售出的農(nóng)民房遭遇拆遷，并獲賠了一筆不菲的拆遷款。原房主鄭某反悔了，他尋思著通過訴諸法院的方式，拿回房子的賠償款……

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　　案例：

　　看到不菲拆遷款

　　原房主反悔

　　1999年12月6日， 山東招聘網(wǎng) 中國招聘網(wǎng)山東招聘網(wǎng) 求職 棗莊招聘網(wǎng)濟(jì)寧招聘網(wǎng) 荷都 李某買下了位于西溪路的兩間三層農(nóng)民房屋，并與原房主鄭某簽訂了《售房協(xié)議》，該協(xié)議約定：鄭某將其房屋以8萬元的價(jià)格出售給李某，并在房款付清后將土地證、房屋所有權(quán)證交付李某。協(xié)議簽訂后，李某依約支付購房款8萬元，此后，該房屋一直由李某居住。

　　2012年，該房屋被政府依法征收。2012年6月，鄭某及其妻子陳某向李某出具委托書，明確西溪路的房屋自愿出售給李某，當(dāng)時(shí)由于特殊原因至今尚未過戶，現(xiàn)因政府舊城改造需要上述房產(chǎn)列入拆遷對(duì)象，委托人愿由李某全權(quán)代理拆遷全部手續(xù)事項(xiàng)。

　　2012年10月，住建局與李某簽訂《房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，并由李某領(lǐng)取補(bǔ)償款33萬元。12月，李某將補(bǔ)償款中的6萬元給了鄭某，鄭某也出具了收條，收條載明：今收到李某人民幣6萬元，該款是西溪路房產(chǎn)賣給李某后所做的一次性補(bǔ)償款，今后雙方再無任何瓜葛，亦不能反悔。

　　然而2014年4月25日，鄭某卻向法院起訴，要求確認(rèn)其與李某簽訂的售房協(xié)議無效，認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得，因李某不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該《售房協(xié)議》應(yīng)屬無效。

　　李某則辯解說：“購房時(shí)鄭某說能夠過戶，但是購買后就無法過戶了。拆遷時(shí)，鄭某夫妻倆寫過委托書給我，拆遷后享有的權(quán)利都是給我的，我也已經(jīng)去拆遷辦辦理了相關(guān)手續(xù)。”

　　經(jīng)過審理后，法院判決認(rèn)為，鄭某授權(quán)李某與住建局簽訂《房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》，并由李某領(lǐng)取補(bǔ)償款后，合同標(biāo)的物即訴爭(zhēng)房屋已被拆遷，在合同標(biāo)的物不存在的前提下，認(rèn)定合同無效已無意義。

　　同時(shí)，法院認(rèn)為鄭某的行為違反了誠實(shí)信用原則。本著于有利于雙方當(dāng)事人糾紛一次性解決的初衷，駁回了鄭某的訴訟請(qǐng)求。

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　應(yīng)謹(jǐn)慎購買

　　農(nóng)民房

　　胡增冬：浙江三道律師事務(wù)所律師。

　　根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。據(jù)此，鄭某與李某簽訂的《售房協(xié)議》本應(yīng)無效。

　　但是由于鄭某不僅授權(quán)李某辦理拆遷相關(guān)手續(xù)，李某也支付了購房款和領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款。在拆遷過程中出現(xiàn)的糾紛已做了一次性解決處理。鄭某欲獲得相應(yīng)利益，其行為已違反了民法的誠實(shí)信用原則。法院為了兼顧個(gè)案的公平，避免糾紛重復(fù)處理，故而作出上述判決。該案件屬于特例，通常情形仍應(yīng)謹(jǐn)慎購買農(nóng)民房。