11月27日,21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部獲悉,住建部正在籌謀“十三五”住房保障計劃和年度建設(shè)計劃,并將大力推進各類棚戶區(qū)改造。

根據(jù)住建部的部署,2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于今年的470萬戶。

對于當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場存在高庫存難題,21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉,住建部已然開始探索新棚改模式,即從此前的建設(shè)安置為主,轉(zhuǎn)為以實物安置和貨幣補償相結(jié)合模式,并就據(jù)此做出規(guī)范。

回購商品房并非托市

實際上,早在2011年,時任國務(wù)院副總理的李克強就在全國住房保障會議上特別提出,政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)。

“在房地產(chǎn)下行同期,打通存量房與棚改的需求更易實現(xiàn),” 住建部政策研究中心研究員趙路興介紹,地方政府采用回購或回租成熟的存量商品房項目,不僅可有效降低配套投資壓力,實現(xiàn)低成本、高效率安置,也將進一步減小地方房地產(chǎn)庫存壓力。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,2015年是3600萬套保障性安居工程里最后一個年頭,新棚改也在起步,在考慮房地市場長期健康發(fā)展方面,首要考慮的是消化并盤活存量,其中保障房和棚改的實現(xiàn)方式可以發(fā)生改變,比如市場化的安置。

實際上,這一方向亦被明確,今年7月,國務(wù)院辦公廳就發(fā)布關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知。

根據(jù)通知,各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,抓緊編制完善2015―2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃,棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合,由棚戶區(qū)居民自愿選擇。

住建部住房保障司副司長張學(xué)勤也表示,購買或長期租賃商品房,需要符合保障性住房的標準和條件,比如小戶型、居住方便等,這也是近年來保障房房源籌集的一種渠道,不僅縮短了建設(shè)周期,也提高了補償安置效率,并非為了某些商品房項目或者大型房子托市。

21世紀經(jīng)濟報道記者自住建部獲悉,住建部已經(jīng)部署2015年棚戶區(qū)任務(wù),改造規(guī)模不低于今年的470萬戶以上。

2014年上半年,國開行已完成棚戶區(qū)改造貸款2000億元,國家開發(fā)銀行研究院常務(wù)副院長、金融研究發(fā)展中心主任郭濂曾介紹,預(yù)計全年棚戶區(qū)改造資金將達到5000億元左右。

“如果有一半的棚戶區(qū)改造通過貨幣補償,即可釋放2000億元的貨幣用于商品房回購,”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是表示。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2013年全國實現(xiàn)商品房銷售額達81428億元,“相比之下,政府回購或者長期出租商品房的量并不大,也不可能成為為地產(chǎn)托市的主要力量,”金永祥介紹。

擬規(guī)范貨幣化補償模式

在這一方向下,21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉,住建部在調(diào)研棚戶區(qū)改造時,也特別要求地方積極探索市場化安置的補償方式。

11月21日至23日,住建部稽查辦去慶陽市巡查該市2014年棚戶區(qū)改造工作。

在巡查中,住建部稽查辦要求慶陽市要積極探索房票(“房票”即市場化安置),從配建的保障房和房地產(chǎn)市場籌集商品房源進行先安置后拆遷,減免拆遷安置過渡費,減輕政府回遷安置建設(shè)壓力,消化市場商品房庫存,促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

值得一提的是,21世紀經(jīng)濟報道記者注意到,在本輪房地產(chǎn)下行周期,在去庫存的壓力下,多地落地出臺的房地產(chǎn)新政中,均包括增加貨幣化的補償模式。

以被譽為“鬼城”的鄂爾多斯為例,鄂爾多斯通過鼓勵團購、把符合條件的商品房由政府進行回購轉(zhuǎn)為保障房、回遷安置房等來消化存量。

截至9月底,已經(jīng)購買安置房源7666套;將部分保障性住房建設(shè)任務(wù)由新建改為回購,購買符合區(qū)位、戶型、價格等條件的商品房作為限價商品房、公共租賃房等,進一步拓展保障性住房房源。

安徽蕪湖也在7月試水棚改征遷貨幣化補償新模式,截至9月底,完成棚戶區(qū)改造征收12014戶,其中貨幣化補償占比近46%。

除此之外,湖南、浙江、新疆等多地均落地了市場化手段收購或者租賃商品房的模式作為保障性安居工程房源。

“雖然方向明確,多地已經(jīng)試水,但在實際執(zhí)行中也需要規(guī)范,比如選取什么戶型,價格如何定,是否契合保障性安居工程或者棚改的要求等”,金永祥介紹。

也因此,住建部政策研究中心的一位人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,住建部也將就各地收購或者租賃商品房的模式進行調(diào)研并總結(jié)經(jīng)驗,做出統(tǒng)一的規(guī)范性要求。