加大是近期房價下降的主要原因。

　　另外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年二季度北京市二手住宅市場的議價空間升至3.9%，達(dá)到2013年以來最高水平。張旭表示，隨著二季度起各區(qū)域二手住宅成交價格出現(xiàn)實質(zhì)性下降，購房者對于房價進(jìn)一步松動的預(yù)期不斷加強，觀望程度進(jìn)一步升級，導(dǎo)致二手房成交難度明顯加大，北京市二手住宅市場進(jìn)入買方主導(dǎo)時期，急售業(yè)主出于售房壓力不得不通過增加讓利幅度來促進(jìn)成交。

　　值得一提的是，今年1-8月，北京二手房成交均價年內(nèi)累計降幅達(dá)到了8.8%。

　　2市場率先“回溫”

　　二手房房價的下調(diào)、自住房“魔力”漸失使得購房者開始進(jìn)入二手房市場，從7月份開始，北京二手房市場的成交開始“回溫”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京市二手住宅市場下行速度明顯放緩，客源回流，成交量較前三個月出現(xiàn)一定程度的回升，成交均價降幅明顯收窄，市場在經(jīng)歷了一段時間的快速下行后呈現(xiàn)出一定的恢復(fù)跡象。

　　隨后的8月份延續(xù)了7月份的企穩(wěn)態(tài)勢，成交量水平達(dá)到今年4月以來的最高水平。值得關(guān)注的是，工作日的平均成交量較7月增長10%，近期客源量的回升對于成交量的增加起到了較為明顯的帶動作用。全月二手住宅網(wǎng)簽8405套，環(huán)比增加4.3%。

　　從鏈家監(jiān)測的房源調(diào)價數(shù)據(jù)看，今年8月，調(diào)整價格的房源中，降價占比為86.7%，比上月增加1.2個百分點。從議價空間來看，8月鏈家成交案例中平均議價空間繼上月出現(xiàn)0.4個百分點的下降后，本月繼續(xù)下降0.5個百分點至3.4%。三季度以來，伴隨著成交量的穩(wěn)步回升，業(yè)主預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，降價意愿有所下降。但從目前市場成交情況來看，價格上漲房源的市場接受度依然很低。

　　3換房群體拉動交易增加

　　在今年的二手房成交市場中，換房群體是一個不容忽視的龐大隊伍。在上半年市場不景氣的背景下，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。隨著市場底部特征逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。

　　“換房群體對市場穩(wěn)定起積極作用，連環(huán)單拉動市場?！睆埿窀嬖V記者。

　　張旭表示，在11年調(diào)控后，受制于購房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場的情況看，購房者中二手房換房群體人數(shù)正在增多。由于一個換房需求至少能夠為市場帶來兩次成交，對市場成交量的上升也產(chǎn)生有積極作用。隨著下半年來需求的逐漸復(fù)蘇，一部分業(yè)主的房源順利出售而成功換房，也在一定程度上帶動成交量的上漲。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)表明，在換房群體中，以小換大這種情況大概能占到換房總數(shù)的三分之二。很多換房購房者在買第一套房子的時候因為首付和收入的限制，便選擇先買一套小戶型的房子過渡。隨著時間推移，這部分購房者的收入水平和需求水平都在上升，所以在條件成熟的時候，為未滿改善居住環(huán)境或者是多口家庭的居住需求等，以小換大換房就成為了這部分購房者的一個選擇。

　　還有一種情況是換房者賣出面積大的房子，再買入面積小的房子。賣大買小的換房者有的是因為有學(xué)區(qū)、醫(yī)療或交通等方面的需求要從近郊區(qū)搬到城區(qū)，有的則是因為急需資金周轉(zhuǎn)，需要賣房湊齊資金，這種情況約占換房購房者總數(shù)的三分之一。

　　4成交回升態(tài)勢將持續(xù)

　　對于未來的市場狀況，張旭稱，從當(dāng)前的市場形勢判斷，未來一段時間內(nèi)，北京市二手住宅成交量回升的趨勢仍將有所延續(xù)，首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價格仍在低位保持穩(wěn)定，在此窗口期，無論是剛需還是改善性需求均具有相對較高的入市意愿；其次，繼北京市首套房貸市場出現(xiàn)利率九折優(yōu)惠后，近期交行、建行針對首套房的貸款利率也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，且不排除未來信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步松動的可能性；此外，房地產(chǎn)市場即將迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，購房需求或受此影響而進(jìn)一步增加，但短期內(nèi)仍難以恢復(fù)至去年萬套以上的水平。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，自7月以來，北京市二手住宅客源量回升，成交量穩(wěn)步增加，加之利率政策松動的范圍和幅度加大，市場回暖趨勢逐漸明朗，受此影響，業(yè)主預(yù)期普遍有所升溫，降價意愿較5、6月市場低谷時期出現(xiàn)較為明顯的下降，這也成為近期全市二手住宅價格止跌的重要原因之一。但從目前二手住宅成交情況來看，易成交房源仍主要為業(yè)主讓利幅度較大的房源，當(dāng)前雖然各方對于二手住宅市場預(yù)期向好，但市場對于漲價房源的接受度仍較低，市場尚不滿足價格全面大幅反彈的條件。

　　張旭預(yù)計，今年年底以前，二手房市場的成交量或緩慢回升至萬套左右的水平，但成交均價脫離市場底部，價格或出現(xiàn)穩(wěn)中微漲。