市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布“央四條”，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認(rèn)定上提出，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權(quán)限，下發(fā)至各大銀行，其放松力度超出市場此前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政給樓市注入了一針強(qiáng)心劑，有助于增強(qiáng)市場信心，成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機(jī)炒作要漲價(jià)，試圖扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

國慶期間，《華夏時(shí)報(bào)》記者在長沙實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，新盤客戶來訪量和成交量，相比9月確實(shí)有明顯增加，但價(jià)格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。

此外，一個(gè)不容忽視的問題是，目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。

長沙一家房企營銷負(fù)責(zé)人稱，房企今年能夠完成銷售目標(biāo)的屈指可數(shù)，前三季度業(yè)績都不盡如人意，四季度沖量壓力巨大，根本不敢真的漲價(jià)，降價(jià)走量依舊是四季度主打的營銷策略。

刺激政策落地

“在‘央四條’發(fā)布前幾天，我們就知道中央要放松限貸了，但上面要求嚴(yán)格保密?！比A南某市國土部門人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，此前放松限購刺激房地產(chǎn)市場收效甚微，而趕在國慶節(jié)前公布，也有意刺激黃金周的房屋成交量。

實(shí)際上，在央行出臺政策的前一周，本報(bào)就曾報(bào)道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行，在限購放松效果有限的情況下，“認(rèn)房不認(rèn)貸”勢在必行。

只是刺激手法超出預(yù)期?！把胨臈l”還提出，在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

10月8日，長沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者，銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要還清銀行貸款，不論此前有幾次貸款記錄，再貸款都屬于首套。建行也于當(dāng)日表示，已可按新政來受理貸款申請，但其首套房貸利率仍維持基準(zhǔn)利率，二套房貸利率上浮10%。

“中央在節(jié)前最后一天發(fā)布的通知，我們今天剛上班，通知下發(fā)沒那么快。”10月8日上午，長沙中國銀行一位個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者，但按照央行的要求，原來的二套房結(jié)清再貸款按首套房執(zhí)行是肯定的。

據(jù)記者了解，國慶節(jié)后首日，深圳中國銀行就下發(fā)了通知，規(guī)定有一套房結(jié)清再貸款的，執(zhí)行首套房政策；未結(jié)清再購房貸款的，執(zhí)行二套房貸政策；購買三套及以上住房的，執(zhí)行深圳限購政策；而房貸利率現(xiàn)在隨行就市，目前仍按9.7折執(zhí)行，若有變動另行通知；對于普通商品住房的認(rèn)定，現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

截至目前，僅有北上廣深和三亞五個(gè)城市尚未放松限購，這就意味著，其余未限購的城市，銀行都可能執(zhí)行既不認(rèn)房也不認(rèn)貸。

上述國土部門人士告訴記者，除“央四條”外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放松限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。

在9月30日發(fā)布“央四條”后，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場的最關(guān)鍵因素，但整體看，市場繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

但上述中國銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人稱，首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因?yàn)殂y行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。

融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，9月，長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率，但是首套房提供基準(zhǔn)利率的銀行隊(duì)伍正在壯大，目前有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供首套房基準(zhǔn)利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢，利率上浮幅度降至7%以下，創(chuàng)年內(nèi)新低。

放款時(shí)間方面，也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個(gè)月才能放款的狀態(tài)，目前絕大多數(shù)銀行均表示一個(gè)月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示，如果資料準(zhǔn)備齊全，最快半個(gè)月即可放款。

市場開始回暖

國慶期間，記者在長沙新盤云集的洋湖片區(qū)實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多，開發(fā)商也趁勢宣傳“央四條”新政，而且目前首套房貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率，甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優(yōu)惠措施，不打算再降價(jià)。

該片區(qū)的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者，國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升，從外地回湘置業(yè)者明顯增加。

“大部分還在觀望，但入市的客戶逐漸增多，我們國慶7天樓盤賣了58套，而整個(gè)9月才賣了105套?！遍L沙富基世紀(jì)公園營銷負(fù)責(zé)人劉題解告訴本報(bào)記者，他們樓盤客戶雖以首次置業(yè)的剛需為主，但國慶節(jié)前一天公布的限貸放松政策，給整個(gè)市場帶來了信心回升，房價(jià)筑底信號增強(qiáng)，購房者一旦扭轉(zhuǎn)房價(jià)下跌預(yù)期，則會陸續(xù)選擇入市。

