受政策抑制的需求將得到釋放,對(duì)惠民生、促消費(fèi)意義重大

 央行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,對(duì)房貸政策作出了調(diào)整。

 “當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降,而是市場(chǎng)在觀望,同時(shí)也是政策約束所致?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說,近年來,為抑制房?jī)r(jià)過快上漲,有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措。今年初,個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題,也在一定程度上制約了需求釋放。一方面,此前政策規(guī)定家庭購(gòu)買第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款,同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面,目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房,一些改善型需求被誤傷。

 “《通知》對(duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面作出了調(diào)整,支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,對(duì)改善民生具有積極意義?！边B平說。

 另一方面,國(guó)家大力鼓勵(lì)和支持消費(fèi)發(fā)展。2013年我國(guó)人均GDP約6767美元,其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變,未來剛需入市潛力不小;同時(shí),改善型住房需求也將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力?！啊锻ㄖ吠ㄟ^加強(qiáng)對(duì)居民購(gòu)房的金融支持,滿足普通家庭的購(gòu)房需要,有利于前期受政策抑制的需求得到釋放,對(duì)促進(jìn)消費(fèi)有較好的推動(dòng)作用?！边B平表示。

 還清首套房貸再貸算首套政策增加至少30%可購(gòu)房人群,樓市可能止跌

 “近十多年,信貸一直是業(yè)內(nèi)人士及普通購(gòu)房者判斷市場(chǎng)的最關(guān)鍵信號(hào)。此次央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策的調(diào)整,‘松綁’幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前市場(chǎng)預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸,基本上是對(duì)此前信貸政策的全面‘松綁’,對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義非常大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

 張大偉認(rèn)為,此次出臺(tái)的政策將提振市場(chǎng)信心,可能使樓市止跌,但反彈幅度要看后續(xù)信貸釋放情況,如果再出現(xiàn)定向或全面降準(zhǔn),樓市可能會(huì)較快反彈。

 此次房貸政策調(diào)整看點(diǎn)不少。

 比如,《通知》明確,對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍?！笆赘侗壤c此前無變化,而強(qiáng)調(diào)利率七折的下限則力度較大?！边B平說,年初貸款額度受限、銀行“以價(jià)補(bǔ)量”,按揭貸款利率提升較多;年中多數(shù)城市房貸利率高點(diǎn)已過,各家銀行普遍下調(diào)按揭定價(jià),但利率大多仍以基準(zhǔn)及上浮為主?！按舜螌?duì)于下限七折的規(guī)定有利于促進(jìn)房貸利率走低,有助于降低剛需購(gòu)房成本?！边B平說。

 比如,根據(jù)《通知》要求,還清首套房貸再貸算首套。張大偉認(rèn)為,對(duì)于樓市來說,這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制,預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)增加至少30%的可購(gòu)房人群。對(duì)于銀行而言,這部分客戶也屬于優(yōu)質(zhì)客戶?！叭绻y行對(duì)這部分客戶執(zhí)行首套房貸款政策,利率不上浮,預(yù)期市場(chǎng)可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)2012年那樣的扭轉(zhuǎn)難度很大,但成交量觸底反彈或許可期?！?/p>

 再如,以前對(duì)第三套房以上貸款是禁止的,而此次《通知》提出,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平?！斑@些政策配合全國(guó)各地放松限購(gòu)的政策,可能有利于促進(jìn)住房投資需求?！睆埓髠フf。