房貸松綁刺激中產(chǎn)神經(jīng)改善性購(gòu)房需求被釋放

國(guó)慶前夕,“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政攪動(dòng)了前期較為溫吞的成都樓市;幾天前,成都公積金貸款再出新政,貸款門(mén)檻更低、貸款額度更高,再為成都樓市注入一劑強(qiáng)心針。

在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下,整個(gè)第四季度的利好消息不斷,也在刺激著購(gòu)房者敏銳的神經(jīng)。尤其是有改善性購(gòu)房需求的中產(chǎn)們,首付壓力降低,積壓數(shù)年的大量二套改善性需求或?qū)㈥懤m(xù)釋放。新政所釋放的購(gòu)房需求,可能會(huì)在2014年底迎來(lái)一個(gè)顯著的爆發(fā)。

松了又松

寬松房貸政策刺激樓市

國(guó)慶前夕,央行、銀監(jiān)會(huì)“松綁”房貸的政策,對(duì)低迷已久的樓市起到了立竿見(jiàn)影的效果。在10月的秋季房交會(huì)上多家房企的銷(xiāo)售就創(chuàng)下了紀(jì)錄:保利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1083套,總金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10.3億;綠地集團(tuán)國(guó)慶7天僅住宅銷(xiāo)售金額達(dá)7.2億……

本月,成都公積金貸款再出新政,貸款門(mén)檻從連續(xù)繳存12個(gè)月降低為連續(xù)繳存6個(gè)月,單筆貸款額度從40萬(wàn)提升至50萬(wàn),貸款結(jié)清后二套房貸款按首套房政策執(zhí)行。

 在這些政策利好下,成都樓市成交量上揚(yáng)。今年9月,全市商品房的成交面積和成交金額都出現(xiàn)了明顯的回升趨勢(shì),其中成交面積環(huán)比增長(zhǎng)了13.3%,成交金額環(huán)比增長(zhǎng)了11.8%。房貸新政出爐后的國(guó)慶大假“漲勢(shì)”更為明顯,據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)慶期間成交量呈上升態(tài)勢(shì),且漲幅明顯。其中,142個(gè)重點(diǎn)在售樓盤(pán)國(guó)慶期間共計(jì)成交3727套,整體環(huán)比上漲高達(dá)103%。

高策新源董事長(zhǎng)廖建華表示“政策出臺(tái)確實(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了實(shí)際推動(dòng)作用,從數(shù)據(jù)看,國(guó)慶期間很多樓盤(pán)成交上揚(yáng)非常明顯,一批觀(guān)望客戶(hù)也確實(shí)進(jìn)入市場(chǎng)?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為,“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好,比如限購(gòu)的放松等,這使擠壓的一部分購(gòu)房群體集中入市,一定程度上促進(jìn)了成交“回暖”。

樓市回暖

改善性居住需求被釋放

“當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降,而是購(gòu)房者在觀(guān)望。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,過(guò)去執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面,此前政策規(guī)定家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款,同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面,此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認(rèn)定為二套房,一些改善性需求被誤傷。

中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心認(rèn)為, “限貸”政策調(diào)整后市場(chǎng)活躍度有提升在情理之中。首先,“限貸”松綁,改善性需求尤其是首次改善性需求的首付壓力降低,積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開(kāi)始陸續(xù)釋放;其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià),“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài),促使一部分觀(guān)望情緒濃厚的購(gòu)房者開(kāi)始“動(dòng)手”。因此,二次購(gòu)房房貸松綁后,換房者入市的欲望空前提高。嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕也表示,最后一季度在政策和開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的雙重作用下,市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)將會(huì)十分利好。

“以成都主城區(qū)為例,新政對(duì)準(zhǔn)備換房的人群來(lái)說(shuō)是好消息,那些面積較大的改善性樓盤(pán)可能因此受益?！彼拇ㄊ∩缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心主任蔣華東認(rèn)為,房貸新政對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)會(huì)起到一定的刺激作用,對(duì)改善性住房的影響最大。

市場(chǎng)企穩(wěn)

專(zhuān)家認(rèn)為成都樓市有回升空間

CRIC房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心認(rèn)為,調(diào)整“限貸”政策,救市力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期,市場(chǎng)活躍度相應(yīng)有所提升。尤其是針對(duì)改善性居住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),央行新政規(guī)定了首付減少和利率優(yōu)惠的政策使得二套房的改善性需求開(kāi)始釋放。此外,市場(chǎng)層面的一些開(kāi)發(fā)商陸續(xù)取消優(yōu)惠等消息,也促進(jìn)了購(gòu)房者下單。

市場(chǎng)回暖,成都房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的變化呢?

 據(jù)記者了解,成都多家一線(xiàn)房企在年初制定的銷(xiāo)售計(jì)劃,截至目前都基本完成了前三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而在接下來(lái)的第四季度,不排除有企業(yè)因無(wú)業(yè)績(jī)壓力而提價(jià)以保證整個(gè)公司的利潤(rùn)率。據(jù)了解,目前成都中心城區(qū)商品房成交均價(jià)為9823元/平方米,對(duì)此,劉璐表示短期內(nèi)成都的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢(shì),不會(huì)有太大幅度的波動(dòng)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)不會(huì)出現(xiàn),房?jī)r(jià)的大起大落也不會(huì)出現(xiàn)?！变J理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭潔也認(rèn)為,下一步成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律將是“穩(wěn)增長(zhǎng)”,在成交量等方面具有回升的空間,這種回升將持續(xù)到明年春節(jié)左右。

世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示,樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”還有待觀(guān)察。但改善性需求被釋放是毫無(wú)疑問(wèn)的,在他看來(lái),過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)限貸的影響下,不少開(kāi)發(fā)商手里都積壓了很多庫(kù)存,現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力,當(dāng)下開(kāi)發(fā)商會(huì)維持健康的現(xiàn)金流,因此未來(lái)一段時(shí)間會(huì)保持交易量上升,但房?jī)r(jià)基本持平的“量升價(jià)平”態(tài)勢(shì)。 成都商報(bào)記者 趙素冰