“長沙新房價(jià)格確實(shí)降了不少，有的片區(qū)房價(jià)甚至回到了2011年，還有些開發(fā)商不惜虧本甩賣，但購房者不買賬。”長沙資深地產(chǎn)人士劉佰忠告訴記者，實(shí)際上，市場并不缺需求，缺的是信心，如今貸款政策放松，猶如給市場注入一針強(qiáng)心劑，10月份成交量有望超過9月。

在業(yè)內(nèi)看來，“央四條”最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前，即便還清貸款，再買房首付需要六成，一線城市需要七成，貸款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而貸款利率最低可以到基準(zhǔn)利率的70%，其中的差價(jià)，比房價(jià)降20%更大。

實(shí)際上，一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續(xù)降至基準(zhǔn)，樓市因此率先回暖。深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳一手住宅成交量達(dá)到3113套，環(huán)比漲幅7.8%，為今年來成交量最高的月份。

深圳中原地產(chǎn)置業(yè)顧問李斌告訴記者，9月份銀行利率普遍調(diào)回基準(zhǔn)，業(yè)主溢價(jià)的空間就很少，而國慶期間客戶看房量更是增加了不少，過去積累了很多被壓抑的改善性群體，在銀行限貸放寬后，這部分需求將得到集中釋放。

中金公司分析認(rèn)為，改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計(jì)將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復(fù)。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國慶7天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為538套，二手房住宅簽約56套，合計(jì)簽約594套，雖然相比2013年同期明顯下調(diào)，但優(yōu)于2012年同期。

張大偉分析認(rèn)為，整體上樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯，特別是在央行松綁限貸后，北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年，四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。

分析人士楊紅旭也認(rèn)為，樓市筑底信號強(qiáng)烈，購房季已經(jīng)來臨。

去庫存壓力仍大

限貸放開的刺激政策甫一落地，房企就開始趁機(jī)炒作，并揚(yáng)言要漲價(jià)，國慶期間，流傳于網(wǎng)絡(luò)的幾大房企漲價(jià)通知單，成了中介們向購房者展示將要漲價(jià)的證據(jù)。

但實(shí)際上，除了綠地未明確對外否認(rèn)之外，其余房企均已澄清漲價(jià)傳聞。

對此，長沙一位房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，在目前市場行情下，今年四季度漲價(jià)根本不可能，房企為了迎合購房者“買漲不買跌”的心理，只能以此作為炒作手段。

“我們今年的銷售目標(biāo)是6億元，但截至目前，只完成了不到4億，只剩下三個(gè)月不到，全年目標(biāo)預(yù)期完不成了?！鄙鲜龇科鬆I銷負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)在房企的主要目標(biāo)仍是去庫存，得先消化完存貨，才能考慮漲價(jià)。

值得注意的是庫存再攀新高。數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。35個(gè)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、九江和寧波等3個(gè)城市的庫存，同比增幅分別達(dá)到120.9%、68.0%和66.4%。

很多城市庫存過大，供求矛盾短期內(nèi)難以達(dá)到平衡，因此，分析人士丁祖昱認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場的回升，并不會像2009、2012年那樣出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，更不會出現(xiàn)全國普漲。

而根據(jù)高華證券的監(jiān)測，截至9月28日，追蹤的11個(gè)城市總庫存上升1.5%，去化周期上升至17.9個(gè)月，而9月21日當(dāng)周為17.5個(gè)月。

與此同時(shí)，今年房企的銷售業(yè)績都不如意，從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的房企前8個(gè)月銷售目標(biāo)完成情況來看，目標(biāo)完成率超過50%的只有12家，而最低的合生創(chuàng)展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%，年內(nèi)完成銷售目標(biāo)難度大。

“我們做了調(diào)研，購房者最敏感的是價(jià)格，在同一個(gè)區(qū)位，購房者首先考慮的是誰的價(jià)格低?！眲㈩}解告訴記者，在目前行情下，連降房價(jià)的去化率都不盡如人意，更別說漲價(jià)，四季度房企依然是以價(jià)換量，盡快回籠資金。

張大偉認(rèn)為，隨著10月供應(yīng)高峰的即將來臨，預(yù)計(jì)北京的成交也有望達(dá)至年內(nèi)高峰。然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下，唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。因?yàn)槭袌鎏幱诨謴?fù)期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)。