廣州公積金新政之政策解讀

 南都訊在廣州使用過住房公積金貸款的市民,不可以再次貸公積金了。廣州公積金額度告急,政府祭出“組合拳”節(jié)流―――除出臺“史上最嚴”的限制公積金二次貸款措施,還提高本地人和外地人貸款資格門檻,將繳存時間上調(diào)至兩年和三年。除“擰緊水龍頭”,新政也一定程度考慮讓更多剛需人群受益。比如,二手樓樓齡限制從35年放寬到40年,最高貸款額度計算公式也做了調(diào)整。昨日,《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》(下稱《辦法》)獲住房公積金管委會通過,《辦法》按規(guī)定需報市政府審批同意后方能實施。

 收緊

 公積金二貸被叫停影響改善型剛需人群

 分析稱,或有部分改善型買家因新政而推遲入市

 《辦法》在今年4月和7月兩度廣征民意,其中“貸過公積金的職工不能再貸”的新政引發(fā)廣泛討論,尤其是那些使用過公積金貸款并已還清貸款但目前仍然在繳的群體對此措施非議不淺。

 根據(jù)廣州市住房公積金管理中心收集的意見,4月份首次征求公眾意見時收到1364份意見,其中40 .41%的意見反對限制二次貸款新政,而7月份二次征求公眾意見時,收到566份意見,其中45.94%的意見反對限制二次貸款新政。

 解讀

 廣州市住房公積金管理中心解釋,該措施主要目的是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金貸款。住房公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求,已使用過住房公積金貸款的人顯然已完成了基本住房需求,再貸公積金有失公允,背離了住房公積金制度互助互濟的立法精神?，F(xiàn)在能多次購買的職工都是資金比較充裕的,收入較高的人群。在資金有限的情況下,允許這部分職工反復多次使用住房公積金貸款實質(zhì)上就是剝奪了排于其后首次使用住房公積金貸款的職工的權(quán)益。

 事實上,由于資金池的錢有限,住房公積金管理中心只能使盡渾身解數(shù)讓公積金“節(jié)流”。

 住房公積金管理中心主任夏衛(wèi)兵說,要滿足職工的需求,無非從幾個方面著手:一是擴面增加資金,二是限制提取,三是將個人和夫妻貸款額度收窄降低,但這些都將引起群眾很大反應,相較之下最終選擇了“限制二貸”的政策來解決目前資金不足的現(xiàn)狀。

 對于“停止二次貸公積金”的新政,滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認為,對于用過一次住房公積金購房的市民來說“非常不公平”,他說,今年前三季度通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中,二次申請公積金的客源比例是7.5%,對這些改善型剛需人群影響最大,“在政策尚未最終實施的空檔期,即便是有意向改善的客戶都無法擠上末班車了,新政是逼著改善型買家用商貸”,他說,也會有一部分改善型買家因新政而推遲入市。

 連續(xù)三年月繳800元貸款額度下降

 計算公式實行可貸額度與個人繳存額掛鉤

 與此前的意見征求稿相比,這次的最高貸款額度計算公式也做了調(diào)整。

 最新的公式是:賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù),按調(diào)整后的公式測算,月繳存額度約800元的職工繳存滿3年就能貸50萬元了,比此前管委會會議討論稿月繳存額750元的標準提高了50元,影響的人群不多。而如果按另一個公式,即賬戶余額10倍的計算方式,則要求職工月繳存額為1500元及以上、月平均收入為7500元以上才能足額申請50萬元貸款額度。

 不過,如果月繳公積金800元,三年存款余額28800元,按照現(xiàn)狀的公式來算,最終可貸到約120萬元。

 解讀

 廣州市住房公積金管理中心解釋,新的計算方法有兩個特點,主要是實行貸款可貸額度與個人繳存額掛鉤,一側(cè)重考慮職工的繳存余額,二體現(xiàn)義務與權(quán)利對等原則。

 廣州市住房公積金管理中心還表示,新的計算公式既考慮了繳存人現(xiàn)有的貢獻度,又考慮年輕剛需群體未來收入的相對穩(wěn)定性,“更加貼近實際情況”。

 本地人累計繳兩年才可貸款

 確保資金安全回籠,杜絕投機性貸款

 與目前實施的“本地人連續(xù)繳半年、外地人連續(xù)繳一年公積金才能貸款”規(guī)定相比,新規(guī)收緊了,本地人需連續(xù)足額繳存6個月且累計繳存2年或以上,外地人則需連續(xù)繳存6個月且累計繳存3年以上,才有資格申請公積金貸款。這個規(guī)定比征求意見時“本地人連續(xù)2年”、“外地人連續(xù)3年”繳存才能申請公積金貸款稍微寬松了一點。

 解讀

 為何提高繳存年限?廣州市住房公積金管理中心說,目的是確保資金安全回籠,同時杜絕職工投機性繳存半年或一年就能貸款,讓繳存時間長、對住房公積金有貢獻的職工能公平申請貸款。

 放寬

 貸款結(jié)清后買二套房

 首貸公積金享三成首付

 一套貸款未結(jié)清的,買二套房首貸公積金最低首付比例是60%

 新政另一放寬之處是,對于擁有一套住房并且已經(jīng)結(jié)清相應購房貸款的家庭,申請住房公積金貸款購買普通自住住房,貸款最低首付款比例是30%,貸款利率為住房公積金貸款基準利率的1.1倍。

 此外,對于擁有一套住房但未結(jié)清相應購房貸款的家庭,申請住房公積金貸款購買普通自住住房,貸款最低首付比例是60%,貸款利率是住房公積金貸款基準利率的1.1倍。

 解讀

 廣州市住房公積金管理中心坦言這是針對9月30日央行發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》迅速制定的。

 昨日會上,有委員提出,央行的新政主要是針對商業(yè)性貸款,公積金中心是否應參照此來制定政策值得考量。周峰對于這項新政最終能否落地表示擔憂,“巧婦難為無米之炊?！彼f。

 貸款年限與樓齡之和放寬至40年

 分析稱,該規(guī)定無現(xiàn)實意義,實際操作中超30年就貸不到款

 新政規(guī)定,二手樓貸款期限不得超過20年,貸款年限和樓齡之和不得超過40年,比目前的政策和此前的意見征求稿寬松了。據(jù)了解,目前的實際操作是貸款年限加樓齡之和一般不超過30年。此前征求意見稿中是35年。

 此外,新政還取消了強制保險業(yè)務,由借款人自愿選擇抵押或者保證的擔保方式,據(jù)了解,目前的強制性保險費用約為三四千元。

 解讀

 對于這項規(guī)定,廣州住房公積金管理中心解釋,國家主要的商品房是八十年代末九十年代初建立的,這項規(guī)定有利于剛參加工作的人員購買這種早期建的二手樓,因為成本比較低。

 現(xiàn)場參會的管委會委員黃振興希望這個年限再放寬一點,“好多上世紀八十年代的房子,要貸款基本上是貸款時間達不到十年。對于一個年輕人來說,在廣州買房,十年內(nèi)要還清貸款,我覺得是有點不夠放寬”。

 不過,在滿堂紅的周峰看來,這項規(guī)定完全沒有現(xiàn)實意義,周峰說,目前的實際是貸款年限加樓齡之和一般不超過30年,否則銀行不放貸,“去年下半年以來,超過20年樓齡的房子根本貸不到公積金”,他分析,銀行主要出于風險的考慮以及無錢可貸的現(xiàn)狀。