普通住房買(mǎi)賣(mài)可享受契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策,近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)普遍上漲,一些普宅“被豪宅”而無(wú)法享受稅收優(yōu)惠。昨日,北京市繼2011年后再次調(diào)整普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn):五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米,總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

市住建委表示,此次調(diào)整后,享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重將擴(kuò)大到90%以上。新標(biāo)準(zhǔn)自10月8日起執(zhí)行。

現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只看單價(jià)

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定,普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

由于容積率和面積的標(biāo)準(zhǔn)是限制“死”的,因此調(diào)整的就是交易價(jià)格方面的標(biāo)準(zhǔn)。在北京首次公布普宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí),也表示將根據(jù)住房市場(chǎng)變化等情況適時(shí)調(diào)整。

目前,北京執(zhí)行的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是2011年公布的,只設(shè)了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)劃分了南北兩個(gè)區(qū)域,如四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的價(jià)格為38880元/平米、南部地區(qū)為34560元/平米。六環(huán)外地區(qū)為17280元/平米。

這一標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時(shí)覆蓋了北京70%以上的購(gòu)房家庭。但隨著近兩年房?jī)r(jià)的普遍上漲,普宅的覆蓋面不斷縮小,比如在通州、大興等區(qū)縣的六環(huán)外,大部分新樓盤(pán)的單價(jià)已達(dá)到2萬(wàn)元以上,即使買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型也因單價(jià)超標(biāo)而不被認(rèn)定為普宅,一些購(gòu)房者“被豪宅”的呼聲逐漸增多。

專(zhuān)家表示,普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),是享受稅收優(yōu)惠住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。這并非是“普宅”和“豪宅”的分界線,普通住房之外的并不都是豪宅。

新標(biāo)準(zhǔn)自10月8日起執(zhí)行

昨日,市住建委、市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布了新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。此次調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價(jià)格,是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)(單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米、套總價(jià)260萬(wàn)元/套),根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

如五環(huán)內(nèi)的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn),就是用2.2萬(wàn)元先乘以1.2倍的國(guó)家規(guī)定,再乘以此次1.5的系數(shù),即39600元/平方米。

新標(biāo)準(zhǔn)自10月8日起執(zhí)行。

追問(wèn)

如何認(rèn)定為普通住宅?

近年來(lái),由于南城和北城的房屋價(jià)格愈加接近,因此此次調(diào)整不再區(qū)分南北區(qū)域。同時(shí),不再只設(shè)立房屋交易單價(jià)的一個(gè)指標(biāo),而是加入了總價(jià)的指標(biāo)。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),兩個(gè)指標(biāo)只需要達(dá)到一個(gè),就可以認(rèn)定為普通住宅。比如五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套60平方米的住房,雖然價(jià)格超標(biāo)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米,但總價(jià)360萬(wàn)元卻沒(méi)有超標(biāo),因此仍將被認(rèn)定為普通住宅。與過(guò)去只有單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比,現(xiàn)在將單價(jià)高、總價(jià)低的小戶(hù)型納入稅收支持范圍。

再比如,如果是在六環(huán)外,單價(jià)這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)就能覆蓋當(dāng)前絕大部分樓盤(pán),因此只要不是超過(guò)140平方米的住房,大部分都能認(rèn)定為普通住房。

普宅能享哪些稅收優(yōu)惠?

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房,按照3%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

購(gòu)房未繳稅可否享新政?

新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)是什么?之前已經(jīng)購(gòu)房但還沒(méi)繳稅的能不能享受?新標(biāo)準(zhǔn)國(guó)慶后實(shí)施,國(guó)慶期間能不能買(mǎi)房?這也是不少購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。

對(duì)此,昨日三部門(mén)發(fā)布的通知中明確,新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起,住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款,符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的,即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

由于目前北京的新樓盤(pán)大都為期房,繳納契稅則是在收房時(shí),這意味著已經(jīng)購(gòu)房還沒(méi)有收房繳稅的業(yè)主們,都可以按照新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。

二手房方面,此次也是按照申報(bào)繳稅來(lái)界定,這個(gè)環(huán)節(jié)也是在網(wǎng)簽之后,也就是說(shuō),二手房網(wǎng)簽了但還沒(méi)繳稅,也是按照新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。

普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬有何影響?

從2011年到現(xiàn)在,北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)近3年才有所調(diào)整。為何間隔時(shí)間這么長(zhǎng)?專(zhuān)家表示,提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上會(huì)加速需求釋放,加劇供求矛盾,增加穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力。因此在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí),政府對(duì)這方面的顧慮會(huì)更多一些,而且也容易被媒體解讀和理解為放松調(diào)控。

對(duì)于此次調(diào)整,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這是根據(jù)住房市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析,普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是一項(xiàng)常規(guī)工作,旨在支持普通家庭購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通住房,對(duì)這類(lèi)剛性和改善型購(gòu)房需求是利好消息,預(yù)計(jì)他們也將成為最大受益者。同時(shí),調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)也讓政策更符合實(shí)際,盡可能將政策覆蓋面擴(kuò)大,能進(jìn)一步減輕百姓購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商可否強(qiáng)制代繳稅?

相關(guān)部門(mén)表示,這是不可以的。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi),甚至以此作為交房條件的,消費(fèi)者可以向市、區(qū)房屋管理部門(mén)進(jìn)行投訴或舉報(bào),一經(jīng)查實(shí),嚴(yán)肅處理。